国际甲级写字楼的八大参考标准
就目前的市场情况看,人们普遍认可的国际甲级写字楼,主要指的是在达到国际甲级智能化要求的同时,又满足入驻企业国际化的需求。
为此,国际甲级写字楼也呈现出管理的国际化、数字化、空间的舒适性和实用性、节能化、人性化、便捷的交通和商务化等等特征。在实际判断中,很多指数标准是我们无法看到及具体量化的,而以下几个标准在日常写字楼购买中,可能会对读者有所帮助。
一、国际化管理
——侧重物业管理国际化
对于写字楼的国际化管理,在国内更多体现出的是物业管理化水平的国际化发展趋势。全球较为知名的国际物业管理团队有:第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际等,他们在行业内均有丰富的国际物业管理经验及评估体系。目前,仲量联行、戴德梁行在昆明均有代理商业物业。
二、地段位于中心商业区CBD内
对于想致力于成为中国500强,或者是世界500强的企业,写字楼作为企业办公和塑造企业形象的重要载体,选择一座城市的核心区位、地段就显得尤为重要。
事实上,写字楼物业很多时候是一个区域或者一座城市的地标建筑。在某一个区域内办公,也就会对企业形成某种无形的价值判断及认识。就目前的情况看,一般城市的地标性建筑或者是标志认同,大多就位于这座城市的中心商业区或CBD内,世博板块的南亚未来城就位处二环主城中心区,未来其8座国际甲级写字楼或改变城市天际线。
三、规模
写字楼的聚合效应明显
当然,评价写字楼的品质不能孤立地考虑项目本身,它与周边环境是一个分不开的整体,所以这里所说的规模,不仅是指建筑体积本身比较大,而且更强调其规模的伸展力及拓展性。
众多知名企业的群聚效应,是形成商务气氛的基本条件,写字楼作为企业聚集办公的载体,项目本身的规模决定企业的聚集程度。一个成熟的写字楼区域,形成的是一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的“大空间”。为此,一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施,是难以称得上甲级写字楼的,也更难与国际接轨。
四、车位
——零烦恼的停车场
就昆明而言,目前的市中心老一代写字楼,车位短缺已经是不争的事实,未来一个国际化标准的写字楼,其在车位配比上的比例自然不能疏忽。
就目前国际标准来看,至少150平方米需要有一个停车位,如果,写字楼位于综合物业内,其所需要的车位也就更多。就拿昆明的南亚未来城的数字创想中心,总面积9300平方米,拥有200个车位,至少200平方米的写字楼拥有46个车位。一般普通的甲级写字楼至少200平方米左右有一个车位;而乙级写字楼至少250平方米有一个停车位。为此,在购买写字楼物业时,车位配比是一个不能够忽视的问题。
五、电梯
——数量充足分布合理
“等待时间不超过30秒”,这是国际性写字楼对于电梯的要求;而在国际上得到较多认可的国际品牌,包括日本三菱电梯、美国奥的斯电梯 、日本日立电梯、日本东芝电梯、芬兰通力电梯、瑞士迅达电梯、德国蒂森电梯、日本西尼机电等品牌。
同时,除了电梯品牌识别外,每梯服务楼面面积不超过6000平方米;电梯速度不低于2.5米/秒;设计容量不低于1350公斤;高层建筑中电梯分区控制;充足的货梯等都是对写字楼考察的重要因素。
六、楼底净高
——至少2.7米以上
就目前写字楼的销售来看,很多开发商喜欢拿写字楼的楼底净高来说事。而究竟多少楼底净高,才符合国际标准?一般国际甲级标准写字楼项目,要求其层高为3.6米,空调消防安装及装修后的室内净层高(楼底净高)至少2.7米以上,同时,还需要拥有较高得房率。通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。而昆明目前南亚未来城打出的写字楼广告显示,其写字楼层高基本在3.6米,已经开工建设的亚洲新塔层高为4.2米。
七、中央空调
——设备完善
谁都不喜欢在封闭及闷热的环境中办公,为此,对于一个国际化、高端化的写字楼而言,空调系统就显得尤为重要。
一般而言,完善的中央空调需要空调产品出自品牌系列,知名的中央空调品牌包括,大金、约克、开利、特灵、麦克维尔、美的、海尔、格力、远大等。
安装上,要求4风机盘管系统或变频空调系统;并能够24小时冷、热水供应;新鲜风供应量不少于30立方米/小时;HVAC(空气调节系统)设计供应量不多于10平方米/人;此外,还需实现租户独立温控。
八、国际甲级写字楼其他标准
除去以上比较明显的七大标准之外,还包括以下一些标准:
楼面面积不小于1500平方米;
大开间设计,无柱式设计,细分灵活;
楼层无黑房;
间墙至主墙距离不低于9米;
楼层公共水房;
租区内管道预留;
每间坐厕服务面积不多于500平方米;
每10000平方米楼面面积不少于80个车位;
承重>300公斤/平方米;
优质玻璃幕墙或大理石/铝合金板材;
不低于四星级酒店的装修标准;
楼层设行政卫生间,进口名牌洁具,高品质、低噪声,通长石材洗面台,设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸,高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度,高级瓷砖或石材墙、地面,前室空间能有余度满足使用者要求等。
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