社区商铺身价快速走高 成熟需要3—5年
- 杭州写字楼网
- 2014/1/23 14:59:28
黄金跌跌不休、股市行情不稳、收藏品价格太高……在各类投资品前景不明的状态下,拥有一套产权商铺成为众多中小投资者的首选。从2012年至今,看好商铺销售前景的省城各大住宅项目,纷纷在小区内配建大量的社区商铺。而在开发成本因素、市场需求旺盛的情形下,省城社区商铺的价格正在快速上升,直逼市区商业项目的商铺价格。
价低受欢迎
自2011年省城限购政策出台之后,省城的中小投资者纷纷将眼光瞄向了社区商铺。“社区商铺价格仅为市区临街商铺的三分之一,而投资前景也相对稳定。”2010年在省城小店区某名盘购买了社区商铺的耿波告诉记者,他购社区商铺时价格仅为1万元/平方米。时至今日,与该小区相近的项目,其社区商铺价格直逼4万元/平方米。
事实上,在刚刚过去的2013年,包括恒大绿洲、万科金域国际的社区商铺均价都达到3.5万元/平方米,与下元片区的商业项目的商铺价格相差不多。但即便如此,名盘住宅供应售罄之后推出的社区商铺,都取得了火热的销售业绩,甚至出现“日光盘”。
供应持续走高
业内人士李明铎介绍,按照商铺投资的规律,10年内收回投资成本为最理想的状态。超过15年其投资即为失败的。按照其说法,耿波先生于三年前购买的商铺投资总额达到120万元,每年的租价为8万元,15年才能收回投资。而2014年面市的大量社区商铺,售价在1.2万元—4万元之间,最长的投资回报期达到23年。
但即便如此,省城社区商铺供应量依然在增长。省城正在发售的60余个在售楼盘中,均配有社区商铺,其价格为住宅的2—3倍,而各楼盘的社区商铺配比面积正在提升,由原来的社区外围,深入到社区内部;从一层商铺提升至三层;而有些楼盘将一楼设计为楼中楼,价格远高于平层户型,目的也是要体现一层住宅的商铺价值。“社区商铺的价格近两年平均涨幅一成多,远比住宅价格涨幅更高。社区临街优质商铺与劣质商铺的价差达到6—8倍。”唯变商业策划机构的负责人张治波称,没有招商的社区商铺大面积开发,给开发商和业主都带来风险。
成熟需要3—5年
当住宅需求得到满足后,人们对商业地产的需求随之而来。而社区商铺的小面积、总价低吸引着大批投资者趋之若鹜。然而,与专业商业项目相比,社区商铺的成熟期一定与小区的入住率紧紧相连。
西华苑城市广场的负责人介绍,西华苑3、4期交房仅有一年,但项目的入住率高达80%,远比高端楼盘的入住率高。因为入住率高,包括便利店、银行、邮政等服务点,在西华苑城市广场落地很快。社区商铺的经营者有利可图,但是“越是高端社区的商铺,反而出租率越低。”
据了解,地处省城城郊地带的住宅社区商铺及高端楼盘社区商铺,其商业成熟期要达到3—5年。这无形中给商铺投资者带来了压力。
张治波称,一个商业地产项目要进入良性运营,一般都需要一个较长的养商期。从省城新建项目的布局来看,2009年前开发的大型楼盘社区商铺,随着项目周边环境的成熟,现在陆续进入良性循环期。但是,2014年销售的社区商铺,暗藏价格泡沫隐忧,其养铺期也在增长。即使考虑物价上涨等因素,省城的部分社区商铺也存在投资风险。业主购置社区商铺,最好要了解清楚社区商圈的经营和招商由谁负责,零散业主靠自然到访的租客来经营社区商圈,等待商圈成熟的时间更久。
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- 来源:山西晚报
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