房价的高涨和政策调控的高调之间就像在进行着一场博弈。在密集出台的房地产调控政策面前，各种物业形态既是“寰球同此凉热”，又是“风景各有不同”。

    作为楼市的“晴雨表”，二手房市场受政策的影响较大，但由于刚性需求的存在，成交量仍将较快增长；高端物业市场在经历了去年的火爆后，今年的成交量可能出现相对低迷；而商业地产在一定程度上则成为了政策的受益者，市场复苏前景令人期待。

    商业地产：无远虑，有近忧

    不论是最近广受关注的“中服地块”，还是2月1日成为上海“新地王”的外滩地块，可以看出商业地产的开发越来越受到青睐。这背后既有地方政府的推动，又是经济发展和城市化的必然要求。专家指出，对商业地产的长期发展应该保持乐观，但对短期内的市场供求状况要保持清醒的认识。

    商业地产受到热捧

    正如上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟所说，商业地产的成交量在整个房地产市场中占的比例只有20%至30%，不太受市场重视。不过，商业地产的这种“处境”正在发生变化。

    据了解，3月份以来，北京新开的商业地产项目就达到六个。3月23日，在北京新公示的CBD东扩区规划的土地利用方案中，商务办公用地比例最大，成为开发商下一轮的投资重点。

    其实，要不是因为外部环境过热而被暂停入市交易，作为北京CBD核心区最后一块宝地的商业地块“中服地块”，极有可能成为北京市的“新地王”。而早在2月1日，上海证大置业以92.2亿元竞得外滩国际金融服务中心地块，成为上海“新地王”。由于该地块被规划为规划为商业、金融、办公、文化综合用地，因此也被视为“全国商业地产总价地王”。

    中原地产的分析报告也指出，2009年下半年以来，北京、上海、广州、深圳等四大城市的商办用地供应呈现逐步增长的趋势，商办用地的集中出让受到了开发企业的热捧。“去年住宅用地拍出了太多地王，而地王对房价的带动作用非常明显。”北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《经济参考报》记者“对地方政府来说，改推综合用地或者商业用地，一定程度上可以缓解外界的舆论压力。”

    中原地产对房地产龙头企业的监测显示，近年部分大型房企对商业地产的投入有所增加。据了解，不少大开发商早在去年就宣布在未来的战略规划中，商业地产将占据重要一席。以专注于住宅产品开发的万科地产为例，它于2009年11月发布的新战略提出要在未来加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。

    华润置地董事总经理吴向东日前也表示，华润置地未来的业务重点是发展商业地产，计划每年推一至两个商业地产项目，项目覆盖南宁、青岛和郑州等地。华润置地旗下杭州商业地产项目将于今年5月开始营运，沈阳项目将在2011年底开始营运。

    陈国强认为，对于企业来说，纯粹开发住宅类项目的公司可能会越来越少，都会配置一定比例的持有型物业，这样的转型是出于资产搭配和平衡市场风险的考虑。

    政策调控下“风格转换”

    “在政府对房地产市场的调控下，住宅受影响最明显，这就给商业地产相对宽松的空间，企业趋利避害的话必然会增加对商业地产或者说非住宅类项目的投资，这是市场规律的作用。”陈国强说。

    据了解，去年有些城市的住宅用地比例占到整体土地供应量的70%至80%以上，而从今年1月份开始，随着政府针对住宅市场的调控措施下继出台，住宅用地的供应比例开始下降。

    最近，“国十九条”出台，国资委要求78家央企退出地产业务，银监会要求银行业金融机构做好房地产贷款风险的防控工作，这些政策措施显示出政府抑制房地产市场过热的决心。有分析指出，房地产市场调控使得开发商对商业投入比重将持续增加，尤其是一些前期无大型项目储备或以住宅开发为主的上市公司，也转而开发商业项目，商业地产正成为整个行业中政策风险较小的一块市场。除了政策因素，与宏观经济联系紧密的商业地产还受到经济发展的推动。从国外的规律来看，人均G D P达到8000或10000美元，房地产市场的主流产品将由住宅转为商业地产。

