商铺投资专家支招如何挑选商铺和商家
商业地产投资热席卷全国,一铺难求的状况比比皆是。但是,是不是买到商铺就能挣钱?答案当然是否定的。面对如此纷杂的市场状况,如何挑选商铺?买到商铺之后,如何选择商家?商家入驻之后,又如何处理与商家之间的纠纷……从今天开始,成都商报商业地产专版开设“专家看铺”栏目,对话商业地产资深投资者,分析商业地产投资各种疑难杂症并对症下药。
本期人物:李梅
人物介绍:近20年房地产从业经历,对成都房地产市场十分熟悉;成功投资多套住宅、商铺,对房地产投资有独到见解。
对话地点:桐梓林凯得会所
对话时间:5月6日下午
投资难题:
当前商铺售价飙升,租售比严重失衡,不少商铺当前租金无法支撑售价。那究竟租售比多少才合理?
投资经:
年投资回报率4%是一道门槛,一般商铺未来的租金和售价将形成持续增值,对租售比不能静态比较,要动态看待。
李梅是个很低调的投资者,对于自己的投资经验,她显得很谦虚。在谈到目前很多投资面对的租金无法支撑售价的难题,李梅举了自己投资商铺的例子。2001年,李梅在双楠买了一个50平方米的临街商铺,当时总价为30万元,月租金收益1000元。十年过去了,现在每个月的租金已经翻了4倍,达到4000元/月,售价也达到了100多万元。“如果单单从最初的租金来算,年租金回报率在4%,远远低于很多专家提出的8%收益率的要求。”李梅笑着说,市场是不断变化的,租金回报率也同时发生着变化,静态看待而过高地估计投资风险,很有可能错失投资机会。
“这次投资更多是误打误撞,不过也正是通过这次的投资,我对商铺投资有了一些自己的心得。”李梅认为,地段、趋势、交通三点是商铺投资一定要注意的。首先,买商铺一定要看地段。“地段、地段还是地段”这句房地产投资名言用之四海皆准,对于商铺来说尤为重要。比如,李梅在双楠的商铺进深达15米,而且位置也在角落处,从通常意义上来说并不属于优质商铺。但地处双楠这样一个商业氛围浓厚的区域内,商铺增值也就得到了保证。其次,买商铺需要看发展趋势。无论是投资商铺还是住宅,投资者需要摆正心态,多了解投资区域的规划,看远景发展而不是只着眼当下利益。李梅认为,商铺一般都会有2年左右的培育期,在这期间投资者也可以多了解区域的整体发展,挑选合适业态的商家入驻。商家收益能够有保证,租金也就水涨船高。可以粗略地算一笔账,如果用最初的租金收益来算,收回投资需要25年;但如果用现在每月4000元的租金来算,收回投资就只需要6年多。因此,投资者应多了解区域发展规划,在对发展趋势有基本把握的情况下理性投资。最后,一定要考虑到交通问题。如果投资的商铺四周都是限制颇多的道路,那么人流量必然受到极大影响。没有人气,商家入驻减少;商家减少,人气就越来越差,逐渐形成恶性循环,这样无论是租金还是售价都不会有大的涨幅,投资者也就达不到保值、增值的投资目的。
相关阅读:
- ·萧山、钱江新城领衔杭州写字楼市场(12/05)
- ·商业地产转型应对电商挑战 王健林PK马(12/03)
- ·商业地产租金上涨过快 零售业发展危害(11/26)
- ·写字楼进入年底冲刺期 商业地产风险加(11/21)
- ·面对马云豪言 商业地产,你hold得住吗?(11/20)
- ·杭州商业地产后劲足大型综合体最吃香(11/19)
- ·你会挑选商铺吗?好商铺才能真正聚财(11/19)
- ·马云“商业地产打压论”并非空谈地产(11/14)
- ·上周杭州写字楼成交均价稳中略降(11/14)
- ·中国商业地产呈现出放缓态势(11/12)