业绩股——商业街

    人气旺短期收益好但小心“旺地冷铺”

    商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，以传统商圈居多，主要针对中、低档消费群，以销售量为支撑点，新商圈则以个性化组合为主。商业街一般具有人气旺、收益好等特点，在短时间内就会收到很好的业绩，就犹如业绩股一样。

    商业街商铺尤其临街商铺收益比较高，基本年投资回报率可达到10%。如北京路与西湖路交汇处的小食商铺不足十平方米，月租金却高达二十万元，可见一斑。但也有风险，如果街中出现断裂商铺，或者被政府机构等隔断，周边商铺将会受到影响，继而影响到整条商业街的运营，如市桥大北路有一段中间为政府机构，商业氛围不是很理想。

    专家指点：

    立都商业副总经理陈瑞标指出，商业街内较大面积、门口小气、分割档口多的不是好铺，生意很难深入。所以，对位置不佳的商铺，投资客要格外谨慎。此外还要特别小心“旺地冷场内冷铺”，万万不可投资，尽管外边商业气氛迫人，但商业街所以叫街，人来是逛街，不是逛场，基本不喜欢入场消费，因为入场不如到购物中心舒服。投资客也要注意到，不少商业街采取各类商品混业经营的方式，其命名只体现地点特征，取得成功的较少，投资也须特别谨慎。

    题材股——专业市场

    成行成市收益有保障但须谨防“炒作水分大”

    专业市场，是指同类产品积聚于某一场所进行交易、流通和配送，即相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所，其所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位，犹如股市中的题材股。专业市场的投资收益视项目的成熟度而定。

    目前，广州的专业市场中，位于老城区的成熟项目投资回报率较为理想，一般能够达到8~10%左右，但“顶手费”较高。而新建的专业市场在前期一般会有一定的“免租期”，在物业升值上较有潜力。

    对于投资客及经营商户来说，投资新建专业市场的最大风险，在于不能迅速聚集人气；由于专业市场面对的客户群都有比较固定的采购习惯，如果不能有效进行转移，容易造成新场人气冷落，导致经营难以维持，从而影响投资客及经营商户的收益。

    广州的专业市场在国内拥有着无可争议的龙头地位，从服饰到饰品、水产、布匹、汽配、药材、皮具、干货、茶叶等等，无一不是从广州散往全国各地，形成了白马服饰批发市场、黄沙水产市场、清平药材市场等一大批闻名全国的专业市场项目，大多位于荔湾、白云等老城区。但近年来随着市场需求的日益推进，广州专业市场的分布格局发生了较大变化，逐渐延伸至天河、萝岗、番禺等区域，诞生了五湖四海水产交易中心、美林国际空间饰品采购中心、华美汽配港等多个新兴的专业市场项目。

    专家指点：

    中原地产工商铺市场及研究总监刘广浩表示，目前，广州在专业市场领域能够出售的商铺并不多，只有少量皮具行业的项目有铺在卖，售价比一般街铺要贵，对投资者的经济实力要求相对较高。此类商铺的收益大小主要取决于运营商的能力和策略，反而对地段要求并不太高。“专业市场的商户都喜欢抱团经营，只要做到成行成市，一般都能获得成功，也就能够保证投资者和商户的收益。”另一方面，由于这类商铺较为稀缺，目前市场上出现了炒卖经营权的现象，当中的回报率也高达8~10%，但多数被所在的经营圈子消化。“当中炒作的水分比较大，建议不熟悉的投资者慎入。”

    垃圾股——写字楼

    风险高掘金靠眼光

    写字楼是专业商业办公用楼的别称。目前广州的写字楼发展已到第四阶段，新一代国际标准甲级写字楼出现，强调环保概念，物业多只租不售，单一业权物业比重增加，高素质物业管理，国际化商务区形成，主要分布在珠江新城等未来核心商圈里。这类写字楼越建越多，不仅自身出现了不小的空置率，且对传统写字楼造成了一定的冲击，一般投资客不肯轻易投资，就犹如股市中多数人不愿去碰的“垃圾股”。

    但如果投资客资金充裕、眼光独到，投资写字楼也会出奇制胜，取得较高的投资回报率（6%~7%），使其成为垃圾股中的“掘金王”。城建兴业地产工商铺总监朱辉表示，投资写字楼需注意区域风险，不同区域的写字楼规模、档次、需求等都相差迥异。如天河商业气氛成熟，租金保值、增值也强，但芳村那边风险较高，投资后难出租更难升值。