    陈国强认为，北京、上海等一些城市已经达到了这个水平，在这些城市商业地产地位上升也是必然的，这实际上也是城市化进程当中一个阶段。可能初期阶段住宅开发是最主要的，到了一定阶段，综合性地产的开发就会慢慢增加。城市化不仅仅解决基本的居住问题，商业配套和生活配套这些都是必需的，就有了这类物业的需求。

    近忧：需求量仍难有起色

    受到热捧的背后，商业地产的基本面并不算乐观。陆骑麟告诉《经济参考报》记者，从上海这一段时间土地招拍挂的情况来看，开发商不太看好商业地产。

    据有关机构统计，2010年北京将有21个商业项目完工，新增供给的过剩将加剧市场的租赁和招商竞争，预计今年北京市中高档商业地产总体空置率将继续面临被推高的压力。来自中原地产的统计也显示，广州今年有超过35个新商业地产项目推出，到2011年广州市区新增商业面积总量将超过200万平方米。这让一些业内人士担心商业地产会进入“过剩时代”。

    最近，北京和上海两地的写字楼空置率跌中维稳、租金下降速度放缓，市场表现出回暖的势头。不过陆骑麟指出，商业地产的供应量特别大，但需求量不足，在一年左右的时间内不会有很大的起色。

    陈国强认为，市场的需求和供应要有相对合理的关系，前两年一些城市存在商业地产过多的问题，市场就消化不了。短期内如果供应量过多，而需求有限，就会造成市场低迷，导致出售价格、租金、空置率都会带来一系列问题。

    商业地产复苏的希望还因为“先行征收物业税”的传闻而显得有些不确定。在刚刚过去的两会上，就有多位政协委员以及业内专家建议物业税率先针对商业地产征收。

    陈国强表示，关于商业地产先行征收物业税，有的意见是把现有的针对商业地产的税收合并成物业税，并不是在原有的基础上另外增设物业税。按照这种思路，征收物业税实际上没有增加税费负担，只是改变了名称。

    高端物业：难续去年繁华

    2009年的高端房产市场是一场名副其实的豪宅盛宴。进入2010年，这一局面能否持续成为业内焦点。

    新近公布的数据显示，3月份无论是别墅还是高端公寓的成交量都较开年前两个月有一定的回升，业内人士认为，总体来说，整个一季度的均价和成交套数环比应不可逆转的出现量价小幅回落。

    受调控政策等因素影响，今年高端物业市场很难再现去年的火爆成交局面，更有专家预测，一手高端物业的成交量或呈现相对低迷的状况。

    量价小幅回落

    进入2010年，高端物业市场也将迎来寒冬的消息颇为业内人士关注。上海佑威房地产研究中心统计数据显示，2010年1月，上海市成交均价超过5万元/平方米的商品住宅的成交均价为74160元/平方米，成交套数为153套；截止2月中旬的成交套数为66套，成交均价降至69674元/平方米。

    虽然相关数据显示，进入3月后的前半月，上海每平方米均价在5万元以上的豪宅已成交277套，4至5万元区间内的高档房也成交327套，这两项数据分别是去年同期的1970%和570%。但是，总体来说，整个一季度的均价和成交套数环比应不可逆转的出现量价小幅回落。

    “一季度向来是别墅等高端物业的销售淡季，均价和成交套数较去年四季度有所下降也很正常。”仁达方略管理咨询有限公司董事长王吉鹏接受《经济参考报》采访时说。

    不过，上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，今年高端物业市场很难续写去年的繁华。去年二季度后，高端物业市场便开始复苏，量价齐升，火爆的场面一直延续至年底。

    从北京市整体的高端公寓来看，去年无论是成交量还是套数大体保持上升势头。按北京市房地产交易管理系统进行期房预售登记备案的住宅（除楼栋地上总层数在3层以下房屋和别墅不计算在内）按成交均价最高的前三十名项目进行统计，2009年一季度，北京前30个项目的均价是33169元，套数达到645套；二季度继续走高，均价达到33605元，套数为993套；三季度的数据显示30个项目的均价为38971元，套数是1387套；刚刚结束的四季度，均价突破43000元，套数接近1270套。

