商铺作为中长线投资，以租代售是主要的形式，但是通过租金来回收投资成本，前提是要保证商铺不能有闲置，要始终有人来承租。而生活中，我们也经常发现，有的商铺始终就是香饽饽，有的商铺换脸面来非常频繁，有的商铺甚至一空就是好几个月。

    商铺到底旺不旺，偶然的背后有着某种必然，那么到底是哪些因素决定了商铺兴旺程度呢？

    决定因素之1——地段说

    “地段、地段，还是地段”，这句经典语录被奉为房地产业的金科玉律，商铺投资同样如此。

    自去年年底手里有了一百七八十万的闲置现金，市民孙先生就一直在关注商铺投资。按照首付一半来算，孙先生把自己的承受底线定在300万左右。到底投资哪里，孙先生就很信奉“地段论”，要投资就要投地段好的。孙先生举了一个例子，同样面积不同地段，假设一个店铺市值200万年租金8万，与一个店铺市值300万年租金12万，投资回报率其实差不多，而200万的店铺实际投入还要小得多，那为什么有条件宁可选择300万的地段，而不是选择200万的地段？

    在孙先生看来，理论上投资回报差不多，但前提是要保证空置周期短、空置率低，好地段要比差地段风险小，风险小就小在好地段更不愁租，是旺铺，具有稳定的投资回报。这里还存在一个互为因果的循环链：租售两旺——地段好——价格高——租售两旺——地段好，其实互为因果。所以，孙先生铁了心要买城市繁华中心区的商铺。

    一直租房做食品零售的张先生也感同身受。在他的多家直营店中，尽管万达店租金最昂贵，但是创造财富最多。在几年的品牌经营中，张先生也逐渐在改变思路：与其在不满意的地段开几家，不如集中精力与财力在好地段开一家。在张先生看来，地段的好坏，主要差别在人流，而且是有效人流。当然地段的好坏也是一个相对的概念，是相对于特定行业的。张先生举例,五象广场商圈是一流地段，但要买批发生意，那五象商圈再好，也比不过看起来综合评价只能算是二类地段的交易场、和平商场，所以应该选择最对的地段，而不是最贵的地段。

    地段好是大前提，但是同一个地段，商铺的兴旺程度也有天壤之别，还在于人流的具体集聚度和行走惯性。同样是一流黄金地段，正面与背面就会有很大差别，有时候背面的商铺还不如二流甚至三流地段的正面商铺；同时，即便都是正面店铺，门面开阔没有遮挡的，肯定要比门面狭窄进深长或凹进去的要好，处于拐角和岔路口的，要比坡路和死巷的好。当然，这也不能排斥“酒香不怕巷子深”等品牌因素。

    决定因素之2——心态说

    经商除了“天时”、“地利”，还需要“人和”。有时候房东心态好不好，直接影响到商铺的可持续出租。

    正因为有了“一铺养三代”的想法，所以，如果一大家子倾其所有就指望这个门面吃饭，那房东就容易把自己的利益最大化，这种心态下，房东就容易急躁、急于求成，甚至“杀鸡取卵”，有时候反而导致利益受损，商铺不旺。

    商业地产界有一种不成文的说法，商铺是需要养的，如果是纯租赁的中长线投资，其租金上涨速度是赶不上售价涨幅的。房东的心态就至关重要了，商业环境的培育需要一个过程，盲目攀高，只会对商业环境带来负面效应，没有了商业环境，商铺的价值也会随之下降。

    此外，转让费的出现，也在一定程度上影响着商铺的可持续发展。作为装修补偿，转让费已经不是什么公开秘密。转让费本来应该是上个承租者收，但如今房东往往受到高额转让费的诱惑，自己收取转让费的已不是个别。

    吴女士就遇到过这样的房东。5年前她在思贤路租门面做生意，年租金6万元，但当时房东仗着地段好就要收取转让费4万元。签了3年租约，约定每年租金涨幅10%，说好半年一付。但是房东的做法一直让吴女士感到不太满意：第六个月刚刚收了上半年房租，第八个月房东就会以缺钱为理由提前来讨房租。因为合约签了3年，所以周边租金上涨，房东心理很是不平衡，就老想着急于把租金先拿到手。终于等到3年后合约期满，房东一下子把房租涨到了11万。比周边铺面的最高价还要高出10%，吴女士一气之下，不租了。后来从旁边租户的口中得知，店铺也空关了几个月，而最后承租价也降了10%。

