近期，住宅投资的“挤出效应”日趋显现在商业地产上，其中，风险度适中的写字楼市场成为了资金进入最快且最多的领域。究其原因，一方面，商业地产产品种类繁多，对于投资专业度的要求也有所不同，写字楼产品规避了商业地产中最考验专业度的经营环节，且一般商铺都需要3-5年的养铺期才能看到回报，另一方面，全球经济复苏后，更多本地和外资企业租赁或者购买写字楼自用的要求，这让投资者看到这类物业需求增长的前景。因此，来自开发商转型商业地产的开发投资“热钱”，从住宅市场被挤出的个人投资“热钱”，以及企业资金避险和自用双重需求的购买持有“热钱”，都殊途同归，让沪写字楼市场如沐春风。

　　房企多方融资备战“商业地产”

　　来自CRIC中国房产信息集团的报告指出，2011年1月7日，世茂股份将与西部信托发起设立“世茂股份股权收益权投资集合资金信托计划”金额为人民币5亿元的信托贷款，期限为两年，募集资金直接给予公司用于商业地产项目的开发，并已2月25日进行登记和公告；宝龙地产也成功发行于2015年到期、本金总额2亿美元（约15.6亿港币）的5年期优先票据，成为其在香港成功上市以来的首次融资，用作现有及新增物业项目发展以及一般企业用途。

　　对此，中国房产信息集团评论员崔琳表示：“伴随银行信贷的逐渐紧缩，再加上开发企业通过销售回笼实现资金回笼的预期不明朗，此轮环境下的房企融资潮，其原因主要在于未雨绸缪，储备充裕资金以备长远发展。”

　　从近期来看，世茂股份、津滨发展、中华企业为代表，复地集团以及津滨发展则设立了房地产基金，似乎信托公司更倾向于将资金投向保障房建设及商业地产领域，而多家上市房企融资的目的，也是开发现有以及未来新增房地产项目资金，其中，商业地产都占据了相当大的比重。

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民甚至断言：“在新政下，开发商将逐渐成立房地产金融部，甚至于独立成为一家房地产金融的公司，不再是纯粹的地产开发商。”

　　转型中试水写字楼风险低

　　事实上，在一番又一番的流动收紧，再加上开发企业通过销售回笼实现资金回笼的预期不明朗之后，商业地产成为开发商转型的重要出路。因此，在2011年，万科和绿地等龙头企业都大张旗鼓“转身”商业地产，这可能代表着相当一批实力房地产企业的转型方向，而对于后续一触即发的中小住宅类开发商的转型，业内人士直言，试水写字楼项目的风险相对最低。

　　中国房地产信息集团地产分析师薛建雄认为：“现阶段很多开发企业刚刚进入商业地产，只有资金，缺乏技术。需要做两三个项目，技术积累达到一定的程度，商业地产就会大量的爆发。”

　　上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷也认为：“对传统的住宅开发商转型而言，写字楼和酒店式公寓是最适合进入的开发产品，租售策略相对灵活，毕竟要做到万达这样有着在全国运营商业地产，光有资金和热情是不够的。”

　　一个可以借鉴的渐进发展模式就是SOHO中国，潘石屹今年高调提出今后持有物业占5成的售转租观点。在外界看来，正是近几年以出售型为主的模式，让SOHO中国累积了经验和资本，同时，也和SOHO所持有的商业地产项目所处的地理位置适合作为持有型物业有关，在上海，除了已售出大半的SOHO东海广场，潘石屹另外拥有的3个商业项目分别位于虹桥枢纽、外滩和卢湾的复兴路，这3个地段不是传统的成熟商圈就是正在逐步成型的、未来的重点发展区域，持有前景相当值得看好。

　　庞大终端使用者促交易活跃

　　值得关注的是，在中国房地产“前10年属于住宅市场，后10年属于商业地产”的提法或将成真的关键时刻，写字楼产品因为有庞大的“终端使用者”，建立了广泛的市场基础，因此率先强劲发力。

　　在2011年，旺盛的自用需求归来促使写字楼开发、收购、整购等相关交易活跃。例如众多新晋自用开发项目中，由中国平安保险兴建的平安国际金融中心将用作其总部大楼用，中国农业银行亦将于2011年进驻其在2010年第三季以总价人民币37.7亿元购入的中信泰富上海陆家嘴船厂项目中的写字楼，整栋楼的总建筑面积达85073平方米。这一现象亦带动了甲级办公楼的分层买卖，如恒生银行大厦（前汇丰银行大厦），上海环球金融中心以及瑞安广场的交易，均是买家购作办公自用。例如高力国际促成汤臣房地产以总价人民币2.67亿元购入了上海环球金融中心72层，面积达3222平方米，折合每平方米近人民币83000元，汤臣集团在2010年1月28日发表的公告中已声明了此单位将作其上海办事处用。

　　“像上海环球金融中心这样的地标性建筑，人们最关注的是大楼形象和质量，通过实施以上的高标准，分层出售并不会对资产的价值构成任何影响。”高力国际华东及西南区董事总经理翁琳如此回应“散卖”会影响项目品质的担心。

　　戴德梁行华东区写字楼部董事杨达也认为：“由于越来越多的合资和国内企业选择购买写字楼作为优质资产，一些优质地段的国际甲级品质写字楼如果销售运作得当，并不会影响其后期管理品质。”例如去年年底推出的中山万博国际广场，由于地处淮海西路、拥有3轨交通和超甲级品质，开盘后直接去化50%，且全都是整层和多层自用的品牌企业购买。而另一个热点区域就是政府重点打造的卢湾滨江区域，虽然目前商务氛围尚未成熟，租赁市场有待发展，但是区域潜力和稀缺江景受到市场的追捧，绿地浦晖中心推出后短短一年内卖到尾盘，创造了写字楼月销售量的新高，旁边紧跟入市的瀛通绿地大厦凭借更胜一筹的江景和超甲级品质，今年有望将继续刷新区域的标杆价格。

　　此外，高力国际最新写字楼报告也显示，预计上海甲级办公楼价格将会在未来4年保持5%的年增长速度，相信这上升的轨道会吸引更多资金投进办公楼市场，同时，发展商也会把握这机会把手上的部分资产以分层的形式出售予自用客户，把所得的资金再投入商业项目的发展，尤其是在快速发展的城市和市场。

　　业内人士则认为：“基于自用需求的写字楼市场转租为售现象，也与和项目所处的地理位置的整体商业态势的阶段性发展需求紧密相关。而楼市调控政策‘抑住扬商’，商业地产首付仅需5成，且‘不限购、不限贷’，使得投资门槛正在‘被降低’，也吸引了个人投资者的踊跃进入。”