    同样的情形也发生在深圳。2009年在各种利好因素的作用下，深圳楼市绝地反击，经历了复苏、温热、过热、火爆的上升阶段，量价飙升。成交结构层面来看，2009年特别是下半年，高端楼市极度活跃。

    根据深圳房地产信息网的监测，深圳市2009年成交另最大的前10名楼盘共成交近130万平方米/14370套，占全市总成交量的20%。在2009年深圳楼盘成交龙虎榜T O P 10中，位于龙华的圣莫丽斯等悉数上榜，成为高端物业市场的代表作。此前的九月份，深圳成交量最大的前10名楼盘中，更是有8个属于高端物业项目。

    投资需求是推涨价格的重要因素

    投资需求的大量释放，促进了全国重要一线城市高端物业市场的活跃。“去年高端物业市场火爆的背后，更多的是很多客户认为需要通过投资房地产抵御通胀风险，他们选择购置高端房产进行资产保值。”王吉鹏说，作为市场上稀缺产品的高端物业，具有较强的保值功能，能够满足购房者规避通胀预期的效果。

    美联物业全国研究中心主任徐枫对《经济参考报》指出，包括别墅和高端公寓在内的物业的一个显著特点是需求弹性比较小，也就是说价格的变动对需求量的影响相对较小，因为其客户都比较有实力。“作为市场的中坚，这些客户不再是跟风客，他们大多都很理性，购买或抛售大多为了换楼或是长线投资。”

    不仅如此，限外令的解除和相对宽松的信贷政策，也使得一大部分境外高端人士的购房需求得以释放，国内高端置业者纷纷入市购买房产。

    陆骑麟对《经济参考报》表示，去年，众多高价项目的放量成交也是推升全市成交均价的重要因素。一季度，在救市政策的刺激下，刚性需求逐步释放，推动市场回暖，这一阶段成交量开始放大。回暖初期开发商的心态还是比较谨慎的，对宏观经济环境仍持一定观望的态度。在一季度回暖的基础上，二季度和三季度，信心得到提升，投资客开始入市，刚性需求和投资客共同维系了楼市的巨量成交。价格方面，随着成交量的增加，开发商快速回笼资金，底气逐渐充足，定价开始激进，因此这一时期的成交均价快速攀升。四季度，虽然楼市调控政策密集出台，但成交均价并没有随着成交量的减少而回落，反而继续拉升。

    “这也是一个长期的积累的过程，全球金融危机只不过加速了高端物业市场出现井喷的进程，其实，就国内消费能力而言，这一爆发时点也迟早会到来。”徐枫总结说。

    市场或走向分化

    业内人士普遍认为，相对于一般住宅，别墅等高端物业在历次市场波动中均表现出较强的抗跌性，一些拥有稀缺资源的别墅或高端公寓依然受到市场青睐。“考虑到其具有较好的增值、保值特点，高价楼盘的成交量几乎不会受到诸如开征物业税 等政策因素的较大影响。”徐枫说。

    “我觉得无论是别墅还是高档公寓，未来会有一定升值空间，大势是看好的，具体到某一项目则需要具体分析，因为不同地段、不同品质都可能影响产品的升值空间，但不会像去年那样猛涨。”王吉鹏表示。

    不过，业内人士也提醒说，近段时间国家出台的一系列调控政策也应当引起足够的重视。3月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，这份被称为“国十九条”的《通知》明确指出，要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。3月22日，国土资源部召开的全国视频会议上，部党组成员、副部长贠小苏再次强调，坚决查处囤地、炒地、向别墅供地等违法法规行为。

    陆骑麟认为，在政府重拳打击各类投机行为的宏观背景下，高端物业市场将受到较大冲击。一方面，购房者的自有资金门槛被提高，需求下降；另一方面，高端物业产品很少降价销售。两者的合力作用必然导致的结果便是2010年的高端物业市场很难再现2009年的火爆成交局面。

