商铺租金将走向两极分化

    目前大型购物中心的整体租赁市场较为平淡。“二季度全市优质商铺首层平均有效租金录得每月每平方米939元（基于实际面积），环比有1.6%的小幅上涨，但增幅水平略低于一季度的2.8%；上半年录得累计租金增幅为4.4%，”程怡表示。

    而美联物业全国研究中心总监徐枫则预计，深圳年内深圳商铺租金将环比升10%，但到明年则将逐步两极分化。徐枫表示，截至今年下半年，深圳二手商铺租金稳中有升，但升幅放缓。预计下半年租金相对于上半年相比，仍有10%左右的升幅，但较今年上半年与去年下半年相比涨幅超过15%的情况有所下跌。

    租金升幅放缓的原因主要有两个：一是受累于互联网的冲击和人工、租金等成本上升的双重压力，实体门店利润被不断压缩；二是打折促销影响毛利率，使得行业内利润增速放缓。徐枫告诉记者，两个原因影响商铺经营者，进而传导到楼市，导致深圳商铺市场的租金和售价提升有不小压力。记者了解到，近期一、二手商铺的价格和成交量都有所下跌，特别是成交量方面急剧下滑。以二手商铺为例，上半年成交面积同比与环比2011年半年度的水平全线下跌，其中除福田和南山跌幅在四成左右外，其他各区跌幅都在五成以上。

    “零售行业整体增速将低于预期，而这最终将传导到工商铺市场”，徐枫认为，预计2013年零售行业的影响将导致商铺租金两极分化。另一方面，深圳不少传统的地产商都开始进军商业领域，新兴区域的中高端商场将如雨后春笋般诞生，这对商铺租金的走势是把双刃剑：一是新兴商铺的起租会相对较高，也就是说设定了一个较高的起点；二是如果商圈不成形的情况下，即使起租高，也难以维系租金高企的局面。目前深圳目前即使是成熟商圈，也会由于行业生命周期的关系导致空置率短期上升、租金走跌。

    因此，徐枫预计，截至2013年，大众消费品营业额未必会有爆发式上升，但奢侈品营业额将稳步上升。因此商铺的租金将出现两极分化：普通商铺租金难以大涨，而经营奢侈品和金银珠宝的商铺租金有望进一步走高。

    深圳商业“单中心”将被分化

    “以前是罗湖金三角-华强北作为商业中心，而逐渐发展有了福田中心区、南山中心区等商业副中心，还有龙岗中心城、宝安中心区等区域中心，以及龙华、坂田、盐田的其他片区中心”，世联地产深圳商业部总监雷艳告诉记者，深圳商业格局正由“单中心”城市转变为“一主中心、多副中心”的城市。

    深圳商业地产从早期的茂业百货、天虹百货、新一佳等百货形态逐渐过渡到万象城、KKmall等购物中心的形态，据统计，深圳购物中心与非购物中心的比例从2003年的6%比94%演变到现在已经达到34%比66%。而深圳5大购物中心间的品牌重叠度也将高达18-30%，品牌同质化竞争将大幅加剧。

    据世联地产统计，2012年深圳集中式商业地产存量为577万平方米，而根据世联地产的预计，5年后，这一数值将飙升到1081万平方米，增长87%。而在各区中同比增长比例甚至高达177%。

    宝安区商业面积5年将增177%

    “南山区5年后1万平方米以上的商业总量会达到197万平方米（新增74万平方米），增长率为60%，其中代表项目有华润大冲项目、来福士广场等”，雷艳介绍，而宝安未来1万平方米以上商业总量达到158万平方米（新增101万平方米），增长率有177%，海雅缤纷城、中粮大悦城都将进驻这一片区，“会改变宝安目前商业体量小、都集中在中心区，发展不均衡等局面”。

    而福田区将面临商业过分集中的局面。雷艳告诉记者，福田区现有集中式商业140万平方米，未来5年还将新增108万平方米，总量达到248万平方米，其中供应最为密集的福田中心区在1公里范围内，将有总量规模达90万平方米的购物中心，“相当于在走路15到20分钟的距离内，就有四到五个万象城扎堆在一起”。

    罗湖区是深圳最早的商业中心区，目前其显存集中式商业面积达到147万平方米，未来5年罗湖将新增47万平方米，5年后可达到194万平方米的集中商业业态商业面积，不仅如此，在以老城区为主的罗湖，5年后其旧改项目还将集中出现，引发更新一轮的商业成长。

    相比之下，龙华、坂田片区的商业体量则在深圳各片区中偏小。据了解，未来5年这一片区1万平方米以上商业总量将从26万平方米增加到65万平方米，增长率为150%。而龙岗中心城将从75万平方米增长到120万平方米，1万平方米以上商业总量达到195万平方米，增长率为160%。而盐田区未来5年新增的25万平方米商业面积则将集中在区政府沙头角附近和大梅沙。