提到商铺投资，很多人就会想到价格高、风险大。其实，有一种租金回报稳定、风险较低、处价格低洼的类型：社区商铺。在住宅“限购”时期，这也可以作为投资客转投商铺的入门品种。

    公共型社区商铺最受青睐

    社区商铺是指设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，也是深圳目前增长数量最为迅速的商铺类型。
    深圳房地内参总经理尹香武介绍说，社区商铺的投资价值又分以下几种情况：一是完全独立的、社区外人流极少经过、只服务社区内业主的商铺；其次，则是半公共型的商铺，即人流量既有社区内的，也有社区外的；还有就是看似属于住宅底商，但商铺位置临街，完全公共型，这种商铺的人流最多，租金也最高。
    例如，南山中心区周边的临街住宅底商，既靠近商圈，也毗邻地铁口，人流自然比纯粹的社区商铺要多。
    “上述第三种社区商铺是最好的，目前在深圳，此类商铺受关注的人还不多，未来会升值较快，是炒家关注点。而前两种商铺则价格平稳，租金和升值空间短期内有限。”尹香武分析。
    记者了解到，纯粹的社区商铺在龙岗、宝安等商业配套相对匮乏的片区，对支撑社区居民日常消费的作用较大。例如，宝安区大盘桃源居虽然离市区距离远，但社区极其庞大，商业配套成熟，完全自给自足。
    一般来说，纯粹的社区商业只在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流，其他上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老人和小孩。

    租金抗跌旱涝保收

    “社区商铺讲究的是租金回报率，因为它没有太多短期获利的空间，市场上的转手率也比较低。”深圳中原地产商铺部西区经理肖霄说，一般租金回报率超过5%比较合理，投资者大多是手头资金宽裕，不想把鸡蛋都放在一个篮子里，而选择长期持有一些高回报的商铺，作为防通胀所用。
    除了价格平稳，社区商铺的租金也常年平稳，因此，抗风险能力强。尹香武介绍说，经济危机时，商业街的商铺价格下跌幅度最大；但社区商铺则受影响很小，“譬如说面包店、理发店，无论是否有经济危机，每个人都要剪头发、买面包吃。因此，商家生意不会受太大影响。”
    据了解，除了极个别高档社区的一些商铺租金稍高，目前，深圳社区商铺的平均租金范围大致在150～250元/平方米·月。而商业圈商铺在租约到期后，租金会出现翻倍的增长。肖霄介绍说，南山中心区海岸城商圈有商铺去年还是200元/平方米·月，随着海岸城的商业氛围日趋浓厚，周末该片区的餐馆人满为患，高峰期基本每家都要排队等位，今年租约到期后，租金一下子涨到了500元/平方米·月，而售价最高的也能达到20万元/平方米。
    但是，社区商铺的“平稳性”，在目前大多数浮躁的投资者眼里，也成了一种缺点。21世纪不动产深圳泛城商业部总监范文君此前曾对记者表示，深圳商铺投资者七成以上都是炒作商铺的升值前景，真正看重租金回报率的并不多。“就像股票的概念股一样，哪里有规划前景就炒哪里。”

    回避入住率低的商铺

    虽然相比商业街等其他类型商铺，社区商铺的价格低，但专家提示仍需注意投资风险。
    戴德梁行深圳公司商铺部董事黄伟伦介绍说，目前，深圳市场的供应绝大多数是社区商铺，属于新楼盘的底商。“未来两三年，随着新楼盘供应增多，商铺的供应量也将迎来高峰。”
    黄伟伦说，供应增加意味着竞争加大，价格受压，再加上住宅价格飙升，带动底下的商铺价格也出现了一定的泡沫。例如，9月份南山后海的太古城花园（北区）商业供应量高达53430平方米，而该片区有开发商的商铺销售均价在10万至15万元/平方米。
    “我认为稳健的投资还是应该把重点放在租金水平上。因为商业市场和经济密切相关，如果未来经济处于下行，租金下跌，投资风险就会增大。”黄伟伦说。
    另外，社区商铺所属的楼盘入住率也相当重要。深圳资深投资客邹建民认为，要首选有大型住宅区、入住率高的配套商铺，而要回避投资比例高的楼盘底下的商铺，因为投资客多意味着入住率低，人流少的商铺将面临难以出租的尴尬。
    而某些有炒作概念的临街住宅底商，投资者则要有充足资金，耐心持有物业3～5年做中长期投资。