    对此，徐枫颇为赞同，她预测，一手市场和二手市场可能出现较大分化。今年上半年，一手高端物业的成交量比较小，“甚至可以用相对低迷来形容，因为主流客户并非刚性需求，他们的观望可以持续较长时间。”而在二手市场，高端物业的成交量将增加，北京、上海、深圳等一线城市的上涨幅度可能超过两成，甚至接近三成。

    “总体而言，2010年一手市场和二手市场的联动将比较盛行，开发商对代理商的需求会加大。虽然可能会出现高价新楼滞销的情况，但总体成交量不会受到较大影响，也就是说，在高端物业这块蛋糕上，一手市场的份额会受到一定程度的挤占。”徐枫说。

    王吉鹏还预测，高端物业市场的未来分化还可能体现在开发商的区域调整战略上，“目前国家出台的政策调控以及银行信贷收紧等不利因素会对开发商产生较大影响，不仅高端物业市场供应量肯定会减少，还会对品种设计、拿地区域等方面产生一定影响。比如区域调整，逐渐开拓二、三线城市市场就可能是一个趋势，因为相对而言，非热点城市的运作成本低、升值空间大。”

    二手房：迎来3月小阳春

    在政府调控的大背景下，二手房市场这张楼市的“晴雨表”似乎阴晴难辨。

    春节期间各地二手房市场表现出不同程度的疲软。然而时隔一月二手房市场就出现了明显回暖趋势。

    业内人士认为，导致这种局面的主要因素之一是刚性需求的集中爆发，而北京等地地王频现也是拉动局部地域二手房房价明显回升的原因，但更多政策收紧信号不容小觑。

    不过，就2010年全年而言，虽然市场进入了调整阶段，但二手房整体成交量还可能有10%至15%的增长。

    3月二手房刚性需求爆发

    仅仅一个月的时间，二手房市场就经历冰火两重天。

    春节楼市淡季，各地二手房市场表现不佳。有关研究认为，在经历了2009年二手房市场的异常火爆后，2010年1月二手房市场出现成交量大幅下跌，价格滞涨的局面。

    其中，北京二手房市场出现了过去11个月度以来首次量价齐跌的态势。我爱我家市场研究中心提供的交易数据表明，2月中旬二手房市场的整体交易均价为16532元/平方米，分别较上月同期和本月上旬下跌了6 .94%和12 .64%。成交量方面，北京市房地产交易管理网的信息显示，2月中旬北京二手住宅网签总量为427套，不及上旬市场成交量的1/10。

    然而一个月后的3月中旬情形已陡然不同。根据北京市房地产交易管理网数据显示，3月15日存量房网上签约1142套，住宅签约1063套，年内二手房网签量首次破千，成为今年以来单日成交量最高纪录。

    另据数据统计，3月上半月，北京市存量房网签供给9355套，日均6 2 4套，与去年同期相比上涨了11.4%。我爱我家市场研究中心的交易数据表明，北京上半月二手房市场的整体交易均价保持维稳，18619元/平方米的交易均价与上月同期相比向上小幅波动0.98%；城八区的交易均价为20794元/平方米，环比攀升3.76%。

    上海也有类似的情形。据上海中原研究咨询部分析认为，今年1、2月份，上海整体二手房市场陷入观望，成交量明显萎缩，陆家嘴板块也没能幸免。但进入3月份之后，板块内优质房源供应量明显增加，购买者多为首次购房的刚性需求者。尤其“两会”后，楼市维稳趋势明显，加上3月传统交投高峰到来，上海二手房市场的客户咨询量、交易量稳步走高。与客户咨询量的持续回升相比，新增挂牌量却未有相应增长，局部供需矛盾的锐化致使部分房东在时隔三个月后再度上演跳价行情。

    调控效应不容小觑

    分析人士普遍认为，截至目前，3月二手房成交量的集中爆发主要为市场刚性需求爆发，还有一些原因则因地而异。

    3月15日，北京在一天之内相继出现单价和总价的“三地王”。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，由于发展商对今年楼市普遍持谨慎态度，开年以来北京土地市场整体气氛实际上已经趋于理性。“如果不是几家国企掀起新一轮‘地王运动’，北京土地市场温度或将温和上涨。”

