近期,随着楼市的升温,全国各大城市都不时传出烂尾盘活的消息。不少烂尾多年的项目却批量盘活,经过开发商重新包装后成为市场中的抢手货。如北京最大烂尾楼朝阳首府预售价格达3.5万元/平方米；广州烂尾楼翻新项目“万菱汇”公寓报出了令人咋舌的“均价2.8万/平方米,最贵5万元/平方米”的价格。业内人士指出,翻新烂尾楼成为抢手货,一方面说明楼市不断升温使得盘活烂尾楼存在大量利润空间,另一方面也提醒我们要警惕楼市泡沫高涨。

    ◎现象 长期无人问津如今成抢手货 翻新烂尾楼售价令人咋舌

    近日,北京最大的烂尾楼朝阳首府宣布将于年底上市,预期售价高达3.5万元/平方米；北京最老的烂尾楼京泰自主城也赶在年底前兜售,这个产权年限最长不超过38年的楼盘预期售价将超过2万元/平方米。

    不但是住宅烂尾楼水涨船高,商业及旅游烂尾楼项目也趁机入市。前不久,天友集团宣布将斥资10亿元在丰台区打造北京“龙门阵”文化创意旅游区项目,2011年4月,荒废十余年的“世界风情园”将变身国内最大水上乐园。

    在广州,知名烂尾楼新中国大厦近日再次发出拍卖公告,称将于12月16日拍卖,起拍价高达13.5亿多元,比今年8月公告的价格高了2亿多元。不久前,位于天河路上的烂尾楼翻新项目“万菱汇”公寓也报出了“均价2.8万/平方米,最贵5万元/平方米”的价格,令市场对烂尾楼翻新后的价值刮目相看。

    据了解,目前广州在册的57个烂尾楼已有九成被盘活,广州也将力争在2010年亚运会前将烂尾项目全部复活。

    不仅是北京和广州,今年以来,全国各大城市都不时传出烂尾楼盘活的消息。如今年8月18日,SOHO中国与摩根士丹利签订收购协议,SOHO中国以24.5亿元的价格收购上海东海广场一期,该项目从1994年立项起被频繁倒卖,历经上海社保基金、安联投资等多个东家,始终未能建成,被称为“上海第一烂尾楼”；9月,成都市停工办宣布,成都市清理出的73个烂尾楼性质的停工工程预计将于年内全部妥善处置；被称为武汉“最大烂尾楼”的光谷中心花园本月上旬也将更名为光谷国际广场,以时尚型购物中心亮相。

    从城市面貌的角度来看,将城市“盲肠”———烂尾楼盘活无疑是利好消息。但长期无人问津的烂尾楼突然批量盘活,其背后的动因为何,而这又对楼市将产生什么影响呢?

    ◎动因 楼价地价飞涨 烂尾楼成了“短平快”盈利捷径

    所谓烂尾楼,主要指那些已经办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。此外,也包括一部分因为产权发生纠纷、工程质量不合格等原因而停工的项目。“现在的烂尾楼,大部分是1993年房地产局部过热或1997年亚洲金融风暴的产物,是房地产经济增长过快和房地产市场发展初期不够成熟、理性所付出的高昂代价。”曾参与盘活多处烂尾楼的北京四方达房地产公司总经理杨少锋介绍。

    除了楼市的升温是烂尾楼重生的最重要因素,在杨少锋看来,“现在国内房地产市场的持续火爆和土地价格飞速上涨、拿地越发困难是烂尾楼重新抢手的重要原因。”土地作为不可再生的稀缺资源,偏紧的土地供应政策让很多开发商不得不重新开始审视烂尾楼的价值,而烂尾楼最初开发时地价比现在要低很多,而且经过长期搁置,出售方的心理预期并不是很高,投资商往往可以用较低的资金拿下,而获得后期较高的利润。

    中原地产胡广东介绍,以广州近期盘活出售的几个烂尾楼项目,如中诚广场、荔尚国际、敏捷国际公寓等等,都是位于市中心地段,开发商进行改头换面或局部改造后,市场反应颇好,利润空间也很大。而据业内人士估计,像北京朝阳首府这样项目,开发商接手后的利润甚至可以超过300%。

    此外,烂尾楼一直是城市建设中的一个难点,因此烂尾楼的改造有望得到政府一定的政策扶持,并会主动提供帮助缩短审批时间。而由于盘活烂尾楼的开发周期很短,省去了不少审批手续,往往只要半年左右就能回笼现金,这对开发商而言,无疑是“短、平、快”的盈利捷径。

    ◎预警 烂尾楼消灭时往往是泡沫高涨期

    有业内人士认为,烂尾楼成了抢手货还和眼下楼市出现的不理性购房相关。“这些买天价烂尾楼的购房人其实应该想到,很多烂尾楼项目本身就是楼市过热的产物,是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。如果眼下因为楼市过热而不理性购房,今后难保你自己购的房不出现烂尾现象。”

    著名经济评论人叶檀也对此表示了一定的忧虑。她分析,烂尾楼是一个经济现象,每次大批烂尾楼产生的时候,其实是资产泡沫、包括房地产泡沫开始破灭的时候。而每次消灭烂尾楼的时候就是整个房地产业开始高涨、进入上升周期的时候。现存的烂尾楼分布很广,而且烂尾楼周期特别长,有的甚至是上世纪90年代残留下来的。这就说明,目前的这一轮房地产周期它的泡沫已经超过了1993年和2003年以后的泡沫,它在消灭烂尾楼的同时如果我们的泡沫无法支撑将会带来更多的烂尾楼。

    不过,中原地产胡广东认为不需要对此过度担心。他分析,目前烂尾楼得以大量盘活,并受到投资者青睐,很大程度上还是因为楼市整体向好,房产升值动力足。“尤其是这些烂尾楼大多位于市中心地段,地块位置好,受欢迎也在情理之中”。