随着楼市新政接连出台，住房投资成本和压力均有所增大，一度备受冷落的商铺投资，又重新被推到了风口浪尖，成为许多投资客新的投资方向。为此本报采访了上海市投资学会副会长、中国商业联合会特聘专家，著名经济学家，博士生导师陈湛匀教授。

    新政对商铺影响不大

    陈湛匀分析：前几年住宅市场爆炒，使得商业地产与住宅相比，一度受到冷落，北京、上海和杭州一些地方还形成了“价格倒挂”。2009年，北京住宅价格上涨了29%，而商铺只涨了1%；同样，上海住宅价格上涨幅度不小于50%，而商业地产价格增幅为16%。现在商铺投资价格稳定，由于新政实施拉小了投资商和投资住宅差距，二手商铺房源更显吃香。那些老百姓手头上有些余钱的，看到了商铺所使用的土地之性质不同，看到了要比住宅有升值潜力。

    收益率是人们投资商铺考虑首要因素之一，商铺租售比要高于住宅，一般来说，商铺年收益率在8%以上。随着零售业全面开放，城市中心核心圈的增长，商业多层次中心的外扩，也随着消费服务业如餐饮、服装、电子产品等消费比例的上升，商铺收益率还会上升，而住宅出租收益率为3%，这是因为住宅投资比重大，使得利润下滑。

    商铺未受到政策的限制，比如利率、首付五成和原来一样，而且对贷款购买数量没有限制。

    如何投资商铺陈教授提供了几条参考标准：

    选择铺位位置是关键，要考察人气、人流聚集密度和人流流向。一般来说，人气旺，租售必定会两旺；而租售旺，肯定是地段位置比较好；地段好的，租金也肯定是昂贵；而租金昂贵的，财富效应就肯定较大。通常，可选择那些逛商场的顾客经过的地方，比如市内步行街的交叉口、主入口处等。

    要选择适合你的地段中最好的，因为不同地段，它定位不一样，而不能反过来去选择那些最好地段中适合你的；如果淮海路是一流地段，那么在这条路上卖五金建材恐怕是比不过在北京路上。从另一视角来说，做不同的行业，对商铺的要求也不一样。做酒吧、卖服饰、开饭馆，面积、楼层、门面宽敞要求都不同的。

    究竟选择办公楼底商铺？还是住宅底铺？或者是纯商业区商铺？这要看功能。一般从租售角度来说，纯商业区的商铺最容易，办公楼商铺和住宅楼底铺差不多，取决于消费人群，人气是否旺盛。购物中心旁边商场店铺也是可考虑。对个人投资者民选择街铺为主，而对机构投资者而言，可以运用资本运营的方法去处理，比如整盘收购。至于选择新铺还是老铺，这要视具体项目具体分析，不能一概而论。如在条件差不多情况下，当然还是首选新铺。

    租用还是买产权？我们知道，产权商铺可以自由转让、抵押、出租，显然它的好处高于以租售方式取得商铺，大家十分期待有大量的产权商铺供应，尤其是那些规模化产权商铺的出现。

    “简而言之，地段是首选，交通要利好，其次要考虑开发商的品牌和项目的差异化，这是关键。”

    不妨考虑社区商铺

    “其实除了沿街商铺和市场的投资，现在社区商铺的发展前景也很乐观，加上目前价格偏低，非常适合投资。”陈教授建议。

    一般来说，社区商业40%是购物，30%餐饮，30%其他。布局社区商业时，通常先要考虑居民步行在10分钟之内能够到达，也就是500米左右的距离；商业街最好与住宅分离，配置在步行街和交通线上，以避免噪音和污染。

    社区商业是以便利性为出发点，它正成为零售业支柱板块。现在不少风投瞄上它，比如IDG等，所以投资社区商铺现在时机不错。社区商业至少需要三年的培育时间，投资社区商业店铺的究竟何时介入要具体分析。陈教授提醒：一般来说，选择店铺，不能纯粹冲着租金高，还要看是否投资洼地，是否越来越值钱。小区成熟度如何，未来升值可能性如何，有哪些人会去商业街，他们又会购买那些商品等。

    投资社区商业店铺，还要看看商业街是否有专业主题，不能到处见到都是必备性业态，如洗衣店、药店、足疗、二手房、菜市场、超市等，最好有特色主题比如化妆品一条街，服装一条街，儿童、医疗诊所一条街，咖啡、酒吧一条街，花卉园艺一条街等等。另外还可考察该社区商业层次是否较高，能否满足多层次消费需求，如电影院、糕点店、幼儿教育配套、老年活动中心、家教、典当行、旅行社、加油站、食品店，小到配钥匙、小修小补五脏齐全。

    投资社区商业还需要考虑：1.小区的规模，居住人口收入水平和从事的职业。如小区居住人口是白领为主，当然店铺就适合开快餐店、咖啡店、健身娱乐、摄影、网吧、书店、专卖店、自助银行，如果是以老年人居住为主，商铺投资的方向就不一样了。2.考虑开发商实力和规划及业态配比，避免盲目投资。3.要有创新，撬动的支点要找差异化，比如现在时尚的“休憩型商业”，消费者在一小时内的路程可以享受到旅游、休闲、美食、购物和娱乐。举个例子，星光大道引进的影院、星巴克、易买得超市、舒适堡、星光大卖场等，一下就支撑起了整个滨江的商业，其商铺也必然是“钱”途无量。