目前，郑州商业地产存在价格偏高，供应结构不合理等问题。业内人士呼吁政府应适度推地、出台优惠政策，以减少商业地产库存。

    故事
    开发商使出降价“杀手锏”购房者“立即就签”

　　“以前，是售楼员求我，让我快点签合同；现在，换做我求售楼员。”11月11日上午10点，在郑州东站西广场某“地标”性写字楼售楼部，排队签合同的购房者宋妍丽说。

　　促使宋女士做出这种“异常”举动的，是开发商给出的优惠价格。11月10日，该楼盘售楼员告诉她，作为参加前期认筹的客户，她如果在11月11日签合同，可以以1.47万元/平方米的优惠价格，购买450平方米的写字楼。

　　宋女士为记者算了一笔账：附近品质相似的写字楼每平方米价格已经涨到一万七八；她买这套房全款还有3%的优惠。“按照现在的价格购买此处写字楼，相当于抄底”。

　　事实上，自从10月19日，郑州市房管局首次披露“9月郑州市商业地产库存量达到410.24万平方米，首次超过商品住宅”信息后，郑州市商业地产市场中，一股“以价换量”的暗流开始频繁进入人们的视线。

　　金琪昌，易居中国·郑州公司总经理。他说，郑东新区的写字楼价格实际已经下降，而且目前价格下降已经接近15%。“多数楼盘是暗降。因为现在购买的散户还是少的，大部分是半层或者一层的客户。”

　　河南房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京说，若按今年前9个月商业地产的月销量均值计算，目前市区的商业地产累计可售面积可销售44.5个月，库存压力很大。他透露，郑州市商业地产“以价换量”力度在加大。

　　探究
    郑州商业地产面临的问题不是过剩，而是供应结构不合理

　　郭秋喜，河南省嘉亿集团董事长，专注超高层写字楼的开发与管理。他分析，限购以来，郑州市商业地产市场供应量过快上升，需求量不升反降是商业地产高库存的根源所在。但他同时认为，郑州市商业地产面临的问题不是过剩，而是供应结构不合理。

　　赵进京对这种说法非常认同，他举一个形象的例子：现在大家都需要广本、别克，可是充斥市场的却是奔驰、奥迪。“现在郑州业界有一个非常不好的误区，大家做写字楼都怕做低档次的。实际上，郑州高端写字楼需求非常少，中高端需求也不多。但中低端写字楼现在很难找。”

　　记者走访发现，一些精明的开发企业除打出“以价换量”牌外，还开始“调整结构”。比如，郑州东站西广场一栋原本定位“5A甲级写字楼”的楼盘，已经主动放下身段，在租金、物业方面提供优惠政策，吸引小企业入驻。

　　政府动向
    郑州拟对商业地产出台指导性意见

　　郑州市房管局局长王万鹏说，郑州商业地产出现库存量增大的主要因素有两个方面。一是这几年写字楼建造的比较多，尤其是一些同质化的写字楼，以及不分区域建造的写字楼较多。二是，由于部分商业地产因为地理位置不好造成的开发、销售上出现问题。

　　他说，房管部门已经关注到郑州商业地产库存问题。最近，正在进行调研，准备出台指导性意见，促使其健康、有序发展。一方面，为政府提供规划等方面的建议，另一个方面，为开发企业在项目选择上予以引导。

　　对于郑州商业地产的出路，王万鹏有着清晰的思路。首先，是政府的引领。比如，对城市综合体和大型商业地产项目进行统一规划。其次，开发商要根据城市功能的规划，科学布局项目，同时要及时根据市场变化，调整自己开发节奏以及上市产品类型。

　　业内建议
    政府适度推地，并出台优惠政策，减少商业地产库存

　　商业地产库存高企，已经引起业内人士高度警觉。10月24日，河南省房地产业商会邀请开发企业、专家、媒体共同讨论郑州市商业地产目前的困境以及解决方案。赵进京表示，商会正在将会议讨论内容打成报告，上书省、市房地产主管部门。

　　赵进京透露，与会专家学者以及业内人士对政府部门建议主要有三点：首先，政府部门适度推地，根据实际情况调整商业地产供应量；其次，分类规范“住改商”；第三，尽快出台减税等优惠政策，减少商业地产库存。

　　展望
    未来郑州商业地产仍大有可为

　　记者采访时还发现，从长远来看，不少业内人士仍看好郑州商业地产。上海绿地集团中原房地产事业部营销总监白伊剑说，如果站到郑州角度去考虑，高铁站附近写字楼数量确实有些多，但是如果考虑到高铁板块辐射全国的功能后，不难发现，这个地方有远大发展空间。“郑州使中原经济区龙头，发展潜力巨大，商业地产的需求肯定会大大增加。”

　　郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦告诉记者，一方面，国家对于二手房交易契税税率以及二套房贷提高等“组合拳”打压下，移师写字楼投资的开发商会越来越多；另一方面，商业地产自身正在调整，通过“以价换量”等措施，仍有具备投入成本少、资金回笼快、回报率高、售后包租方便快捷等优势的潜质。