写字楼投资窍门:只买开盘“原始股”
买写字楼犹如炒股,买原始股才能保证收益最大化
作为一名职业地产投资客,谭铮(化名)在过去的两年间从成都写字楼市场中斩获颇丰,2009年,谭在市区东大街某甲级写字楼全额购买了300多平方米写字间,单价11000元/平方米。由于地段优越,交房后该物业的租金基本稳定在100元/平方米区间。
由于投资回报率高(超过8%),今年8月,一港资机构以17000元/平方米的高价将其物业收购,溢价金额高达180万元。近日,在完成交易后,谭铮又将目光锁定了城南,这次他准备了超过5000万的现金……
作为一个成功的写字楼投资者,他在“淘楼”方面究竟有何技巧?上周六,记者陪同谭铮驱车前往成都写字楼热点区域——国际城南,亲身体验写字楼投资的秘密。
投资窍门:只买开盘“原始股”
“这个项目虽然条件不错,但楼价已经被开发商透支了两年,投资价值很有限。”在金融区附近一甲级写字楼售楼大厅,谭铮手拿楼书,向记者现身说法。该项目开盘已有1年多时间,目前卖价在14000元/平方米左右,据谭估算,在未来两年,该物业可能还有15%左右的增幅,每平方米的溢价可达到2000元,但从资金的回报率上讲并不算丰厚。相对而言新开盘项目价值更高,“在成都,单价超过12000元/平方米的写字楼我从来不碰。”谭表示,买写字楼犹如炒股票,只有买到原始股才能保证收益的最大化。
要投资交通方便的写字楼
作为一个热衷于长线投资的职业炒家,谭先生更关注的是写字楼的租金收益。而租户对地段与环境的要求,不仅仅意味着时间效率,更意味着企业的形象。因此,一定要投资交通方便的写字楼,确保稳定的租金收益。“跟着政府规划的经济发展方向走绝对没错,国际城南的写字楼我都在关注,但是必须要挑选离主干道、地铁近的写字楼,上班族对交通、时间的要求严格,这种写字楼好租。”
写字楼出租一定要装修
对于写字楼内部设施而言,谭先生的心得是一定要装修,而且一交房就马上装修,越快越好。因为在交房之前,意向租户最多,过了这个阶段,租户会少很多。对于房间的装修,谭先生有一个心得,就是除了领导办公室,一般的办公场所尽量不要安装木地板,毕竟办公场所不是居家,对地板的使用不会那么爱惜。
及时收取租金是确保收益的关键
当租户说最近资金紧张时,不要犹豫,请他马上离开。试想一下,房租是一个公司正常运作时早就计划好的成本,如果租户资金紧张,很可能这个公司确实维持不下去了。对此,谭先生有深刻教训,曾有租户告诉谭先生资金紧张,谭先生就说那等你资金轻松再说吧,结果五个月后,租户一夜蒸发,而他留下的押金只能抵消一个月的房租。
“淘楼”技巧:买低楼层更合算
很多“菜鸟级”投资者,在挑选写字楼物业时还是喜欢按照住宅的标准来评估,甚至非南北朝向不买。对此,谭先生却有不同的看法:“如果是南北朝向当然更好,但是朝向问题反映在住宅上可以有50-100元/平方米的差价,写字楼却不会差那么多。”他介绍,由于使用者的诉求不同,所以根据他的操盘经验来看,朝向不大会影响租客。
在楼层方面,写字楼通常高楼层单位的售价会高于低楼层单位,一些市区的甲级写字楼底层每平方米单价才一万三四,其顶层价格却高达两万多元。谭先生表示,通常来讲,高楼层单位售价高租金略高,低楼层单位售价低租金偏低,办公的人也不会太在意办公楼层在几楼。
此外,写字楼用户对楼层的选择与其行业紧密相连。一般来说,证券、金融等行业喜欢入驻低层的写字楼,在于为客户上下楼提供方便。对于大型企业,尤其是世界500强企业,则喜欢把办公室设在更高的楼层上。事实上,尽管不同楼层价格不同,其租金却相差不大,对于资金实力有限的个体投资者来说,买低楼层更合算。
值得注意的是,写字楼与商铺具有一定共性,越显眼的位置越容易租售。也就是说,靠电梯位置最好。还需注意的是,呈长廊形的写字楼,受市场接受程度相对较低,相反,回廊结构的写字楼则受市场欢迎。
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