衡量房地产市场是否真正繁荣，很大程度上要看投资需求是否活跃。去年下半年投资需求基本绝迹，刚性需求的客户持币观望，大部分业主捂盘不售，整个交易情况十分低迷。但从今年2月份开始，首先是刚性需求集中爆发，业主看到成交活跃，楼价反弹，重新入市。刚性需求的释放带动了投资需求回归。根据最近几个月成交数据分析，目前置业的客户主力已经由刚性需求向改善、投资需求转变。说明客户对后市持乐观态度，只要有合适的机会依然会出手。 

　　上海满堂红是一家致力于建设百年老店的企业，目标是在三年内争取成为行业的领头者。今年市场出现大幅度反弹，下半年满堂红将以稳健的步伐，重举扩张大旗。到2009年底，店铺的数量将至少达到20家，以闵行区为主，争取完成阶段性目标——成为闵行区域的霸主。 

　　后市埋下“有价无市”隐忧 

　　■太平洋房屋周燕
 
　　下半年楼市整体将以平稳为主，但房价上涨空间会受到不同程度的制约。 

　　房地产投资和企业投资可能减慢这两个因素必须加以关注。2008年，我国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，这一变化引起普遍的看跌预期，导致住房销售量减少。从当前房地产市场供求关系变化看，预计这一态势会进一步发展。城市房价过快上涨带来了一系列严重问题，必须加以控制，同时也要注意大涨之后出现大落的可能。如果仅仅由市场进行调节，预计未来住房市场将继续低迷，加之银行实行紧缩贷款政策的影响，估计会有越来越多的房地产企业因资金链断裂而陷入困境。

　　同时居民的购房能力减弱，主要受两方面因素的影响：（1）股市走弱，居民财产性收入增速减缓；（2）企业困难增加和劳动工资成本的提高，就业人数降低失业率增加，进而影响居民收入增长。 

　　某些区域房价短期内上涨过快和二套房贷收紧，抑制了买家的购买力，客观上拉长了成交周期，导致购房者被迫转入观望，给后市运行埋下“有价无市”的隐忧。在这样的背景下，二手房成交量从上半年的活跃逐渐趋稳到下半年出现小幅回落的现象。 

　　部分高档房会现追涨行情 

　　■德佑地产龙东平
 
　　对于下半年的中高档住宅市场，德佑地产谨慎认为会呈现价格平稳并带小幅上涨，同时成交量小幅下降的走势，部分优质房源不排除有追涨可能。从上海高档住宅近五年来的一贯走势看，只要在可承受范围内，投资或自住需求总会进场。 

　　作为上海中高档住宅专家，德佑地产对于2009年下半年保持“谨慎应对”的态度，一如既往，眼睛朝内，不断沉淀并提炼，促进作业标准化系统化及企业深层文化建设。回顾业内称之为地产冰河期的2008年，德佑不但没有关掉一家门店，而且门店数量拓增1倍，从9家店变成19家，而且主要分布在主流商圈如陆家嘴、徐家汇、建国路、镇宁华山板块等。既扩大市场份额，又让更多的高端客户群享受到德佑的优质服务。 

　　投资市场活跃租赁难有起色 

　　■立超地产何萍
 
　　上海商业地产受2008年金融风暴影响最大，至今写字楼租金下挫20%-30%，商铺成交量也急剧萎缩。 

　　到2009年第一季度，商铺租赁也开始慢慢萎缩，不少连锁品牌大面积关店收缩，整个商业地产经历了最低迷的时期。从第二季度开始，刺激经济政策的效应显现，商业地产投资市场逐步活跃起来。据立超商业地产成交量统计，二季度交易量是一季度的近5倍，而租赁交易量仅为一季度的1.03倍。很明显，商业地产买卖与租赁市场冰火两重天。由此预计，下半年商业地产投资市场活跃将延续，而租赁市场不会有太大改观。

　　这是因为下半年通胀依然有压力，很多投资客为了规避这一风险，选择购买房产来保值增值。其次，住宅市场在上半年价格普遍高涨，而商业地产上半年买卖价格未有明显变化，其价值洼地也越来越显现。在同一地区，住宅与商业地产的最高价差达到30％－40％，而年租金回报率在5％左右。这大大吸引了很多投资客转投商业地产。还有很多投资者在配备自己的投资产品中住宅类居多，为了规避投资风险，商业地产成为新选择。 

　　如果经济形势继续企稳，至少需要10-15个月才能恢复到2008年的商业地产租金水平。如今写字楼租金比去年同期相比跌了2-3成，很多企业为了减少租金，从高档写字楼搬到中低档乙级写字楼，从市中心搬到郊区或者干脆合并、关闭。商铺上半年市场价格同比去年跌了1-2成，很多企业与业主重新修订了价格，回归到2007年底的价格水平。一些连锁品牌的企业今年停止了拓展新的门店，需求的疲软，外围的不确定，在加上新型低成本网络商业的出现导致商铺市场有很难的改观。 

