写字楼空置率升高是否会加大租金下调压力?
一年一度写字楼业主“涨租”高峰期即将来临。
从今年年中以来,广州大批新写字楼交楼,市场空置率升高。中介机构统计数据显示,今年第三季度广州甲级写字楼空置率达到22.2%的高位,环比升1.6%。空置率的升高是否会加大租金下调的压力?明年写字楼租金还涨得起来吗?投资客又应该选择哪些物业投资?这成为年底投资者最关心的话题。
未来半年写字楼空置率还将维持高位
主持:广州甲级写字楼空置率已经超过了两成,这一数字颇为惊人。
相韡:从五六月开始,广州新交楼的写字楼项目特别多,大多集中在珠江新城,像利通广场、珠江城、保利V座、高德置地广场二期、恒大中心等等,另外还有海珠区的南丰汇等。这些项目每一个体量都超过10万平方米,有的甚至达20多万平方米。
刘广浩:这些新项目大多数只租不售,尽管一早就开始预租,但毕竟一下子增加了近百万平方米的写字楼面积,加上近两年的整体经济环境没有太大改善,广州要消化这么多的写字楼,确实需要一段时间。所以,空置率升高是必然的,而且未来半年内空置率还会继续保持在高位。
写字楼租金涨幅收窄至2%-3%
主持:空置率这么高,会不会把租金拉下来呢?
刘广浩:整体来看不会。一方面,现在的新甲级写字楼项目定位都很高,而且大多扎堆珠江新城,虽然租赁市场竞争大,但整体租金很难降下来;另一方面,这些新项目绝大多数是发展商自持的,市场不好,最多是对世界500强等优质租户提供更大的租金优惠或延长免租期,但对普通的客户,普遍还是不会降低身段的。
相韡:我们的研究数据显示,前几个月虽然空置率上升了,但是广州写字楼市场的整体租金还是比较平稳,甲级写字楼平均月租金158元/平方米。前两年因为写字楼高端市场的新供应不多,基本是大业主在挑客出租;但现在情况反过来了,开始出现租户主导的市场,租户在租金谈判上开始占有优势。不过在高通胀的大行情下,租金不升其实已经等于变相“降租”了。
主持:现在写字楼租金究竟是涨了还是跌了呢?
刘广浩:现在的情况是租金上涨幅度收窄了。前两年广州写字楼的租金年涨幅大多有7%-8%,个别项目甚至一年涨了一两成,但最近这一年,租金涨幅只有2%-3%。
相韡:确实有些卖散了的项目,小业主收楼后看到市场行情不太好,会降低心理预期价位,降低租金求租。不过发展商自持的物业就始终不会大幅降价。还有些发展商为了“托市”也使出不少招数,像用关联公司或属下公司租用物业创造超高租金纪录等,都是希望把市场稳住。
投资市中心传统商圈更保险
主持:从投资者的角度看,目前投资哪里的写字楼比较保障?
刘广浩:写字楼不像住宅,便宜些可能就会有人要。写字楼最需要的还是人气,特别是周边的商务氛围。以前广州的写字楼基本集中在天河、越秀、海珠和荔湾四区,现在已有向外扩散的趋势,如增城、萝岗、南沙、黄埔、白云等地区都开始有写字楼供应。从市场行情看,这些非核心商务区的写字楼特别是定位中高端的项目,目前租务行情都不是太好,特别是增城、萝岗、南沙这些地方,商务氛围需要较长的时间才能成熟,投资这些地区的写字楼,更要有长期熬下去的准备。当然了,这些郊区项目可以走差异化道路,比如面向创意型、外包服务型、科技型企业,以及一些正处于创业阶段的中小型企业等等,用优质的生态环境和优惠的租金作为卖点,还是能吸引租客的。主持:从目前看,想投资写字楼,还是市中心的传统商圈的项目比较保险,对吧?
相韡:是啊!通常门槛高的项目投资风险会相对小。传统商圈的项目就是如此,珠江新城写字楼单价卖到四五万元了,从目前看虽然租金回报会走低,但是毕竟空置的可能性还是会比郊区盘小些,风险相对也就低些。
刘广浩:写字楼的管理费不低,如果出现空租,业主不但没钱收还要自己付上高额的管理费。如果资金实力充足,选市中心成熟商圈的项目要比郊区的稳妥些。实在要选郊区盘的话,选宜商宜住带洗手间的商用公寓型项目,也能一定程度降低风险。就算企业不愿意跑到那么远的地方去开公司,但只要租金实惠,还是有可能吸引租客居住的。
特邀嘉宾:中原地产三级市场发展中心总监刘广浩、中立地产高级分析师相韡
主持:本报记者 李琳
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