投资者应以租户眼光选购写字楼
对于写字楼投资者来说,吸引到足够多且优质的企业客户是至关重要的一环,因为这样才能保证较为稳定的写字楼租金回报率。其实,在投资写字楼之前,投资者就应多从租户的角度出发,以企业的眼光来看写字楼的品质,这样才容易做出正确的选择。
业内人士指出,对于实际使用的企业来说,写字楼交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等,这些都显示着一座写字楼的生命力。
从租户出发选购写字楼
因而,投资者首先要对影响写字楼品质好坏的各项因素都有所了解和认识,并实地对上述内容逐一比较、观察感受。最简单的例子,如果你前往某个写字楼的路上觉得它地处偏远交通不便,或者高峰时非常拥堵,那你就要考虑它的投资价值了。
再比如除了地段之外,不少企业还将写字楼的档次形象放在仅次于区位因素的重要位置,“投资的写字楼最好是城市的地标性建筑。”自然,如果购买的写字楼知名度很低,市场认可度较差,那会来入驻的企业就少了,升值空间自然不会很高。
这还牵涉到一个写字楼和相应租户的定位问题。投资写字楼的档次,其实就是在投资写字楼的租客档次。租客的经济实力与付租意愿决定了一个写字楼的租金高低,凡是资金实力强的公司,当然更具有付租财力,也更有抗经济风险能力。但相对的,就也会有更高更明确的要求,需要投资者好好把握。
分析写字楼细节品质
除了根据其板块、区位、价格、品牌、服务、“5A、甲级”等指标外,写字楼的品质还牵涉到许多细节问题,需要投资者一一关注。
电梯、车库和新鲜空气是最至关重要的三点,几乎是缺一不可。这三个要素分别牵涉到整个写字楼运营时的运载、容纳和循环系统,虽然都是能通过相应的技术方案解决的,但这就要看开发商是通过哪些方式解决、能达到何种效果了。一般来说,电梯4000~5000㎡一部是高配置,7000~8000㎡一部电梯是常规配置;车库的配比则在不断升级,目前大约是100㎡一个车位;循环系统包括空调、中央空调的管道,以及幕墙的材质和能耗也要考虑。
另外,写字楼的品质还可以从几个方面来分析。首先写字楼的层高通常在3.6米到4.2米比较常见,也有5米左右,一般当然是越高越好;其次,过道应大于或者等于电梯轿厢的尺度;第三,大堂作为形象工程,应与写字楼的标准相匹配,一般在5~10米之间,也是越高越大气;再有,还最好要有较为人性化的公共空间和可变空间。
关注物业售后问题
看准物业管理公司也是投资者不容忽视的一环。如果物业管理公司挑选得当,是能够为投资者省去不少麻烦的。因为在此后很长一段时间内,投资者要接受这家公司的服务,同时租赁房也要接受他们的服务,如果其管理不到位,将会影响到投资者的收益。收益率高的写字楼往往是聘请专业公司来运营和打理的。
另外,写字楼的外墙材料最好是要低能耗的,具有保温隔热性能。虽然节能环保在目前写字楼的选择中并不是主流,但是随着这种意识的不断提升,能否在享受到同等品质的同时,将运营成本降到最低,将是未来写字楼竞争的重要因素。不过对于这一点同物业一样,有时候需要写字楼真正投入使用之后才能体现出来,投资者应注意持续的关注。
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