日前，读者缪先生来电咨询，在当前新政下，他该如何安全卖房。

    4年前，缪先生在松江新城购置了一套三室二厅二卫的住房。近来他想置换，把外郊环的大房子卖掉，然后买内中环的小房子。

    从缪先生把卖房信息向中介委托起，他的手机就不时响起中介公司经纪人来电，有的说买家先付房价的3/5的房款，让缪先生过户给下家，余下的2/5房款等买家申请贷款后再付；有的说先付总房价的三成，等等。

    缪先生说，他想卖掉的房屋无贷款，如像有的中介说，付了3/5房款后即要他过户，那他的权利如何得到保证？这桩住房交易是否安全？下家不就可以用买下的住房去抵押贷款了？

    缪先生想知道，根据新 “国8条”、“沪9条”等相关政策，他在卖房时，需要买家提供哪些相关资料。买家买第一套房、与买第二套房提供的资料有区别吗？

    至今他接了七、八个中介公司50多个电话。电话中与他“砍”价，谈付房款方式，维修资金的处理等等，扰得他心里很烦，影响了他的正常生活，他想就他卖房事宜全权委托专业律师经办,收费的标准如何？

    律师解答：王进律师 （京衡律师集团上海事务所）

    一、买家是否需要贷款，二手房交易可分为两种情形。

    （1）买家需要向银行申请按揭贷款，此种交易涉及到买家、卖家和贷款银行。买家只需支付首付款给卖家即可，余款由贷款银行直接支付给卖家。虽然买家没有支付房屋全款，卖家就办理了房屋过户手续，但此种情况风险是可控的。因为在办理过户手续前，银行都是要求买家授权银行在过户完成后，把余款直接支付给卖家。

    （2）买家在过户前或者当天付清全款，对卖家而言，风险也不大。但如缪先生所说，支付一部分房款后就办理过户，则有很大的风险，这和我们平时说的按揭购房已经完全是不同的交易模式了。一来，所售房屋是否能获得银行贷款存在不确定性。二来，即使所售房屋能贷到款，贷款也无法保证能支付给缪先生，而不被买家挪作他用。一旦出现上述风险，缪先生将后悔莫及，因为房屋已经过户，缪先生已经不享有房屋的所有权了。

    二、除了买家一般要提供的资料，如户口本、身份证等资料外，根据新“国8条”和“沪9条”，卖家一定要买家提供如下新的资料。1、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》。2、购房人向区县房屋状况信息查询窗口查询的购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况的《查询结果》。3、如果是非本市居民的，还要提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税，或者缴纳城镇社会保险的证明。4、税务机关出具的《上海市个人住房房产税认定通知书》。至于买家是第一套房还是第二套房，主要区别在于是否属于限售对象，以及首付款和利率水平。

    三、近期由于国家和地方政府密集出台房地产调控的各项措施，使得房市瞬息万变。确实有一些售房人和购房人对政策把握不准，或者模糊不清，很容易碰到一些交易风险，缪先生可以把售房事宜委托给专业律师，买方也可以委托律师陪同购房，具体费用由双方协商确定。

    四、在此，我们也特别提醒买方，在购房时一定要把握好政策尺度。对自己是否属于限购对象、需要缴纳的税费等要有准确的认识。如果把握不准，导致签订合同后，贷不到款或者被交易中心认定不予办理过户等，将可能要承担违约责任。

    综上所述，我们建议买卖双方要及时关心房市政策、准确把握。必要时，及时求助于专业人士。