-中心区写字楼租金过多，“非中心”区域成企业新宠

    -产业园区高品质写字楼行情看涨

    中原地产数据显示，今年二季度办公楼成交均价为14159元/平方米，环比下滑了6.02%，较2008年同期下滑了3.54%，较2007年同期上升了4.41%。“本季办公楼均价继续走低是由于缺乏市中心高端物业的支撑，成交多集中在非中心区域。”上海中原物业顾问有限公司研究咨询部研究经理龚敏分析到。近来，一些非中心区域的甲级品质的写字楼频频以低价入市，吸引了许多中小企业主，“他们多是看中这些写字楼交通相对便利、品质较高，主要是价格比中心区甲级写字楼低了很多，能够经营一些规模适中的公司。”龚敏补充到。

    高租金迫企业外迁

    上海最贵的写字楼日租金已经达到每平方米18-20元的天价。去年金融危机之后，上海办公成本过高的问题逐渐凸显。当经济景气时，赚钱容易，很多企业并不太在乎，当危机来临时，企业首先降低的就是办公成本。因此，搬出昂贵的写字楼，选择合适自己的办公场所，是很多企业应对危机的第一步。

    随着一些企业的外迁，非中心区的高品质销售型写字楼也相应快速发展起来。“我们知道以前上海写字楼完全是在城市中心区，以甲级写字楼为主，而本轮多元化的趋势开始显现，写字楼开始向城市位置的多元性进军。现在我们看到中外环区域，乘车方便、地铁直达，公共服务跟上去以后，相对租金又较低，价格又是洼地，这些区域的写字楼是很好的潜力股。”世联房地产顾问有限公司董事长陈劲松说到。

    “许多企业主都纷纷来咨询购买我们的项目。”嘉鼎国际开发商大平房产总经理汤叶明表示，“来这里的企业，首先是看好区域板块良好的规划、配套、交通，其次是价格优惠，办公成本非常低廉。”据分析，现房销售的嘉鼎国际，折算后的价格为3988元/平方米，这样的价格吸引了一部分企业主入驻此地。汤叶明分析到，这里的价格比中心区价格低了许多，这对目前遭遇经济危机的中小企业来说，是个极有诱惑力的选择。

    近期即将上市的杨浦区项目创智坊二期受到了青年创业者的青睐。“创智坊的户型选择比较多，从最小的70平方米到200多平方米，可以适合很多不同的行业。从创智坊一期的情况来看，现在办公基本已经全部入驻了，在此办公的既有年轻的创业者，也有IT公司、设计公司等各种不同类型的公司。”瑞安市务及销售部副总经理戴亚伦表示，创智坊相对适中的价格、多变的户型是一些刚起步的青年创业者的首选。

    另一位于沪闵路的莲花国际商务广场，预计8、9月份面市，目前每天都能接到众多企业主打来的咨询电话。

    产业园区带动办公需求

    诺华在张江高科技园区4万平方米的工业设施、西门子在青浦工业园区7万平方米的亚洲医疗科技园、通用电气在张江高科技园区6.5万平方米的办公楼及研发中心……为数众多的国际大牌企业纷纷奔向产业园区。

    “近两年，因市中心区域办公楼空间吃紧，租金也水涨船高，许多跨国公司开始把办公场所迁至郊外，于是专业的商务园区便应运而生。园区内开始出现可与中央商务区写字楼媲美的高品质物业。”业内人士分析。数据显示，今年第二季度，上海各主要工业园区推出新增物业为15.68万平方米，大部分新增量仍然集中在厂房类工业设施，新增供应近11.9万平方米，同时新增3.5万平方米研发办公物业。统计数据显示，4至6月份，研发办公楼租金报价最高，达到64元/平方米/月。

    “我们的开发在2006年的时候，就确定了一个思想——锁定外围的核心区域，开发周围区域的商办物业，而外围核心区域的根本在于我们对全市商圈走向的标准的研判。市北工业园区正好符合我们的需求。首先它的规划前景看好，不管产业规划还是城市规划，一旦成熟起来，所形成的产业集群对相关行业的吸引力，将是不可估量的。目前这个时候就是一个抢占高地的好时候。”上海祥腾投资有限公司副总裁陈茂林说道，另外，市北工业园区的交通非常便捷，地铁1号线、南北高架都在区域内，并且配套设施非常成熟，“这些都是祥腾财富广场扎根此地的重要因素。”

    祥腾财富广场的案例，是当前产业园区带来写字楼需求的典范。“产业园区能很好的聚集相关行业，方便整合可用资源，帮助小企业快速成长。对于入驻的写字楼来说，能够利用产业园区良好的配套和服务平台，加上相对较低的成本，搭建更能吸引人的办公场所。”龚敏分析到，目前产业园区写字楼成交平稳，行情看好。