自“9·29”新政及上海调控细则出台后，不少投资者将目光锁定商业地产。尚未出限购令的二三城市的异地房、商铺成为当下投资热门。

　　9月成交面积创新高

　　在各方关注中，楼市传统热销期“金九银十”已过去大半。由于调控政策频出，住宅市场一波三折。而出人意料的是上海商铺市场成交喜人，成交面积创今年新高。
　　从2010年1至9月上海商铺月成交面积走势来看，在4月时商铺成交曾经达到最高点，成交面积共计240053平米，但随着当月新政的推出，此后成交量便出现连续两个月的下滑，从6月开始成交才渐渐有所回升，本月成交面积达到291804平米，已超过新政前水平。
　　从商铺每日成交来看，9月份每日成交基本平稳。中秋三天假期成交出现大幅回落，但此后迅速回升，9月份最后一天上海商铺成交出现爆炸式增长，当日共计成交150套，成交面积达到95845平米，占9月总成交面积的三分之一。搜房网数据监控中心统计数据显示，9月30日普陀区共计成交93套，成交面积89589平米，直接推动了当日成交增长，并带动了上海商铺9月总成交的上升。

　　新城商铺成交活跃

　　上海商铺空置率一直保持低位，三季度，上海市场没有新增优质商铺供应，空置率与上季度持平，为0.8％。由于风险小、稳定性高、拥有稳定客户群的地铁商铺和社区商铺成为热门区域。数据显示，外环外区域依然是商铺成交最为活跃的区域。9月上海商铺内环以内共计成交83套、14988平方米，内外环间共计成交245套、110491平方米，外环以外共计成交1470套、166305平方米。
　　分析师认为，外环外区域一直是上海商铺成交最为活跃的区域。上海城市化建设不断推进，市中心新增商业项目渐渐变少，各郊区新城的建设却需要大量的配套商业。随着各新城人口的不断导入，相关商业配套进一步跟进完善，大型住宅配套商业、社区购物中心商铺成为近期郊区商铺成交热门。

　　普陀区成商铺黑马

　　从各区县成交情况来看，普陀区最后一天突然杀出，成为一匹“黑马”，90845平米的成交面积遥遥领先于其他区县。以成交面积为核算基准，嘉定区以34484平米成为区县成交亚军，浦东新区（不含南汇区）位列第三，成交面积30006平米。
　　“黑马”普陀区9月30日该区以89589平米的成交面积，直接推动本月商铺成交达到291804平米，创今年月度成交面积新纪录。据佑威及楼市专评网提供的相关数据，制造该惊人成交量的正是位于长风板块的上海长风国际娱乐商业中心，93套商铺开盘当日全部售罄。
　　分析师表示，此次上海长风国际娱乐商业中心的销售为一次性签约，由英国老牌投资商高富诺以近15亿元的总价收入囊中。目前长风商务生态区整体开发不断推进，该区域商业地产的升值空间被普遍看好。

　　商业房游离政策外

　　新一轮政策密集出台，却让政策调控外的商业房和没有出台限购令地区的异地房另辟蹊径。
　　4月楼市新政以来，已经有不少住宅投资客转投商铺，如今又出台“限购令”，转向投资商业物业似乎成为投资客的唯一选择。“限购”以后，这几天个别业主开始跳价，某中介人员透露，业主跳价的幅度在10%左右，本来已经有点供不应求的市场，在住宅“限购”以后，显得更加躁动。同时，销售人员也更倾向于推荐商铺楼盘，比如江桥万达soho、嘉兴中港城等一手商业地产项目。每逢周末，看房的巴士都能召集一批投资客实地看盘。近日，中大地产集团在昆山推出的中大·简界一期开盘就基本售罄，热销2亿元，二期预约客户也已经超过600组。这个楼盘开盘也是今年昆山楼市少有的火爆热销场面。
　　业内人士表示，连番调控后，投资风被迫刮向不受调控的产品。比如江浙地区桐乡、义乌等长三角及周边安徽黄山景区一带的商业项目，以及还未出台限购令的昆山、花桥等地的住宅项目。因为在现行政策下，购买商业地产不管套数多少皆可贷款，而异地购房，未出限购令地区，投资客仍可一次性购多套房。

