目前，市场上存在的商铺，除了社区临街商铺，还有商业街商铺和购物中心商铺以及专业市场商铺等。今天，我们就先简单聊聊投资商业街商铺和购物中心商铺的那些门道儿。

　　投资商铺要把握三要点

　　“人人都知道商铺投资很赚钱，但是怎么赚是个问题。不是没有好铺位，关键是投资者怎么寻找。”从事商业管理行业15年的唐斌表示，要解答这个问题，投资者最好先搞清楚投资商铺是怎么赚钱的。

　　在他看来，投资者选择投资商铺要把握三点，分别是收益、升值和稳健。展开来说，即“投资回报率是投资者进行商铺投资的主要原因，其次要看好商铺自身的升值空间，而租金收益稳定，在投资决策中也起关键作用。”

　　选择商铺时地段最重要

　　“同是一类商铺，有的商铺投资回报率能达到8%~12%，也有的才5%左右，这是什么造成的？”同致行（中国）地产顾问有限公司郑州分公司洛阳事业部副总监李红伟表示，在投资商铺时，投资者最应该注意的是地段，其次为人流量，然后还要看主力店。

　　而唐斌也表示，他们做过一次关于“投资商铺需要着重考虑的因素”的调查，结果显示地理位置同样排在首位，接下来是客流量，然后依次为价格/租金、周边商业环境、是否有国内或国际知名商家经营、商业总规模量、交通状况、开发商实力及管理水平、经营特色、商业配套、停车条件等等。

　　购物中心商铺投资利弊

　　优点：不用操心商铺招租 投资收益稳定

　　唐斌告诉记者，购物中心有着自己的运营管理特点，所以它需要出售产权式商铺的时候，多采取“带租约销售”或委托统一招商管理的模式。这样，投资者拥有商铺的产权，但不参与商铺招商，甚至在投资者购买商铺之前，商铺就已经被购物中心统一出租。

　　“开发商或物业管理方会按照合约，定期以一定比例将租金交给投资者，这个比例一般为8%~12%，投资者不干预商铺承租方的经营。这种‘带租约销售’或委托统一招商管理的商铺可以自由买卖，不影响商户的经营，同时商户的经营活动也不涉及商铺的产权者——这是购物中心商铺投资的最大优点。而且，从投资收益角度来看，购物中心商铺较为稳定。但是受建筑体量等因素的影响，其经营所面临的风险也比较大。”他举例说，就洛阳市场而言，王府井百货的成功运作和新银泰百货的定位缺位、经营不良是一对最好的例子。

　　缺点：命运不能自己把握 开发商很重要

　　对购物中心商铺来说，购物中心本身具有的各种条件是商铺投资的因素，其商铺价值更多来自购物中心这个项目的价值，商铺的个性化因素对投资价值的影响也不是很大。“购物中心商铺对开发商的要求较高，要考验他们的招商能力和资源整合能力，对于投资者来说，命运没有把握在自己手中，而要看整个商业中心的‘脸色’，也就是说‘它活了你就活’。”李红伟说。

　　另外，因为开发商回笼资金（即产权分散销售）与管理方商业经营（即统一规划经营）两者是一对矛盾，很多购物中心很容易就出现“一卖就死，一租就乱”的局面，就此，唐斌还表示，购物中心的策划、建立、经营都要在统一的组织体系下运作，必须要有统一的商业形象，以统一经营政策进行运营，这样投资收益才会比较稳健，投资者在投资时要注意选择。

　　商业街商铺投资趋势

　　趋势一：进驻成熟商业地产

　　唐斌把商业街分为专业、复合商业街两种，他说，前者往往集中经营某一类（种）商品，如建材、汽车配件、休闲娱乐、酒吧、餐饮等；后者对经营的商品则不确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。

　　“总体来说，从运营成本的角度来看，专业商业街符合市场竞争规律，同时不太容易发生因为规划设计不合理，导致整个项目运营产生问题的情况；复合型商业街对开发商、经营者的要求都较高，同时因为商业地产进入洛阳较晚，早年兴建的商业街存在诸多硬伤，后期又没有加以调整，目前正面临着成熟商业地产的冲击，例如上海市场步行街正面对与万达广场商业街的竞争。”

　　“商业街商铺一般需要依托周边‘主力店’的经营来带动，像万达广场商业街的一些商铺，就是依靠万千百货或者商业街的一些大的品牌的主力店来吸引人流的。”说到万达广场商业街，李红伟一语道破了很多投资者投资商业街商铺时“傍大款”跟随主力店进驻的心理。

　　他分析道，对于跟随主力店进驻投资，最大的好处就是“借光”解决了人流量这一大问题，从而促使商铺很快就能够被经营者接手，培育期缩短，这样，投资很快就有回报了。

　　趋势二：商业街功能多样化

　　在商业街的经营上，唐斌特地举例说明了餐饮街的优势。他表示，经营的灵活性能使得商业街保持较高的换铺率，这一特点尤其表现在餐饮街的经营上，如珠江路商业街，部分商铺几易其主，让消费者每一次光临都发现新的、不同特点的去处。一次次的换铺，还抬高了商业街的租金，这自然是投资者愿意看到的结果。

　　“在新都汇观察上几分钟，可以基本得出‘七成左右的人都是来吃饭、喝茶、看电影或者健身、休闲、闲逛’的结论，这就说明了一个趋势：商业街（购物公园）已经从单一购物向多样性的功能转变了。”唐斌还建议，按照这一趋势，开发商在设计之初就可以对商业街（区）的结构和业态分布进行划分，比例可以按照购物30%～35%，餐饮20%～25%，休闲、娱乐、服务等30%～40%的比例。