“不管产权人一人以上，还是委托他人卖房，一定要有委托书，而且委托书最好是经过公证的。”张英律师提醒，有条件的话，办理委托书公证时，买房者最好亲自参与。

　　张律师曾遇到过一起案子。作为卖房人，丈夫未经妻子同意，找到一名女子冒充其妻子，到公证处办理了委托书公证，将房子卖于第三人。后因双方买卖价格低于市场正常交易价格，这份房屋买卖合同被其妻子向法院起诉，主张合同无效。

　　“如果无法亲自参与，也应仔细查验公证书的真伪。查询公证书真伪的方法可直接拨打公证处的电话，告知查询真伪的需求，并告知公证书的编号，公证处会按照提供的公证书编号陈述公证书内容。”

　　NO.3 二手房软硬件

　　有过二手房买卖经历的市民，可能都有个体会：当时什么都注意到了，就没过多关注住宅本身的质量瑕疵。直到搬进居住了，才发现这个地方不满意，那个地方不舒服。

　　据了解，质量瑕疵主要有：漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等，以及相邻关系上的瑕疵，比如邻里之间存有公用面积纠纷、原居住人存有过度复杂的社会关系等。

　　张英律师建议，购房者一定要对房屋质量仔细验看，如有必要，可以请专业人士陪同看房。

　　“除了实地考察外，最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修，是否存在其他质量问题。”张律师说，特别需要细心检查屋内水、电、气等设施是否完好，查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬，观察屋内电线是否有老化，以及已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用是否结清。

　　“购房者对简单的新装修更要多一个心眼，因为有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。”

　　NO.4 户口和租赁

　　房子是自己的，凭什么让一个不相干的陌生人挂着户口，却奈他不何？现实生活中，类似情况并不鲜见。一些有着类似遭遇的网友经常会发帖求助：前任房东不肯把户口迁走怎么办？

　　如果所购买的住房中，卖方的户口无法迁移，买方也同样无法迁入。很多购房者是出卖原先的自住房后改善条件的，如此一来，自己出售住房后，户口也同样无法迁移，于是形成了一个户口迁移问题的恶性循环。

　　“我国的户籍管理属于公安机关专属管辖的行政事务，一旦出现上述情况，根本无法通过法院诉讼的方式来解决问题。”杨柳艳庭长说，根据司法解释，买方起诉至法院要求卖方迁移户口的属于行政管理事务，法院应当裁定不予受理或者驳回起诉。

　　为了尽量减少此类户口纠纷，张英律师建议，一是向公安户籍部门查询买卖的二手房户籍信息；二是最好在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。

　　除了户口问题，租赁也是摆在买房者面前的一道难题，杭州今年已发生了两起。

　　法律上有一个“买卖不破租赁”的规定，这个规定是说房子即使卖了，只要租赁期限还没有到，租客都可以住到租赁期限界满。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，只有两种情况例外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　那么，该风险如何防范？杨庭长和张律师认为，一是在购买前，注意调查清楚房屋是否有租赁关系。如果购买时，卖家还有租赁关系，需特别注意，要在合同上明确交房时间，以及卖方的保证。二是在二手房买卖中，房屋已经租赁的信息往往是比较隐蔽的，建议买房者在合同中明确约定卖方的违约责任，以此对卖方进行制约。

　　“违约金不妨设得高一些。购房者与房东对房屋状况所掌握的信息存在不对称，对相关条款设置更高的违约金，房东的压力会更大，会促使其更积极迅速地履行义务。比如说，设立条款：房屋交付时必须无租赁关系，如有租赁关系，房东需双倍返还房款。”

　　此外，付款方式上也有讲究。买卖二手房，购房者的义务只有一项：付钱。而房东的义务却有很多：交付房屋、迁出户口、办理产权证……这些都是很重要的节点，只要有一个环节发生问题，对于购房者来说，都是相当大的麻烦。

　　所以在购买二手房时，最好根据交易关键节点分期付款，分期付款时，约定付款的时间和房东履行义务的每一个重大节点最好都套牢。