“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！” 伴随着这句流行语，“城市综合体”这个字眼频频映入人们的视野。

    城市综合体，即集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的大型公共商业设施，被喻为“城中之城”。在快速推进城市化的今天，它的出现可谓恰逢其时；然而当它一哄而上时，是否会引发风险？

    “洛克菲勒”之梦在各地兴起

    美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心横跨3个街区，这座有着70多年历史的建筑群，被称为世界上最成功的城市综合体。如今，“洛克菲勒”之梦正在国内各城市蔓延。

    走马南京河西新城，多家楼盘的外面都悬挂着“某某城市综合体”的条幅。有统计表明，当前仅河西一处，就集中了16个已建和在建的城市综合体。而整个南京城的城市综合体，已“井喷”式发展到了50多家！

    经济活跃的苏州，城市综合体的涌现速度之快，更是出乎人们预料。5月20日，总建筑面积约182万平方米的“苏州中心”城市综合体项目在金鸡湖畔开工，这也是迄今国内规模最大的城市综合体项目。而在此之前，地产大佬万科将旗下的苏州“金域缇香”楼盘更名为了“万科国际广场”，业内将此视为万科从住宅向商业转型的一次重大风向。

    苏北中心城市徐州，分布在高铁商务区、鼓楼东、环云龙湖、矿大新城等8大区域的城市综合体，也将陆续拔地而起，苏宁广场、金郡中央、中凯城市之光……无怪乎当地业内惊呼：2012年对于徐州，将是一个名副其实的城市综合体年。

    “城市综合体建设，是城市发展、功能升级的必然。比如在南京，除新街口外，城市的发展需要新的商业聚集地，所以河西的万达广场应时而生。作为开发商，要借力综合体为整个地产项目升值做支撑，为项目加分。”南京林业大学社会工作系主任孟祥远说。

    “城市综合体”标签乱飞

    “其实，苏州真正具备城市综合体特征的项目只有10多个。仅以体量要在20万平方米以上这一条来衡量，不少项目就不合格。”苏州第一房产分析师夏玮芬认为，不少城市综合体明显有水分，并不排除开发商在这波热潮中打“概念牌”，借此炒作。

    南京中原地产市场研究中心总监张君说，真正意义上的城市综合体，首先至少要具备商业、公寓、酒店、写字楼等四个或以上的功能叠加，同时位置也很重要，要么处于老城的中心区，要么是新城区的中心位置。在她看来，真正能满足这些条件的，南京也就10多家。

    受住宅市场调控影响，更多的开发商转而投向以城市综合体项目为主的商业地产。招商地产商业地产中心总经理助理毛伟东告诉记者，集团的城市商业综合体开发，每年能产生5-6亿的稳定租金收益。正因为如此，保利、万科、金地等大牌开发商从2011年起，均将转战商业地产作为战略选择之一。就连一些名不见经传的开发商，也纷纷走上了所谓的城市综合体开发之路，以期“东方不亮西方亮”。

    对于一些地方政府而言，推动城市综合体的兴起，可用商住综合体地块的进账来弥补眼下土地财政的亏空，并避免房地产投资增速过快下降。而且，不论最终经营效果如何，项目一旦开动，就足以拉动地区GDP。为此，政府自然会从银行贷款及优惠补贴等方面进行激励。来自苏州第一房产的统计，2011年苏州商业用地的成交规模同比增长了85.5%，这与政府大量推出商业用地密切相关。

    另外，在一些地方，城市综合体似乎也演变成了一个个“标志性工程”，在越建越多的同时，那些越建越高的综合体，正争相成为城市的地标。已确定落户南京江北的京基城市综合体，号称高度将不逊于450米高的紫峰大厦；“苏州中心”也规划了500米和450米超高层建筑各一栋；在建的徐州中央国际广场，最引人注目的莫过于高达259米的双塔楼。

    缺少科学规划只会“野蛮生长”

    “通过规划建设城市综合体，促进城市建设，原本无可厚非，但若对建设城市综合体热情过度，贪大求多，就不妥了。特别是一些开发商，高估了城市综合体和商业地产的市场空间，很可能会因选址、规划、定位不准以及没有充分的运营能力而投资失败。”孟祥远分析说，城市综合体建设一定要考虑人口与商业面积的配比，按照发达国家和地区的成熟经验，大约在1:1至1:1.2左右。“应该对城市综合体建设设立一定的门槛，以避免开发商借城市综合体的名义享受用地和政策优惠。”

    事实上，即便被业内视为成功典范的“万达模式”，弊端也正日渐显露。据报道，武汉万达街铺，空置率达7成；广州白云区的万达广场，主力店生意红火，但室外街铺却十分冷清，入驻商户流失率至少在30%。

    张君指出，城市综合体的同质化竞争也是一个大问题，若无特色经营和错位经营，只能造成资源浪费。