商业地产大热背后，市场供需逐渐出现了不平衡，结构性矛盾更是凸显。7月，银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。本报走访广州市场也发现，空置商铺越来越多。此外，数据显示许多城市人均商业面积过大，市场需求难以支撑，不少专家都对商业地产的泡沫表示担忧。

    商铺出租难

    笔者近期走访几家位于广州天河区的商业广场，发现空置的商铺并不少见，衬得周围正在营业的商铺也多了几分萧条。

    位于天河北路与五山路交汇处的曜和广场，本来定位于为天河北的白领提供一站式购物消费，并宣称引进国外先进管理模式，但记者发现，该广场开业近一年来，至今商铺营业者少，而空置者众，笔者粗略统计空置率高达60%。位于体育中心地下的时尚天河、天河广晟大厦负一层的天河又一街等地下商场，也有不少空置商铺。

    而社区商铺也并不乐观。如地处岗顶繁华地段的阳光都会小区本有一座社区商业购物广场，如今二层商铺全然废弃，只在首层稀稀落落地开着几间低端日用品商铺。

    一方面空铺仍众，新的项目却仍在你追我赶。据媒体报道，广州泛天河大商圈还将打造几大地下商场：一是完成天河体育中心综合改造，打通连接天河城和正佳广场的原宏城广场地下空间；二是沿花城大道建立与两侧人行隧道连接的地下步行商业发展轴，并以此为骨架，向北拓展珠江新城中央地下城，延伸并连接兴盛路步行商业街；三是东方宝泰与中信大厦负一层拟将打通，建成地下商场。此外，广州塔广场地下，也将建设高端大型商场。

    一位商铺投资者告诉笔者，因为商铺太多，“商铺不好出租”已成他的一块心病，周围一些投资者已经开始谨慎入市。

    7月的数据显示，广州一手商铺成交量几乎出现每周递减的状态，7月4日至10日一周商铺网签成交量33870平方米，接下来第二周减至21595平方米，第三周更大幅下滑至6093平方米，第四周也就是7月最后一周网签量略有上升至8231平方米，但随后8月的第一周网签量仅剩下5669平方米，为近5周以来的新低。

    二三四线城市商业物业堆积

    实际上，商业地产近年一路高歌猛进的背后，一些“地雷”可能已在不经意间被埋下。

    分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。

    不仅仅是商业高度发达的一线城市，不少当地商业生态并未成熟的二三四线城市更是超前发展，大量城市综合体涌现。中国购物中心产业资讯中心报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

    知名财经评论员叶檀表示，按照国家颁布的《城市居住区设计规范》规定，每个可容纳5万人的居住区，应配备的商业服务设施面积为7000平方米。这意味着，东莞将拥有的购物中心可满足2500万人的购物需要，石家庄可满足1600多万人，贵阳可满足1400多万人，而沈阳更可以满足四五千万人的购物需要。无论城市化进程怎么迅速，这样的超前进度都显得过于离谱。

    21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，目前商业地产的确有过热之嫌，风险正在积聚。还有业内人士指出，近几年来，不少开发企业为了扩张业务，主动进入了商业地产，也有不少企业在住宅地产调控的情况下被动进入了商业地产。

    中原地产胡广东也表示，商业物业如果没有统一的经营运作，与区域产业配套及消费能力不相吻合，就会出问题。

    商业地产可能不再是政策“避风港”

    事实上，商业地产的“过热”已经引起了监管层的忧虑。

    在中国银监会近日召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，将对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。而针对银监会的警示，近期部分地区部分银行的商业地产贷款利率已经出现上浮。

    全国城市地价动态监测系统近期在发布二季度数据时也提出，“在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫，值得高度关注。”种种迹象表明，一直被视为常规性投资渠道的商业地产，很可能不再是政策的“避风港”。