核心提示：“一铺养三代”的俗语，让无数手中有闲钱的人冲向了商业地产市场。众多的商业地产项目在上市时就向投资者宣传了较高的投资回报率，但这回报是否稳稳当当，还是个未知数。

    商铺长期价值看好

    商业地产在开发商眼中，到底有着什么举足轻重的地位，值得他们前赴后继地挤进来？

    武汉南国置业上月30日发布的2009年度报告中称，该公司管理层认为，商业地产与住宅地产有着较为显著的区别。

    住宅兼具生活必需品和投资性商品两重属性，住宅市场的发展状况不可避免地与国计民生息息相关。

    而商业地产行业则是一个投资性市场，商业地产行业的投资主体大都具有较强的经济实力，抗风险能力较强。商业地产行业的发展总体上也较为理性，不是本轮国家宏观调控的主要对象。因此，南国置业管理层认为，尽管未来政策环境不确定性增加，对公司的住宅类业务存在一定影响，但由于南国置业是一家以商业地产为龙头的房地产公司，从总体上看政策的变化对公司的经营计划、盈利能力、财务状况的影响将比较有限。

    尽管政策环境趋紧，但支撑商业地产行业发展的三大基础条件，即城市化进程、居民收入的持续增长、消费结构的优化升级，在相当长的一段时期内不会发生变化，商业地产行业在未来较长的时间内都将处在一个快速发展的有利时期。

    以上观点，说出了广大房企的心声。

    回报率真的很诱人？

    在武昌某商铺销售现场，李女士介绍，她以前投资过住宅，但感觉住宅靠出租回报很难，只能变现。而目前很多商铺前几年都保证有7%—8%的回报率，这样看来，投资一个小商铺比住宅要省心得多。

    不少投资者都有类似想法。他们认为，目前武汉市商铺宣传的年回报率在7%—8%，相比住宅平均3%的回报率来说更有吸引力，而且市场上商铺的选择余地也越来越大。

    投资者刘女士介绍，2007年她高价入手了一个18平方米的商铺，单价25000元，首付22.5万元买下后，月供2300元。但交付后商铺月租金才1500元左右，尽管开发商当时宣传年回报率会有8%，但刘女士感觉很难达到这个水平。在汉口某综合性商业项目购得商铺的张先生称，当初每平米3万元购得一间商铺，开发商承诺年回报率为7%，但因招商不理想，开发商去年又将回报率降低为4%。

    据了解，像刘女士这样手中有一套社区商铺或者综合体商铺的投资客不少，他们购买商铺时就有明确的目标，就是以租养贷。但近两年来，武汉商品房价格飙升了，商铺租金却不温不火。普通商铺投资者难以实现“以租养贷”的梦想。当然，也有不少投资者称，他们更看重的是长期回报。只要项目规划好，交通方便，租个好价钱肯定不成问题，今后还可以将铺子收回自主经营，更不用提商圈成熟后的物业升值。

    考量运营方培育能力

    目前，武汉市场上的商业地产，多采取租售并举的方式。开发商通过统一规划、建设，统一市场销售，再散租或者统一出租给业主，然后对商铺进行统一的物业管理。

    在招商方面，开发商多采取大主力商户招商先行的方式，如百货、影院、超市等由开发商统一招租。这些主力店一般用作招揽人气及形成品牌效应，部分商铺则做了分割，卖给散户投资客。

    这些散铺经营方面，开发商会将经营不同产品和服务的商铺做分区，大多分为餐饮区和服务区。

    对散户统一出租和管理很难实现，也有许多商铺是业主自己租出去，或者中介帮忙出租。在这样的情况下，物业中心或开发商难以控制租客的经营范围。另外，开发商以高利润将商铺分割出让给业主，业主也在高成本、高回报的预期下将租金尽量提高，这无疑增加了出租的难度，也加大了商家生存的压力。

    业内人士认为，一般来说，大型的综合体商业项目，开发商的主力店招商、散铺的后期管理都很规范。但一些小型商铺或者社区商铺，开发商只是在前期做一些商铺规划和管理，所以目前市场上有商铺处于“死亡”状态，正因为开发商过多透支未来价值，使得后期无价值可言。“真正成功的商业地产项目，不仅要把商铺顺利销出去，还需运营得当，通过严谨的调查，准确的市场定位，为商铺的持续升值积蓄力量，确保开发方、投资客、经营方、商业管理方利益链的顺畅。绝大多数销售火爆，最终沦为‘空城’的商业地产项目，就是输在只考虑销售却疏于培育市场上。”一位业内人士分析。同时，该业内人士提醒商铺投资者，投资商铺能否成功，与商业地产企业本身的知名度和项目所在地有很大关联，切莫盲目下注。

    “只租不售”的越来越多

    目前，一些开发商对经营商铺有信心，开始逐步增加自持商铺的份额，造成一些商业项目出售的部分比例减少。

    记者在武昌一个楼盘了解到，其临街商铺只租不售，铺面租金价格在100-200元/㎡，这个价格也吓退了一些小投资客。

    据悉，这些打“只租不售”牌的商铺大多属于商业招商情况良好的项目。一方面开发商没有资金压力，另一方面是通过物业持有增加企业操作商业项目的经验。

    另外包括武汉摩尔城在内的一些大型商业地产项目也采取了只租不售的策略，这样的项目由于先天具有体量优势，很有可能成长为一个商圈的核心，所以项目对外销售的可能性也不大。

    面对商铺诱惑，投资者该如何规避风险？

    业内人士建议，不管是投资商铺，还是租赁商铺，都要有区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续的支撑力，运营方招商管理能力等。另外，售后包租作为一种销售行为，其实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销，加快资金回笼速度。但是，从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。投资者最好选择自己掌握出租的节奏，不要过于相信售后包租的高收益。