　　调整、转变、全攻 

　　■美联物业杨帆
 
　　2009年是中介行业规模化重组的一年。显而易见，单一的二手房交易不再是中介企业唯一的生存之道，多元化、多渠道经营是现时中介企业谋求发展的方式。 

　　首先，美联物业将着手将传统二手中介营销模式向全攻型网络信息服务模式转变，公司已于4月正式推出“上海网络经纪人”板块。该板块是一个为广大客户推荐公司明星经纪人，推荐笋盘以促成交易的信息化平台。通过几个月的完善及发展，该板块点击率逐月上升。服务产品种类也在向“买卖、租赁、贷款、投资”一条龙的服务模式转变。

　　预测下半年二手房市场，“金九银十”会让刚性以及置换型需求持续释放。为迎接2009年的发展，上海美联在2008年初就调整了店铺以及内部的培训机制，加强前线员工的培训，培养及提升一大批实战型的业务人才。对于下半年新一波市场行情，上海美联已经做好充分准备。 

　　应对市场周期谋求多元发展 

　　■智恒房产鲁元龙 

　　刚刚迈入8月，沪上多家中介信息表明，二手房市场继续出现成交萎缩，观望情绪似乎回潮。而在7月份，上海二手房在成交量萎缩的同时，房价却再度创下新高。“市场的变化周期正在缩短，楼市的‘热夏’与‘寒冬’正在不断交替，公司想要走得更远，就必须尝试全面、多元化的发展。” 

　　自2009年年初，智恒房产就明确了“加盟授权事业、独立经纪人事业、商业地产开发代理事业”三足鼎立的发展态势。 

　　在加盟授权事业方面，智恒房产把2009年定义为“服务深化年”。近期实行的“智恒精英店东成长培养计划”，目的就是帮助加盟商实现在房地产中介事业上的飞跃，与智恒房产一同成长。此计划一经推出便受到广大加盟商的纷纷参与。同时，智恒在原有河南、重庆区域授权的基础上，积极拓展泛长三角地区。日前，宁波、安徽等地已进入授权磋商的最后阶段。 

　　于2008年下半年开展的独立经纪人事业在今年下半年还将继续进行。智恒当初设立此项目的初衷并不是为了单纯谋求经济效益，而是对一种暂新的房地产中介经营模式进行有益的探索与尝试。为了能够在理论上论证此模式的可行性，智恒正联合有关机构对独立经纪人运营模式进行课题调研。事实上，在智恒独立经纪人事业的实际运作过程中所研发的新服务不仅适用旗下的独立经纪人，还受到体系内加盟商及广大消费者的认可。其中包括经纪人移动pos机的配备、房地产买卖代理机制的尝试等。

　　成立7年“零投诉” 

　　■志远地产江国芳 

　　志远地产创立于2002年，短短数年，已从单一的房地产经纪公司发展成为房地产全程营销代理、商业地产招商运营、房地产经纪服务三位一体的综合房地产服务运营商，并拥有系列子公司，备受各界认可。 

　　志远地产的品牌优势在于品质服务，公司成立7年以来，连续保持三大行政主管部门“零投诉”的记录并连续4届蝉联行业最高荣誉奖项“金桥奖”。同时，志远地产成立了“名仕会”，这一致力于为豪宅客户、名流人士提供最及时的信息、最通畅的交流平台及最贴心的附加服务的豪宅客户俱乐部，至今成功举办了多次VIP客户互动讲座及户外体验活动。 

　　志远始终坚持人才自主培养，坚持不从同业挖墙脚，坚持为无行业经验的新进同仁提供系统的培训，坚持为员工提供最切身的福利保障。2009年下半年志远更是将所有的工作重心都放到了人才的培养和招募上，力求培养更多高素质的服务精英为更多客户提供最专业的贴心服务。 

　　5年迈向1000店 

　　■信义房屋张元琦
 
　　信义房屋早在去年市场不景气的背景下，就全面启动店面改造工程。在形象换装工程中，信义房屋将品牌发展定位为“精致中介”，象征信义房屋已立于国际视野，步入品牌国际化新阶段。目前，大中华地区信义房屋门店总数已累积超过300家。

　　在集团内部，国际化发展脚步更是迅速。信义企业集团不仅早在2007年已以人民币12.5亿元的巨资，购买位于台湾地区顶级办公区—信义计划区内面积近2.37万平方米的信义大楼，作为信义全球营运总部，积极筹划信义企业集团在两岸和全球各地的快速发展工作，制订了“千店计划”，到2012年在全球门店数量将超过1000家，其中中国市场门店将达到700家以上。信义房屋将朝“来自华人世界之全球第一不动产连锁品牌”道路上大步前进。