    写字楼分为超甲级、甲级、乙级、丙级等类型，其综合硬件、管理定位、物业服务等都不相同，目前又有了生态型、总部型的写字楼，不同的定位，针对客户群不同，风险也不一样。

    专家指点：

    投资者应首选一些成交活跃的区域，比如环市路附近，天河南、天河北或是珠江新城等，建议优先投资甲级或超甲级写字楼，其硬件好，租金和卖价也相对高些。乙级写字楼的折旧严重，管理比较差，也没有太多的品牌或大企业进驻，风险较高；新兴的生态型或总部型写字楼需求大、供应少，不妨多关注一下。此外，还需要特别注意带租约卖的写字楼，什么时候将租金交给业主，通过怎样的方式交给业主，这些都需要了解清楚。对此，朱辉强调，投资者要找对中介公司及经纪人，写字楼与住宅不同，过户、按揭等手续都比较复杂，操作不当也会增加风险。

    蓝筹股——商业广场

    投资前景看好但需把场“搞活”

    业内人士表示，目前对于商业广场没有一个较权威的说法，只有大家自发形成的一个概念，一般认为商业广场指的是，有商业功能、规模较大的地产项目，可以是一栋楼，也可以是一群商铺的集合，也可以是商住办的集合，暂无定论。有地产专家表示，与一般的购物中心不同，商业广场是一个复合型功能的消费场所，集餐饮、购物、休闲多功能于一体；由于商业广场具备定位偏高、投资回报率高等特点，被业内人士称为商业地产中的“蓝筹股”。

    商业地产专家程立志表示，按国际惯例，在一个成熟的商业广场，只要租金回报高于定期存款利率的1%~2%就可投资了，年回报率约4%~5%；但目前国内的商业广场售价太高，回报率可能还不到4%。程立志强调，这类大型商业广场，通常必须由大业主牵头，引进有品牌和实力的主力店才能把场搞活。再者，个别铺位的投资者想要提高铺位租金也必须等待场活起来，试想想，连大开发商都要提供免租期、预计空置率、洗场、养人气等来培育一个商场，小投资者面临的风险自然更高。

    广州从单一卖场发展成为商业广场的典型代表之一是高德美居，其总经理李志宽介绍，之前是单一的家居卖场花花世界，目前定位为中国首个家居主题购物中心广场。广场内，家居业态占比50%，还有服装、零售、餐饮、儿童乐园、电影院等多个形态，旨在打造“节假日家庭消费一站式服务”基地。

    专家指点：

    程立志表示，商业广场一般规模较大，集购物休闲娱乐等功能于一体，对地段的选择和管理者的经营水平都是很大的考验。他表示，首先先天不足的商铺不要选。先天条件主要包括交通规划、城市消费水平和周边商业氛围，这些在短期内难以改变。其次，对开发商实力和品牌有质疑的不要选，商业广场对资金要求高，对专业整合能力要求更高。再次，定位模糊不清的不要选。每个商圈都有其合适的商业定位，定位就像鱼和水一样的关系，脱离了当地消费力与商圈特点，项目很难做起来。

    投资者说

    杨非：投资专业市场要量力而行

    被朋友称为“商铺投资家”的杨非，已有二十多年的投资商业地产的经历，当记者问及投资心得时，他最先说的一句话就是“投资专业市场要量力而行。”

    杨非告诉记者，投资专业市场，不仅风险大，而且门槛高。相对住宅，投资失误了大不了自己住，而专业市场孤零零一个商铺，市场一关门，进也进不去，出也出不来，做什么都不行。“专业市场是一个相对风险较高的的投资产品，如果你没有一个好的投资理念和经验，不要轻易投资专业市场。”

    但记者从杨非的朋友处获悉，尽管风险大，杨非最热衷的还是投资专业市场商铺。“非投专业市场不可，可以等待该专业市场快开业的时候出手。”杨非强调，投资专业市场首先要量力而行，扪心自问是否承担得起、有无后续资金链等等，“当然每个人都有风险偏好，就像买股票，有人喜欢蓝筹股的稳定，有人看好题材股的高利润。”其次要具体考察整个市场，周边租金、人流、后续发展、经营品类前景等等，这需要自己多做功课，不要听开发商和所谓专家的一面之词。第三，签协议前多问几个为什么、怎么办；有多少回报？怎么确保能拿到回报？切忌盲目冲动下单。