    多数业内人士担心，这有可能导致热点区域内二手房市场再次升温，甚至很有可能回归去年底的疯狂局面。北京中原三级市场部的一份报告也认为，连续地王必然会影响区域内房价出现明显的回升，很多投资者很可能加快入市。

    不过，近段时间的一系列政策效应不容小觑，这也将直接影响二手房市场的未来走势。上海中原研究咨询部的报告认为，尽管“跳价”现象时隔三月之后在上海局部二手房市场出现，这并不表示它能成为今年上海二手房市场的主流。从信贷政策趋紧，到实际交投行情刚刚复苏，目前二手房形势与去年均已发生根本改变。

    徐枫提醒说，去年底到今年初国家陆续出台的一系列调控政策看似温和，实际上“步步杀机”。以住宅按揭优惠为例，中央政府基本上采取了“三步走”的措施：先是取消二套房以上优惠。带动了2009年政策红利的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）明确规定，以上政策暂定执行至2009年12月31日。第二步取消“改善性住房”优惠。到目前“改善性住房”优惠政策的名存实亡，宣告住宅按揭优惠政策进一步转向。

    第三步便是减少“首次置业”优惠。今年监管层明确要求全年4个季度要“均衡投放”，且要求各大银行每日上报信贷数据。“这些细节无疑是对控制信贷风险的最好回应。”徐枫分析说，进入2月以后，在二手房贷方面，每个城市的具体执行未必一样，都思路都逐步趋向于：对于首套房的利率优惠政策，加强“首付成数”与“利率折扣”的关联度。

    美联物业新近发布的二手住宅市场研究报告指出，受中央进一步收紧信贷的影响，2010年对开发商将是资金困难的一年。融资环境转差直接加速开发商推盘的力度，1月份，北京、上海、广州、深圳等重点一线城市一手新房就已经显现挤占二手住宅市场的趋势。在未来数月中，将对二手房市场构成挑战。

    数据显示，北京市场自2009年1月至11月，一、二手房成交比例逐月下降，但11月过后，一手新房成交比例出现反弹，从当年11月的32%上升到2010年1月的47%。预计，2月份这一比例有进一步上升的可能。

    事实上，无论是营业税的调整、六部委联合发布“国十一条”，还是央行突然上调金融机构存款准备金率，这些调控政策的密集发布也必然会对人们的心理预期及整个二手房市场产生影响。

    全国成交量增长或超过10%

    上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，二手房市场中投机者占的比例比较大，需要在短期内获利，但在现在这种情况下，大家对后市还看得不明白，在稍有获利的情况下，他们可能就会暂时退市离开。二手房市场的投资者的心理预期不可能那么大了。

    相关报告也认为，房地产宏观调控政策降低了购房者对未来房价的预期。政策面收紧的态势日趋明朗，政府的调控决心十分明显，购房者预期未来政策收紧还会加强，因此短期内观望情绪扩大，成交量萎缩，市场将进入调整阶段。

    但受访业内人士普遍表示，二手房已经成为北京、上海等重要一线城市的市场主流，在成交量方面还会有一定幅度的提升。

    徐枫预测，2010年全国二手房市场成交量或将增长10%-15%。而北京、上海、深圳、广州等四个城市的二手房成交量可能增长5%-15%。其中，“深圳和上海的二手房成交量会减少10%左右，广州的二手房成交量将增加15%左右，北京的二手房成交量则可能会增加10%左右。”

    她进一步分析指出，在四个重点一线城市中，广州的住宅性价比最高，正行驶在房价上涨的快车道，相对而言，其他城市则已经历了这一阶段逐渐驶向慢车道。因此，广州的二手房成交量还没有正式爆发，“我们很看好今年广州的楼市，它也将成为二手房成交量增长最高的城市。”

    北京与去年相比则不会有太多的变化。受“世博”概念的影响，将会有大量的资金进入上海，而且相当一部分是境外资本。“二手市场面对的大多是普通的置业者，市场承接力不够、住房负担比太高，所以，我们预测上海的二手房成交量会下降。深圳也是同样的道理，整体而言住房负担比太高，超过40%甚至50%。”徐枫说。