投资商铺要重细节 门门都是技术活
- 杭州写字楼网
- 2012/3/22 11:01:38
“商铺是金”,在投资渠道并不宽广的现在,投资商铺的热度从未削减。那么投资商铺又有哪些注意事项?其实,大到周边规划,小到商铺的层高和户型,都会决定着商铺投资的成败。业内人士认为,投资商铺无小事,失之毫厘,差之千里。
首先要考虑回报率
在买商铺时不能只考虑价格,商铺的价值最终是要通过租赁实现的,而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求,比如,开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺,在租赁时选择的空间较大。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为,商业地产投资有别于一般商品住宅投资,投资者在购买商业地产之前就应先考虑后期回报问题,切勿偏听开发商所谓的“包租承诺”,盲目购买低价商业地产。商业投资回报率的高低取决于商业地产的人气指数:即商业项目在商场内位置、开发商知名度和招租方向、商业项目周边社区成熟度、交通枢纽集中度、商圈辐射范围等。而了解到商业项目人气指数后,购房者还需选择人气指数相类、已出租的可比商业项目进行比较,看看其他此类商业项目的价格、租金,并计算出租回报率情况,是否与“包租合同”所写承诺吻合。
虽然目前商铺的回报率高于住宅,但选择商铺时还应注意以下事项:商铺的产权年限较短,仅为40年,所以一般购买商铺时商铺的年租金回报率最好高于贷款利率1%以上,以目前的贷款利率来看,商铺的年租金回报率最好在8%以上。不过一些位于城市规划发展方向上的素质较好的楼盘,如果投资者看好其未来的升值潜力,可以长期持有,即使年收益率在4%左右也是可以接受的。
主力店效应很有用
中原地产商业地产部相关负责人认为,社区商铺升值空间往往有限,需要考察周边辐射范围、居民消费能力及消费习惯,即要考虑大环境,看看周围是不是有主力店,可以“傍名牌”。
“有‘主力店’的地方,就有无穷的商业机会。”很多大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值,这种案例比比皆是。无论是服饰城还是综合性的百货商店,许多周边商铺的经营主要是“寄生”业态,它本身不具备“聚客”能力,只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。
还有很多人投资商铺喜欢傍名牌,也是不错的,比如肯德基、麦当劳等国际大牌,在选址之前都经过充分的市场调研,对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法;另外,知名的品牌客户其本身就具备聚客能力,会影响商圈的形成,因此,在同一个区域选择商铺的时候,这个项目是否有品牌客户非常关键。
另外,周边的租金水平将直接反映所投资的商铺的租金能否支撑购买价格,但是不同业态租金的差异还是非常大的,餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的,超市能承受的租金最低。
投资商铺要重细节
投资商铺还很有玄机。我们常常看到同一个地段的商铺,可能两者就是门开的朝向不同,人气就相差很多。住商不动产浙江区域董事长、杭州房地产业协会副会长邓力坦言,投资商铺除了一些大的量化标准外,个个细节都不能放过。
既要看价格,更要看地段。比如,外围周边有些区域价低,但人气不旺,可能要守好几年才会旺。
看附近的商业氛围。大的购物中心旁边的商铺前景看好。另外,还要看周边区域的环境,是不是未来具有很多的需求来满足其之后的出租收益,如果酒店式区域周边根本没有这种氛围,没有这种需求的话,一旦所谓的包租期限一过,其投资价值必然无法实现。
二手商铺成熟度如何,是可以预知和评估的。其中,成熟地段内的二手商铺有一定辐射影响,存在固定的客户群体,所以投资风险较小,回报较为稳定。如是选择沿街商铺,多考虑商业氛围较成熟的街区;如是选择小区周边商铺,重点要关注附近大规模社区的外围商铺。
另外,还要看区域商铺的供应量,量大的区域要谨慎。商业区是店多隆市,但目前大型住宅区的底商配套如果量太大就不太好,因为社区商业的容量有限。如果区域内每个住宅小区四面都是底商,整个住宅区的量就很可观了。
还有,邓力提醒说,商铺的户型也非常重要,尽量选开间大,进深短的。有些商铺层高在3.5-4.2米,其实很难做夹层。如果单价因为层高高一些而价格上涨,要慎重。
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- 来源:今日早报
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