随着发展环境的优化，南京已经成为世界500强企业投资集中地；而南京的开放型经济发展水平层次不断提高，也使得了一大批本土中小企业快速成长。

　　本报曾报道过，香港首富李嘉诚的长江集团下属公司，在南京经营了地处新街口核心位置的南京国际金融中心，采用“只租不售”的经营模式对外运营，租金水平为3.5元/平方米/天，创下了新街口高端写字楼租金的新高。

　　连李嘉诚都来了，跟风者也就更多了。投资写字楼成为投资者资产保值增值的一个重要途径。

　　从目前的市场情况下判断，什么样的写字楼最受企业欢迎？同一条街上的写字楼为什么租金差异那么大？

　　新街口写字楼租金最高

　　位于中央商场旁的南京商贸国际大厦，目前的租金达到3.5元/平米/天。据记者观察，这样的租金水平虽然和上海的8~12元/平方米/天，还有差距。但也足以令该写字楼成为新街口商业核心区写字楼中，租金价格最高的楼盘之一。

　　商茂的外观打造，内部大理石地面，电梯等设施和周围老楼盘比，略新一些。但由于楼盘面积不大，楼层内整体设计采用传统“回”字型格局。对比的是坐落于新百旁的另一幢写字楼，商贸的内部格局相对宽敞许多。

　　商茂的地理位置正处在新街口商业核心地段。入住商茂的一家贸易公司员工张小姐这样度过她的一天：早晨上班坐27路车，在大洋百货门口下车，通过地下通道直接到公司；也可坐34路在洪武路天桥附近下车，过天桥就是商业步行区，走100米左右，中途穿过五星电器，莱迪，新百，直接进公司大门。中午到了吃饭时间，张小姐与同事选择在新百负一楼的地下美食街区吃小锅，或在莱迪旁的肯德基就餐；午餐后直接穿过地下地铁通道去德基广场度过中午休息时间。下午，一名客户约了张小姐在金鹰附近的宁波银行做资金交接手续，她从大洋百货旁的小巷直接走过去，路程花费不过10分钟。下班后，张小姐在新街口的一家健身馆健身后乘27路车或34路车回家。

　　与商茂隔着两条街，位于太平南路路口的新世纪广场，无论在外观和物业管理方面都不亚于商茂，但目前的写字楼租金在2到2.5元/平方/天。

　　为了弥补此地段商务配备的不足，开发商在广场低层引入了餐饮、服装，休闲等业态，但还是达不到商茂地段的多层次，多元化的商业配备水准。

　　装修豪华，租金自然不低

　　中山东路的长安国际与新世纪广场仅一楼之隔，目前的租金为3.5元/平米/每天。长安国际打造之初，开发商将大厦的外立面称为“会呼吸的皮肤”。记者发现，在南京市内，一般的写字楼的外立面采用的玻璃幕墙材质，而长发大厦的外立面采用的是穿孔铝板。大厦的物业管理公司戴德梁行韩经理表示，打造外立面时，考虑到玻璃幕墙会对周围行人，居民产生光污染。穿孔铝板在感官上更加耐看。

　　进入长安国际，前台墙壁上的LED大屏幕显示当天的日期、具体时间、天气等各种信息。大堂设计现代，雕塑作品沿墙排放，颇具人文气息。韩经理表示，大厦内部由德国设计师设计，融合中德两国文化。

　　值得一提的是，开发商在建长安国际之初，邀请了世界五大行之一的房地产顾问公司仲量梁行。

　　世界著名的五大行中，一家专门负责顾问，一家负责物管，写字楼的品质当然比周边有了提升。

　　按韩经理的话说，房地产顾问公司对写字楼建造的介入很有必要，此类公司从开发商拿地后造什么，如何规划，内部硬件设施如何配备，到之后物业管理公司如何操作等一系列问题，都提供专业团队跟踪实施。比如大楼内排水管道的设计方案，之前长安并不知道排水管道一些设计细节不对，会造成之后物业管理的不便。建造大楼时遗留的问题，可能会成为未来几年大楼保值的阻力。

　　与之形成鲜明对比的是，石女士投资了两套位于户部街的某挑高写字楼。该写字楼在卖房时向投资者承诺楼顶将建设直升机起降平台等豪华设施。但现在，楼下1~5层长期空置，楼内每三层共用的大厅灯光阴暗。石女士的租客在一个月前结清了电费和物管费后，搬出了该写字楼。石女士精装修后的40平方米上下两层挑高物业，租金仅仅开价2300元，但至今仍未租出去。石女士对记者抱怨说：“为什么我投资的写字楼租金就是上不去呢？”

　　物管不行，就很难租出去

　　南京的写字楼物管水平，目前表现得良莠不齐。

　　记者在采访中去了位于洪武路23号的隆盛大厦，在一楼记者既没有看到保安人员巡视，也无前台接待人员指引。通过墙壁上各层入住公司分布指示牌，记者逐层走访，发现大厦内部公司入住率不到半数，指示牌上原先标注的公司有些也已经撤走。透过一家已搬走的小型投资公司的玻璃门，记者竟然看到墙上多处写着“还我血汗钱”的字样。