　　投资客寻找释放空间

　　秦女士人到中年，在她的家庭理财计划中，准备投资一间商铺一直是她的目标之一。她说国家对商品房的调控政策措施已越来越明确，但对投资商铺并没有出台专门的政策限制措施，而且发展第三产业一直是产业政策鼓励的内容。当然，以自己目前家庭的资金，完全不贷款且不影响生活质量的情况下，买位置好一点的商铺，是有一点困难的，不过在她老公的家乡等二、三线城市购买位置好一点的商铺，还是绰绰有余的。
　　随着楼市调控细则的出台，商业地产由于不受银行按揭利率和二套房、三套房的限制，投资门槛相应降低，加上优质商业地产所具有的稳定收益和高增值性，其投资优势日益凸显，吸引了众多投资者转投商业地产。像秦女士那样的理性投资者在上海也不算少数。
　　一些专业人士预言，由于住宅价格普遍认为已经见顶，而今后投资商业地产的比例将会不断上升。未来一段时间，商业地产将会逐渐占据楼市投资市场。而写字楼、商铺等项目将会成为此轮楼市二次调控下的投资主流产品。

　　中小投资者钟情商业地产

　　进入楼市传统旺季，上海周边城市的房地产市场也开始迅速升温。其中以旅游商业地产市场表现尤为突出。根据美联物业等机构的资料显示，在杭州、太仓等城市的酒店式公寓项目中，上海购房者占据买家总数的八成以上。
　　业内人士分析，近期通货膨胀预期增强，不少人为了实现资产保值、增值的目的，重新将目光投向了投资风险相对较小的房地产市场。目前，上海物业价格仍居高不下，且低总价的小户型房源更是凤毛麟角，因此，一些闲置资金不多的中小投资者便将置业目标锁定在了上海周边城市。目前，如杭州、太仓等地的酒店式公寓项目单套总价多在20万-40万元之间，三成以上投资者均可全额付款。

　　商铺适合中长期投资

　　不过对于投资客来说，购买住宅受政策影响而转投商业并不是很容易的事，商铺市场本身两极分化很严重，优质商铺回报率很高本身就供不应求，劣质商铺可能赚不到钱还会亏，不受市场所欢迎。上海本地尤其是中心城区的商铺投资门槛是非常高的，对于普通投资者来说高不可攀。
　　况且同为不动产投资，但住宅和商铺盈利模式天差地别。专家提醒，住宅投资注重赚买卖差价，而商铺投资则注重租金回报率，通俗地来说，商铺需要“养铺”。以上海市场来看，市中心成熟区域的商铺动辄单价几十万，投资门槛较高，普通民众更倾向于投资市郊或上海周边城市的商铺产品，而这类区域通常周边配套、人气都不会太成熟，更多的是关注未来区域的规划和长远发展，需要持有铺子相当长的时间才能看到回报。

　　购买商铺前做足功课

　　商铺转让时有两个税费较高：土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征30%-60%的税；营业税，按照净利润的20%征税。一般来说，商铺换手率极低，其原因即为转让交易过程中的高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。
　　所以，对于想要投资商铺的普通市民而言，首先要确保资金为闲钱，因为商铺转手远没有住宅方便，资金流转率不高；此外，由于是长期持有，需要对铺源所在区域未来的长远规划做深入的了解，亲身到现场了解周边真实情况是必须的。
　　有关专业人士建议，在选择异地商业项目时，购房者要对房型面积以及投资规模掌握好分寸，因为房型面积太大会给未来的出租带来困难，而投资规模过大往往会使投资者自身面临较大的财务风险。此外，除房源自身的硬件设施外，物业管理、项目周边配套等软件也都非常重要。