2011年，成都的商业地产从来没有像今天这般备受瞩目。成都的综合体市场全面开花、活力四射。限购令下，以一线房企为代表的众多开发商纷纷调转船舵，从住宅驶向商业地产这块热土。面对着目前成都商业地产大体量、增速惹眼的现状，到底是遍地开花、蓬勃发展？还是一哄而上、暗藏隐忧？本期楼市三人行为你全面解析商业地产火热背后的欢喜与忧愁。

　　市场现状

　　一、2011年，多家一线地产品牌房企转战商业地产领域，蓝光、保利持有的商业物业已超过百万平方米。华润则释放出“五六年内加码商业地产，至整体业务四成”的愿景，您认为这是偶然还是必然？这将为成都的商业地产格局带来怎样的聚变？

　　袁林：这是必然现象。一线房企进军商业地产，正说明了商业地产门槛较高，对于技术、资金、对于整个商业运营的上下游产业都要有深刻的了解和把握能力，而随着大型房企的进入，他们有能力集合更多商业品牌和商业资源，也能够帮助快速形成区域内新的商圈和新消费热点。

　　万茂华：目前成都的商业地产主要集中在东、南两个方向，尤其是天府大道南延线，天府新区经过了多年的打造因为商业的缺乏仍然有入住率不高、区位优势提升不明显等问题，而商业的集中呈现势必会促成该区域板块活动的加速，推动区域整体发展。

　　蒋鹏：这是绝对的必然。商业的开发首先是意识，其次是资源，最后才是资金。地产开发的规律就是持有，这种形态只能存在于商业地产范畴，有资本运作这个载体才能最终得以成型。总体来看，央企优于一般企业的优势并不在资金，而是对资源的整合及获取信息的能力，换句话说，倘若其他企业能有这样的资源，也一定不输央企和上市公司。

　　二、商业综合体的开发对区域内整体发展和规划都有很高的要求，目前成都郊县综合体全面开花，郊县商业地产环境是否成熟？对成都城市发展有何影响？

　　蒋鹏：目前来看，郊县商业地产的发展环境很不成熟。商业地产运营存在的风险较大，失败率大概在60%以上，保守

　　估计郊县的失败率将达到70%，一哄而上的结果将导致——一是破坏市场，二是破坏土地资源——以后有更好的物业需要呈现时没有空间。但郊县商业项目又是必须去做的。

　　袁林：郊区商业地产发展的背景是居住的郊区化以及区域城市中心化，大量的人口居住的郊区，催生了更多商业的产生。随着郊区基础生活配套的日趋完善，对中心城区的依赖性减少，相应的消费成本也会下降，交通也会更为便捷。

　　万茂华：商业地产的良性发展需要有强劲的消费力和消费人群来支撑。所以郊县商业地产发展有一定的难度，长远看，随着城市进程的加快以及城市辐射半径的加大，大成都的环境正在成熟，此外，限购令使得郊县成为热点，在郊县购买住宅的人口量增多，但投资郊区商业仍有风险，投资者仍需冷静。

　　市场隐忧

　　三、限购之后，成都的商业地产开发以井喷的态势火速发展，对比开发商的一致看好，众多机构和专业人士却普遍看空，您怎么看待这个现象？

　　万茂华：商业地产的开发门槛较高。开发商看好的原因有二，其一是投资者的追捧，其二也是城市发展的需求所在，有需求自然就会有增加。而机构和专业人士看空也有一定的道理，商业地产属复合型产业，投资回报周期长，对资源整合的要求极高，一个项目的成功需要资金、管理等多方面因素的支撑，对于开发商来说，不解决长期资金问题也不可能做得长远。

　　蒋鹏：我认为这两个提法都不够准确。开发商之所以看好是之于现金收益而看好，比如成都写字楼的兴起，开发商开始大举进军写字楼市场，因为写字楼需求量大好卖，诸如此类，都是从现金角度出发的。

　　袁林：我认为看空或者看得过热都不够理性和客观。我们更希望看到商业地产健康、稳定且长远的良性发展。城市商业的发展与城市经济和城市规模息息相关，这就需要政府规划部门做更持续和长远的规划。

　　四、2011年成都在建及亮相的商业综合体达80余个，总体量超过1000万平方米。在成都目前商业地产的大环境下，很多人开始担心成都商业地产已经到达顶峰，您认为如此大体量的的开发是否已经饱和？

　　蒋鹏：我认为，现在的量大量小跟过去的数据多少并没有本质联系。而取决于城市人口的多少和居民消费能力。目前成都人口达到1200万，成都的商业地产市场近两年才开始迅猛发展，尚处在刚刚起步阶段，更谈不上饱和了。

　　袁林：随着住宅的限购以及宏观政策的影响，商业地产的确成为了热点，短期内资金的涌入和关注度也造成了价格的相对上涨，我认为这只会是短暂现象，现象之后商业地产的发展还是将回到正常轨道，成为城市地产发展的主流之一。让商业地产本身发展跟社会经济发展相匹配，才是最重要的。

　　万茂华：从数据上看，目前成都商业地产的体量很大。但细看有的是偏商务的商业地产，以写字楼为主体。也有的以纯商业为主体，还有一部分以城市中心为概念。差异化的格局是为了满足人们不同的需求。产品形态的愈发丰富也为商业地产的良性发展助力，饱和一说并不准确。也许目前是有部分商业开发不均衡的现象，但商业地产开发成败还是要看经营者的开发能力和运营功力。

　　未来走向

　　五、除开传统的商业体，市场上像Loft这类宜商宜住等新型商业产品正在兴起，您怎么看待这一现象？“后商业地产”时代是否到来？

　　万茂华 ：我认为还谈不上“后商业时代”。多元化产品的呈现也是商业地产发展的必然阶段。说明了开发商在根据市场的需求关注自身产品的研究，从而满足不同客户的需求。

　　袁林：现在城市的多元化体现在方方面面，生活需求、居住状态都很多元化。建筑是与人们生活关系最紧密的事物之一，它的形态也必然是创新的。“后商业地产”时代的提法我并不赞同，商业是一种生活方式，是复杂和多变的生活状态，它也将继续发展下去，并不能简单地以前后来区分。

　　蒋鹏：中国的商业地产还很年轻，真正走上快车道也就是近五年，而国外已经是有几百年的成熟运营经验。“后商业地产”时代并不符合目前的国内商业地产发展现状。Loft属于舶来品，在国外已经屡见不鲜，本土开发商更多是在概念上的强调，产品本身并无太大新意。

　　六、运营和人才决定着商业项目的成败，您认为目前制约成都商业地产发展的关键是什么？

　　袁林：制约目前成都商业地产发展的核心还是对人们消费行为和消费需求的研究不足，对商业运营和商业发展的了解不足，二者紧密联系在一起，不可偏废，这也是商业地产能否走得更远更稳健的关键所在。

　　万茂华：住宅限购等政策促使了一些盲目转型的现象存在，所以初入行业的仍需“补课”，综合经营能力也需要提高，现实来看，目前人才短缺也是制约商业地产发展的因素之一。

　　蒋鹏：相较于开发商经常提及的“资源”，我认为商业地产最重要的一还是意识，其次是专业团队。没有这两点关键因素商业地产势必得不到良性稳定的发展。