　　而在隆盛大厦的隔壁的华泰证券大厦，则呈现着另一番光景：大理石大厅宽敞明亮，门庭若市，保洁的身影随处可见。大厦内部多层被一些大型企业长租。

　　在新街口商茂，记者看到的保安身穿整齐的制服，笑容可掬。每一位来宾上电梯之前，都由保安指引，问明身份后，刷卡进入电梯。大楼内部，一名保洁员正在将一个垃圾从专门的货运电梯运到楼下。这些被称为物管的团队，在长安国际更加专业一些。

　　记者看到，在长安国际大厦里，公司人员均刷卡进入大堂隔门，来访人员必须在保安处说明公司楼层，登记身份后进入隔门。前台接待根据来访人员的需要，进行相应的指引。

　　大厦的物业管理公司戴德梁行韩经理表示，大厦内80%的公司都不希望外来人员的打扰，大厦的硬件环境档次，细分了入住公司的业态。大部分公司业务稳定，人员流动不大。

　　韩经理表示，长安更注重写字楼的商务性服务。比如写字楼内设有邮件代收代发服务，大堂的LED屏幕也不仅仅只有显示时间的功能，入住公司若有要求，LED屏幕会显示字幕，对当日某公司来访客户致欢迎词。

　　韩经理认为，物管团队在大厦硬件设配维护方面做的工作不仅仅是设配坏了就修，对设备的保养才是关键。戴德梁行每年设立设配年度养护计划，针对各种不同设备，保证一到寿命期就更换。金属类设备，如水龙头等，每年都会定期刷防锈漆。

　　由于金融危机影响，南京写字楼处于稍稍过剩状态。但业内人士认为，物管水平直接影响写字楼的出租率。

　　■投资宝典

　　选地段： 河西商圈增值快

　　地段对于写字楼的价值衡量非常必要，交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素，就好像找老婆一样要细心研究。

　　房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入住率的特点，投资回报也较高。

　　相关人士表示，近年来，随着河西奥体CBD、龙江商圈以及老牌山西路商圈的崛起，新街口商圈越来越面临着考验。如新街口商圈的停车难、发展空间等问题越来越困扰，成为其发展中亟待打破的瓶颈。

　　选项目： 商业氛围很重要

　　在同一区域里，选择不同项目，投资回报是高低不等的，在适当的区域里选择适当的项目，也是一门大学问。

　　一般来说，对写字楼的要求有高性价比，对于中小企业来说，过高的租金并非承受不起，而是宁愿把钱花在最合适的地方；还有建筑物的商业气息，即使是商住类型的项目，在形象上也要具有写字楼的某些气质。

　　另外，考察写字楼的硬件水平，可以从级别认证去衡量，也要从建筑品质、空间布局、电梯质量、采光通风等多方面进行实地考察。项目周边配套也关系到投资收益，有必要了解周边配套设施，如银行、商店、餐饮、公寓等，看功能是否齐全。

　　选物管： 车位越多越好

　　作为投资型物业，写字间的增值、保值要通过物业管理服务来实现。物业公司管理的好坏，直接决定写字楼的用水、用电是否顺畅，垃圾清运是否及时，以及车位管理的好与坏等方方面面的问题。除此之外，写字楼所拥有的停车位多少也很重要。

　　车位紧缺是目前写字楼物业面临的最大问题之一，为吸引租户作长远投资打算，选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上访客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。车位足不足很重要，但是对于纯写字楼来说，车位大多都不会太足，因此要考虑附近有没有提供停车位的公建。

　　另外，电梯的品牌和数量也是一个考量的重点。电梯数量和速度上，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。

　　选客户： 事先替承租人考虑

　　个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。因为不同类型的公司，选址各不相同。

　　如部分企业的研发中心或区域中心偏爱选择在城市郊区、强调自然环境和人文的融合，考虑成本因素。一些大型的金融业和服务业客户需要城市中心、交通便利、繁华区域内的办公物业。一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带。

　　如果资金充裕，建议选择那些最小的租客也需要大约500~1000平方米建筑面积的写字楼（一般写字楼的使用率为70%左右）。入住这座写字楼的公司水平相差不大，物业档次高，今后会有较为稳定的回报。而当投资那些可以切成很小块面积进行出售的写字楼时，就要当心虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻写字楼的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该写字楼的物业管理水平。

　　算回报： 看看租多久能回本

　　投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点。投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。例如，现有一处写字间，面积约110平方米，售价约为14000元/平方米，根据此处写字楼周边的物业分析得知，月租金约为8000元，计算得知，这处写字间的投资回报率为6.2%。投资者即可根据投资回报情况，控制自己资金流。