    有业内人士指出，当前，商铺租赁中存在这样一种现象，由于租金太高，承租户利润越来越低，势必会出现不停地转租，转让费因此水涨船高，进而加大了下一家承租户的成本与风险，其结果也就是在加大商铺闲置的周期与频率，这对商铺来说是致命伤。同时，商铺在一次次频繁的改头换面中，也在减少自己的寿命，每装修一次，就是对房屋破坏一次。

    点击商铺发展要素

    市场市场，先有“市”后有“场”。商铺发展的一大要素是形态。相关人士分析，从上世纪90年代后期至今，南宁商铺发展主要受到了三波冲击。第一波是大商场的扩张，低端的商业受挤压；第二波是大卖场的出现，带来所谓“3公里死亡圈”；第三波是城市综合体的出现，很多小商铺被吸引进入，小舢板集成大舰队。

    从沿街店面到入驻新商业中心及城市综合体，商铺的存在方式和存在空间都在发生深刻变化。商铺所面对的市场人流也在变化。以兴宁街为例，以前多是南宁本地人去逛逛。但现在，逛观前的主流群体已是外来人口。随着城市圈的不断外扩和商业多中心的形成，很多人都选择就近消费、舒适消费，特别是有车一族较少愿意去传统商圈。

    但这些变化，并不影响到商铺的整体价值。从长期来看，各种形态的商铺将是价值趋同，均衡发展的。像一些非传统意义上的黄金地段，政府引导单个产业的集聚，形成电脑一条街、婚庆一条街、装修一条街等，这些地段的商铺同样租售两旺。一些新建住宅区的沿街店面，满足人们生活便利的需求，很有市场；一些购物中心和城市综合体则主要吸引目的地消费,商铺同样有市场。

    有人也担心，在一些新的购物中心和城市综合体，底层商铺可能更旺，越往上越冷清。在商业地产领域有“正反金字塔”之说，即地上的是正金字塔，商业氛围往上逐渐减低，地下的是倒金字塔，商业氛围往下逐渐降低。不过，现在引入新的停车方式后，通过在二三层建停车场，将人群均匀送到各个层，各层商铺都得以盘活人气，均衡发展。

    总体来说，南宁商业地产的发展是滞后于整体经济发展的，相比于住宅，开发总量较少。但反过来说也是一个利好消息，就是商铺等商业地产有很大的市场空间。南宁的商业地产在保留传统特色中开始加入现代元素，大型购物中心等商业综合体将是未来发展的潮流。

    选择商铺要注意些啥？

    【专家建议】

    投资商业地产，第一，要看楼盘是否有重大规划及交通利好条件。好的规划及交通条件能够为所投资的项目带来升值潜力。第二，要看项目本身是否有特点，是否具备投资价值。第三，要看开发商的实力，不但要看开发企业的名气还要看它对项目的营销及推广是否有力，看其提出的目标有无竞争力及是否具备实现目标的能力。总之投资者在投资商业地产时不妨多个心眼，多方考察后再做出投资决策。

    从投资者自身来说，投资商业地产，能租出去是最关键。这其中就考虑到投资者在投资商业地产中资金，考察规划，考察市场，选址等等诸多方面的问题。第二方面是看开发商的实力怎样，就拿最简单的实例来说，开发商是否包租，包租几年，年回报率怎样，这些都是投资者在投资商业地产时所需要留意的问题。

    【民间支招】

    在网上，就有人这么总结：考察临街商铺，有以下一些技巧：一观街道曲直，二察人流去向，三点沿街铺数，四量门前宽窄，五辨品牌遮挡。地段好，人气足，商铺旺，租售价格高，是个连锁反应。

    商铺选址马路最好不要太宽，能够转化成实际消费力的人数会随着车速的提升而大量减少；门面最好看起来正气一点，前面开阔，没有树、电线杆之类遮挡；选择地处商业一条街、拐角与三岔路口、铺面临街的商铺；尽量不在居民少的地段、高速路边、坡路上、死巷等位置选择商铺，在同一条笔直的街道中，最好不要凹进去。