来自高力国际的1季度上海甲级写字楼报告显示，虽然有农历新年的季节性因素影响，2010年第一季度上海甲级写字楼市场交易仍不乏活力，特别是一些前期空置率较高的楼宇吸纳量明显改善。而第一季度市场新增供应有限，因此市场总体空置率有所下降。高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳表示，虽然目前依然是买方市场，部分业主信心的恢复，使得整体市场的租金水平有所回稳。2010年以来办公楼投资市场十分活跃，交易价格保持坚挺。投资毛回报率进一步轻微下降。

　　由于开发商根据市场景况持续调整项目落成时间，2010年第一季度，仅有陆家嘴区域一栋小面积独栋办公楼宇落成，带来5,000平米新增供应。而基于经济更快回暖，一部分新落成项目被开发企业或投资者保留自用，这也减少了租赁市场中的有效供应。如之前二十一世纪中心大厦售出七层楼面予宁波银行，仅余少量楼面对外出租，新近落成的万向大厦也将被作为企业办公自用。

　　受到新年假期影响，2010年前两个月市场交易仍显相对淡静，三月开始则日趋活跃。全季净吸纳面积接近6万平米，大部分新增吸纳量位于浦东。受金融中心建设的各项政策推动，一季度市场成交面积中金融业比例上升到35%左右。此外，长宁区受虹桥枢纽中心建设的带动，也重新引起租户关注，吸纳面积亦有明显的增长。

　　第一季度通常是企业搬迁的淡季,但由于市场供应高峰暂未到来，稳步上升的需求令市场总体空置率自上季度的15.2%的峰值下行至本季的13.7%，同期空置面积也回落到50万平米以下。

　　不同区域来看，浦东包括陆家嘴及竹园区域的写字楼市场整体表现较突出，前期一些空置面积较多的楼宇本季度出租情况改善，总体空置率明显下降。陆家嘴区域空置率在近六个季度以来首次回落，由上期20.1%至本季度19.4%。另一方面，浦西区域虽然目前空置率仍低于浦东，但本期空置率有所上升，显示市场需求并未完全恢复。如黄浦、卢湾、徐汇区的空置率在第一季度普遍上扬，幅度近1个百分点。由于部分租户外迁至其他区域，静安区个别楼宇也出现空置面积明显增加。虽然目前浦西租户，尤其是金融业，迁徙至浦东的趋势尚未完全形成，浦东区域新增供应的不断涌现仍给浦西的业主带来很大压力。

　　伴随空置面积逐步消化，2010年第一季度租金出现近1年半以来首次环比上升，实际成交租金微升1.7%，至人民币每天每平米6.9元。

　　区域间来看，随着楼宇入驻率升高，浦东部分开发商已不急于以大幅降低租金水平吸引企业进驻。陆家嘴租金水平因此有所升高，较09年底上升5.3%至人民币每天每平米6.8元。而这一趋势在竹园更为明显，此前折让较多的租金提升到接近前者的水平，大幅反弹10.5%至人民币每天每平方米5.7元。相反地，浦西区域部分由于此前租金水平相对较高，且需求未完全回暖，仍有下行压力。其中，静安、卢湾租金进一步下调至人民币每天每平米7.9及7.3元。长宁与黄浦由于此前平均租金水平较低，本季变化不大。

　　经济回暖且前景趋向乐观，投资者重新关注商业物业市场，令2010年第一季度上海办公楼投资市场成交活跃，录得数桩大宗交易。如近期宁波银行完成收购浦东二十一世纪中心大厦七层楼面，均价约人民币每平米37,500元。在浦西，嘉华集团增持购入关联公司所持有嘉华中心30%的股份，同期普陀长风地区一栋新落成写字楼亦被区政府整体收购。此外，卢湾区一栋甲级办公楼的出售也在进行中。

　　甲级写字楼价格在09年下半年已显示触底，而总体租金走势依然疲弱，因此租金回报率进一步有所下滑。同期，由于部分资金转道投入散售商业楼宇，乙级写字楼一季度以来交易活跃，价格上扬的同时，收益率亦有较明显下降。

　　随市区一些旧城区改造升级及原中心商务区进一步延伸，次中心商务区在近两年渐渐崛起。截至第一季度末，在包括普陀长风、闸北新客站、虹口北外滩-四川北路及浦东世纪公园四片次中心区域共计约有52万平米优质（甲级）写字楼存量。由于2009年新增供应大量涌现，目前市场仍在调整消化阶段，空置率较高，2010年一季度达到64%。为应对供应高峰，业主此前普遍采用大幅优惠的租金吸引租户，但一季度随空置下降，租金水平已有较快上升。至三月已达人民币每天每平米3.7元。

　　虽然租金处于低位，但这些区域的销售市场，尤其是楼盘的散售交易颇为活跃，价格亦有所走高。如新客站区域嘉里不夜城、华森钻石广场，四川北路嘉杰国际广场等价格都有所攀升（均价分别为人民币每平米29,000、24,000、24,000元），令次中心商务区甲级写字楼的租金回报率明显低于传统CBD，普遍在5%以下。

　　2010年首季交易活跃，预示着伴随中国乃至全球经济逐渐复苏，今年上海甲级写字楼市场需求可回复金融危机前的增长趋势。但供应方面，目前预计2010年尚有近65万平米甲级写字楼投入市场，接近2008年水平。由于浦东仍是新增供应的主要集中区域，即便受益于部分浦西租户的流入，且上市的写字楼中未来自用比例可能比预期更高，但未来中短期浦东空置率仍然将高于浦西商务区，预期至2010年底全市空置率将上升至20%左右，将成为租金进一步下行的压力，虽然整体租金在一季度轻微反弹，但我们预期租金仍将在未来一段时间走软。

　　此外，次中心商务区的崛起也加剧了市场的竞争。预计在未来1-2年中，由于一些邻近中心商务区区域，如四川北路及新客站区域的大量供应到来，其优惠的租金水平与区域整体改造带来的环境大幅改善，有望吸引办公企业持续涌入。而这一趋势在中期将对部分租金较低的传统甲级写字楼有所影响。