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房企多方融资备战上海商业地产(2)

  • 杭州写字楼网
  • 2011/3/11 9:59:15
导读:  近期,住宅投资的“挤出效应”日趋显现在商业地产上,其中,风险度适中的写字楼市场成为了资金进入最快且最多的领域。究其原因,一方面,商业地产产品种类繁多,对于投资专业度的要求也有所不同,写字楼产品规避

  近期,市场上的小面积写字楼产品,甚至市中心一些标的较高的甲级写字楼,也受到了投资者的亲睐,如东海广场、绿地海外滩中心等,投资客购买的比例也在增加。对此,全佳·全斯美德分析师指出:“政府鼓励创业,个人创业越来越多,区域性的小型企业的数量规模越来越庞大,这些企业多半租不起市中心甲级写字楼,那么投资客购买后,既获得稳定投资回报又可以为创业初期的企业提供平台。”

  业界观点

  今年36%的写字楼将纳入自用
  高力国际华东及西南区董事总经理 翁琳

  在2011年,有超过100万平方米的新增甲级写字楼面积,预计其中约36%,即369800平方米的面积将纳入自用用途。我们认为,物业需求的增长源于几个因素,包括企业强劲的资金实力、上海办公楼的升值前景、以及更多本地和外资企业入驻顶级办公楼的要求。

  同时,近阶段大都是针对过热的住宅市场,商业地产持续升温让投资者的眼光继续停留在写字楼这一块,相信写字楼市场上升的轨道会吸引更多资金投进写字楼市场,进一步推动整栋和分层的交易。

  开发商有3条路涉足商业地产
  盛世太平投资管理有限公司董事总经理 陈立民

  长远来讲,我比较看好商业地产,因此资金和开发商进入是一个趋势。开发商转型涉足商业地产的方式有以下几种:一是成立商业地产部,从纯粹的快速滚动、住宅开发的模式,分一部分精力,甚至于全部往持有型物业方向发展;二是逐渐会开拓商业地产代建的业务,规避并不擅长的商业地产经营,这条路的利润相当高,因为几乎没成本,都是收费的;三是成立房地产金融部,甚至于独立成为一家房地产金融的公司。如果不走这三条路,只有两个结果,一是总有一天金盆洗手,二是被收购。

  近3个月上市量达以往全年的一半
  戴德梁行华东区写字楼部董事 杨达

  去年12月份至今年1、2月份,这3个月内销售型销售楼的供应量达到98万平方米,已将近往年全年平均供应在180-200万平方米的一半,这是很多开发商看准当下形势,先将商业物业放盘的结果。

  从供应的区域与项目来看,大虹桥的规划影响、城市格局的变化等,都使得更多的潜力区域受到关注,而这些项目凭借着区域规划、投资的低风险等优势均在当下寻获市场的契机。当然,今年写字楼项目的成交量能否突破,还取决于项目自身的定位和营销引导,以及是否能够在巨大的市场供应量中脱颖而出。

  市场动态

  沪三成写字楼成交价格上涨

  由佑威及楼市专评网针对沪上销售型写字楼项目的统计数据显示,2011年1、2月期间有成交记录的写字楼项目共有127个,其中,2月成交均价较1月上升的有39个项目,占到30.7%,而仅有20个项目录的成交均价下跌。同时,上海销售型写字楼2月成交面积排名前10位的项目中,有7个项目的成交价格上涨,呈现热销态势,其中,普陀区的金沙商务广场、闸北区的华森钻石商务广场、浦东新区的中融碧玉蓝天大厦,成交均价涨幅都在两位数。

  业内人士分析,从新国八条到房产税,再到“沪九条”出台,来势汹汹的楼市“一揽子”调控新政在重击了住宅市场,致使住宅近期开盘和成交几近“冰冻”的同时,却“歪打正着”,增加了市场对于商业地产写字楼的发展预期,这种心理预期首先反映在某些热销或稀缺项目的成交均价上涨上面。

  新政后,综合体和商住两用的SOHO办公楼是最受青睐的两种物业类型,一方面,综合体集住宅、商业和写字楼与一身,且多位于交通方便,居民集中区域,或正在发展中的城市副中心,近年来多受投资者青睐;另一方面,商住两用的SOHO办公项目,由于投资自用皆宜,吸引了大批投资者和部分过渡住房用户的目光。

  例如位于嘉定江桥板块的上海江桥万达广场,在2月成交了103套,16321元/平方米的成交均价,较1月的涨幅为4.50%。事实上,自去年开启调控以来,既是综合体又主推SOHO办公楼上海江桥万达广场就以1202套的成交成绩排名2010年上海写字楼成交套数榜首。

关键词:上海写字楼,沪写字楼,甲级办公楼,上海商业地产
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