供应高峰、需求不振、租金不高、空置率上升，当这些问题都出现在郑州写字楼市场的时候，观望或者悲观情绪的出现并不意外，但乐观的也大有人在。商业地产大跃进的背后，给开发商和投资者都留下了一个巨大的问号——商业过剩，谁是胜者？

    据数据显示，郑州人均商业面积超过一线城市，潜在的风险尚未暴露，这只是时间问题。在很多专家和业内人士看来，未来几年，商业地产更是大竞争、大洗牌、大淘汰之时，商业地产面临着数重巨大考验。

    下半年郑州写字楼预计进入“井喷期”

    步入2012年之后，郑州写字楼市场出现后继乏力的现象，多数开发商仅在4月份有小幅放量。2012年上半年写字楼市场新增供应量较去年同期大幅减少，仅有不足10万㎡的供应量，同比降幅高达77.25%，供求比仅为0.42。在供应量下滑的同时，成交量也出现直线下滑，据数据显示，2012年上半年，郑州市写字楼成交21.63万㎡，同比减少了45.83%，市场占比更是由同期的13%降至6%。

    2012年郑州写字楼总供应量将会达到225.7万平方米，是2010年全年供应量的近3倍。

    太格地产机构负责人认为，不少开发商把推盘计划放到了下半年。在经历过去数年的开发期后，今年郑州市将有近200万平方米的新增写字楼项目集中入市，为过去几年供应量的总和。单年增量与增幅都创下了郑州写字楼市场的历史新高。

    从7月份开始，郑州写字楼明显放量，楷林IFC、升龙广场、东方鼎盛中心等写字楼项目相继开盘，单月新增供应达12.99万平方米，同比增长566.2%、环比增长217.6%；成交5.59万平方米，同比增长27.6%、环比增长45.2%，也达到今年以来最高水平；成交均价12630元/平方米，同比降低 11.3%、环比上涨6.3%。

    至今年年底郑州将有32个写字楼陆续入市，新增供应量应该会达到200万平方米。

    9月可能出现供应高峰

    近几年商业金融用地的大规模出让，让写字楼市场开发量始终保持在较高水平。2010年出台调控政策以来，住宅市场备受打压，政府加速商业用地的推地步伐，开发商也不断加大商业地产开发比重，预计写字楼市场大规模放量的情形还将持续。

    “从近期市场来看，多数城中村项目开始面市，且受金融区、新城区规划影响，商业地产开始进入一个快速发展期，根据产品的开发周期来看，未来2-3年将有更多商业体陆续上市。而那时郑州商业地产所存在的问题、矛盾和风险，将陆续出现。”竞合地产董事长王东分析，“该数据是按照城中村的供应量来预测估算的，加上其他的商业项目，郑州商业体量巨大，确实需要很长时间消耗。此外，随着多中心格局的出现，两三年之后，郑州商业将面临激烈竞争。

    目前郑州大部分开发商做商业地产都是被“逼”的，大多是“半路出家”，很多项目属于“被商业地产”。盖因城中村改造成本居高不下，仅靠做住宅的收益来“填平”成本远远不够，所以开发商被迫涉足商业。此外，一些商业地产的开发商是从住宅开发商转型而来,因此给商业地产带来全程运营链上的系列不确定性因素——由于开发时间较短、运营经验匮乏、商业人才短缺，致使一些项目无论在选址、规划设计、业态布局、物业配套、招商对接等方面，都存在众多不足。