通常来讲，在一个正常的房地产市场上，相近地段的商业地产项目要比住宅项目高出30%。以北京为例，据戴德梁行第二季度发布的报告，尽管北京市甲级写字楼销售价格环比降低0.82%，但每平方米仍达5.7万元，SOHO中国年报中也曾披露2011年结算的建筑面积（不含车位面积）平均售价约为每平方米5.67万元。而据有关数据，北京5、6月住宅销售均价约为2万元每平米。

    尽管价格略有调整，但据第一太平戴维斯统计，第二季度北京写字楼整体空置率进一步跌至3.4%的历史新低，环比及同比分别下降0.6及2.5个百分点。相比住宅市场的初步回暖，写字楼租售市场则一直可以用“坚挺”来形容。

    随着房地产调控的持续，资金出于避险和逐利的目的，选择大举进军商业地产，而北京写字楼租金价格近三年来的“稳涨”或许为这些资金找到了一个出口。“2012年上半年、2011年、2010年北京写字楼租金同比涨幅分别达到19.2%、44.2%、27.8%”第一太平戴维斯华北区研究部相关人士向记者描述。

    一线城市空间阻塞

    “北京新的写字楼较少。”北京万通时尚置业（万通集团旗下负责北京地区写字楼运营的子公司，以下简称万通时尚）总经理许良飞对记者说，他认为这是近期写字楼行情比较理想的主要原因。

    万通在北京CBD区域，以及上海、杭州、天津都有新的写字楼项目，且均以持有为主，并“没有销售型的写字楼”。

    据戴德梁行发布的数据，在今年第二季度有两个新项目入市，北京甲级写字楼市场新增可租赁空间10.44万平方米，使总存量达到约665.7万平方米。但报告中同时指出，新项目预租期表现良好，因而写字楼供应紧张压力并未缓解。

    另一方面，戴德梁行华北区投资主管王宇涛表示，北京大型国有企业多，绝大多数都希望在核心地段拥有自己的独栋总部办公大楼，这些企业资金实力雄厚且对价格相对不敏感，购买后只有很小部分进入到公开市场进行租赁，而项目整体重新回到买卖市场的可能性几乎为零，这也是北京可供交易的优质写字楼物业越来越少的原因。

    而在上海，由于其国际金融中心的定位，相当多的优质写字楼由外资私募地产基金持有。“通常对于写字楼的收购方式表现为三种，资产收购、股权收购以及境外资金股权收购。”王宇涛介绍说。

    其中，境外机构大多属于机会型投资基金，其募集资金都是以外币形势存于境外账户且受到外汇管制和限制境外热钱进入国内房地产市场的政策约束，因此只能通过收购该境外特殊项目的公司，在境外完成交易来达到间接控制境内项目公司，进而收购和控制境内资产的目的。

    办公室“突围”

    截至二季度末，戴德梁行统计数据显示北京写字楼租金达到每月每平方米288.55元。在租金不断上涨，且新项目稀少的情况下，核心办公区域的吸引力面临下降的趋势。

    原有租户为了寻求充足的租赁空间及相对较低的租金价格，开始向周边区域突围。上述报告中同时也指出，非核心商圈空置率较上季度降低了5.71个百分点至2.67%，平均租金则环比上涨了3.21%达到236.73元每月每平方米。

    “租金涨了之后，自然就会有一部分公司承受不了租金从CBD出去到便宜的地方。”在描述这一现象时，许良飞判断，“并不是整体的趋势，转移只是租金上涨的原因。”也有业内人士透露，在核心区域扩租空间有限的情况下，承租企业会转移到非核心区域或者干脆选择次甲级或乙级写字楼。

    尽管当下核心区域周边写字楼已开始走俏，但21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔则向记者表达了谨慎的态度：“写字楼还是要看地段的。像住宅是按整体居住水平，只要你交通到了就可以，而写字楼则比较‘扎堆’，如果一个写字楼相对来说远一点，不在集中的写字楼区域，投资价值相对不会很高。”

    除非核心区域写字楼升温迹象明显外，也有业内人士提出了“郊区化办公”的概念。