今年以来，广东商业地产投资人数呈现递减的态势。早期项目招商时，为了打动投资者的心，那些大打投资高回报率牌的商业地产项目（普遍承诺净利润在10%以上），最终却以不能兑现而被投资者嗤之以鼻，空置率逐月递增。甚至有的商业地产项目至今仍无法运转，空置率高达50%以上。那么，开发商承诺的高回报率究竟是为了一时利益还是宣传噱头？开发商的承诺究竟暗藏哪些玄机？这种以高回报率来诱惑投资者的做法给市场带来怎样的影响？投资风险最终会落在谁的头上？

    现象

    轻信返租承诺终陷困局

    “只因当时太过相信开发商的承诺，造成了现在的麻烦。”谈起5年前的一次投资，谭先生笑得有些无奈。据他介绍，2004年他在越秀区某广场购买了两间商铺，花了100多万元，属于带租约销售，开发商承诺年回报率可达8%~10%。“买的时候，开发商不断吹嘘某某国际品牌、某某连锁店都进驻了，最后却什么都没见到。”更让谭先生气愤的是，由于该商场后期经营不善，连一些小品牌商户也纷纷关门走人，当初承诺的回报率也成了泡影。

    与谭先生同病相怜的是，吴阿姨在2002年时，购买了位于上下九步行街的十甫名都三层的一个商铺，也遭遇到了同样的困局。吴阿姨笑称，套用一句流行的话说，就是当时相信开发商的承诺，是“太傻太天真”！

    曾让投资者血本无归

    在本世纪初，“返租式经营”曾是商业地产开发盛行的模式。广州一些大型购物商场，如上下九的名汇大厦、十甫名都、北京路光明广场和一些专业市场，都采取这种方式对已出售产权的商铺进行售后包租经营。当时做法是：通常合同签订的返租年限都达5~10年之久，开发商承诺的投资回报率也会达到8%以上，业主按月获得返租租金。

    但由于商场在后期经营不善，或开发商的信誉和支付能力不足，往往造成无法兑现当初的承诺。如早期的名汇大厦等当初开发商都曾承诺超过10%，甚至12％的投资回报，而后期却由于发展商经营不善导致无法兑现投资回报，让投资者血本无归。

    煽动口号再现商业江湖

    为防范再次出现这种情况，广州有关部门曾经禁止“返租销售”、“承诺回报”这种方式。然而，消费者罗小姐告诉记者，在去年年底她想买一个商铺投资，找到了位于芳村与南海交界处的某某广场。“当时，某某广场打出了‘10年返租’，并且签约后即返还部分首付款，相当有吸引力。”为此，记者曾致电某某广场一位姓陈的负责人，希望了解具体情况。当时，陈先生刻意选择了回避问题，并希望记者不要追问这一事情，而后就以要开会为理由结束通话。

    记者发现，某某广场近期所刊登的广告，均打出回报率的招牌，如“不用等，买铺即收4年租金”、“10万首付＝即收10万租金＋永久无限受益”等充满煽动性的宣传口号；而在5月的一个广告上，更以“富贵逼人??首付16万，年租金5.4万”作为宣传的大主题，同时列举部分所谓的“供铺实例”作为卖点，如“41号铺，经营商户为×厨坊，五成首付464000元，年租金157300元，月供款5331元”。这种以成功经营的商铺情况作为卖点，吸引消费者投资的做法，与2002年的十甫名近乎相似。

    探因

    利润驱使开发商跟风叫卖

    开发商为何全然不顾自身项目的定位、经营实力等差异，跟风热闹叫卖“一次投资、高额回报”等？不少专家向记者表示，相对住宅项目，商业地产项目利润更客观，为了吸引投资者的眼球、追逐利润更大化，开发商往往不结合实际就盲目跟风吆喝高回报率。

    普遍盲目叫喊高回报率

    据记者了解，开发商为了招客，盲目叫喊高回报率，甚至有些开发商根本就不明回报率的计算方法，看见其他商业地产打出每年10%的回报率，全然不顾自身项目的定位、实力等情况跟风效仿。

    人民南路某大厦，之前以宣称高回报率吸引众多投资者的眼球，销售价格更是抬到8万~10万元/平方米。据近日媒体报道，该大厦由于高回报率无法兑现，纠纷不断，并进入拍卖阶段。

    资深房产专家韩世同表示，“开发商的高回报率往往是建立在一系列假设上，实际上大多都无法兑现。投资商业地产是一个复杂的过程，一个环节有问题都会导致高回报率这个美丽的“肥皂泡”消失殆尽。一个商铺3年内如果不能做旺，无论是发展商还是投资者都是难以坚持下去的。”

    不顾风险追逐高利润

    为了吸引更多的投资者，一些开发商还打出“投资零风险”的诱惑。专家认为，只要有投资行为就一定存在风险，尤其对商业地产来讲，投资回报率能否兑现的忧患其实无处不在。

    资深房产专家吴定金表示，开发商承诺的10%左右回报率大多是一种促销噱头，商业地产项目的回报率能达到5%就已经相当不错了。“开发商盲目追求高利润也承担很大的风险，如果经营不善，开发商无法兑现，将直接导致该商业项目倒闭，广州已经有好几个这样的案例。”

    探果

    高回报再难打动消费者

    对于开发商承诺的投资回报率，在经历多次的打击之后，更多消费者均表示怀疑。黄先生表示，如果商铺的投资回报率真能达到5%~8%还是很有吸引力的。但现实似乎并不是这么回事。曾经想买某某广场商铺的罗小姐也表示，当时推售商铺的所有经营商户，大多仅有一两年的租期。“但那里开业都已经几年了，如果经营得好，为什么现还在推售商铺？而且，那些商户合同到期后，以后的出租还能否保持目前的状况？”

    据记者调查发现，近几年来，广州大型商场的开发及租售情况均呈现较为冷淡的局面。不少商场由于有商户关门，或其他种种原因，面临着重新招租等情况。面对这些曾经由于承诺高回报而最终无法实现的商铺产品，消费者更加谨慎了。这种谨慎甚至影响到一些新推商铺的销售，如上述的某某广场，其商铺销售早在去年年初就已开始，所推数量也并不算多，但迄今已过一年多，却仍在继续推。

    在物业投资方面有多年经验的消费者许先生告诉记者，投资物业，关键是自己算好账，其中包括投资成本、回报率期望值的可实现性，以及回报周期三个主要因素。在有投资前景的基础上，只有算好了这笔账，才能付诸行动。“当中，住宅和商业物业又有所不同。住宅的投资是可售可租，账比较好算；而商业物业则还要考虑周边的消费习惯、租金水平如何，如果是商场的话还要考虑运营管理情况。这些不能只听开发商的承诺和描绘。”他认为，所谓的零风险，其实就是高风险。“特别是商铺，如果真有这么高的回报，还轮到普通的消费者来买。