    周先生：投资写字楼不妨遵从“趋众性”

    在天河多个写字楼辗转投资的周先生理出了一套投资写字楼的经验。他告诉记者，写字楼投资的客户必须注意以下两点：其一是“趋众性”，写字楼的区域性相当强，就广州而言，目前仅有体育中心、珠江新城、环市东属于办公氛围最浓厚的板块，其次是沿江路和琶洲板块。资金量相对充裕的客户，可优先选择购置甲级写字楼内的中等面积物业，建筑面积在250平方米以下，该类物业在出租市场上的吸引力较大，面对的租客虽多数是小型公司，但可以保证有较高的出租率。资金量较少的客户，则可选择上述板块内乙级写字楼的小面积单位作为操作对象，当然出租回报也相应低一些。

    其二是在实地看楼时，重点留意具体物业的实用率及楼面净高，一般写字楼的实用率在五成左右，若实用率太低，投资客支付的“无效成本”（即购置不能使用的空间的成本）就会过大。而租客在租用具体写字楼物业时，一般都会对层顶进行“假天花”的装饰，以遮档中央空调的管道及电线等，若楼面净高太过低，剔除“假天花”的厚度，给用户的压抑感就会很强，这样也对物业出租造成影响。

    观点PK

    现阶段优先投资写字楼

    中立地产董事总经理文志坚表示，现阶段，物业投资最好的方向是写字楼产品。目前，一些带租约的写字楼物业，租金回报率都达到了7~8%左右的水平，比商铺要高。建议个人投资者选择一些带租约、单位面积较小，且管理费较低的二手写字楼物业，比如华普广场、双城国际、三银广场等。

    中原地产工商铺市场及研究总监刘广浩也表示，现阶段最适合的投资产品是写字楼物业，回报率一般都能够达到4%~7%，且升值潜力较大。他表示，与商铺相比，写字楼物业的价格相对较低，无论是租金回报还是升值空间，都较为理想。刘广浩介绍，在写字楼物业的选择上，目前，海珠区的写字楼物业性价比较高，但如果从升值空间的角度看，则天河区的物业最有潜力。

    专业市场和商业广场回报率更高

    著名房地产专家谢逸枫表示，目前投资成熟专业市场和商业广场，回报率应该比写字楼高一点。广州写字楼的投资成本比较大，且市场供大于求，抛盘找客户及谈判周期比较长，而广州的专业市场和商业广场相对成熟，供应量相对较小，在人口流动比较集中的地段，租金有保障且目前有小幅度上涨，受到通货膨胀和人民币升值预期的影响，大部分投资客为一般会选择受市场政策影响小的产品。

    记者观察

    满城“只租不售”“笋铺”其实很有限

    近期，广州商铺的招商广告层出不穷，充满煽动性广告词、充满诱惑的回报率，让人感觉这一领域“遍地黄金”。可以说，在住宅投资市场备受压制的情况下，商用物业的投资价值充分得到显现，成为了投资客关注的重点对象。“一铺养三代”，这句老广朗朗上口的投资名言，成为不少人的投资座右铭。但能养三代的旺铺在哪里，投资“笋”铺应往何处觅？

    有关机构发布的统计数据显示，今年广州的新增商业面积近200万平方米，为历年来最大的一块蛋糕。市场的选择似乎很多。但是，据记者调查了解，今年将推出市场的被大多数人看好的龙头型商业项目，都只租不售，并非是个人投资者的“乐园”。同时，经过多年的发展，广州的商业地产开发已经进入了一个相当成熟的阶段。在经过了原始积累后，不少的商业地产开发商都已经具备了较强的实力，拥有了丰富的运营管理经验，所开发的新商业项目也从原先的“售完即止”，转为“只租不售”……

    除去这些项目，留给投资客的并不多，而且素质参差不齐。而投资商铺要想有良好的收益保障，整体项目的运营成功是必须的。这就要考究商业项目开发团队、经营团队的实力，以及其对项目的定位、推广、业态布局、后期管理服务等能力和策略。否则，在新增商业面积井喷，并导致招商竞争空前激烈的情况下，即便广告描绘得天花乱坠，到头来，依然是空中楼阁！又如何能够保证收益？如何保证其“笋”？