从去年开始，上海住宅市场受到一系列宏观调控政策的打压，投资风险增大，而长期的商住倒挂格局使得商业地产的投资潜力和吸引力增大。日前，记者从仲量联行获悉，在今年第一季度，上海大宗交易额达到105亿元，较2010年第一季度增长了11．5％。记者注意到，在近期的上海大宗交易市场上，境外投资者又开始活跃。

    扩张需求推高净吸纳量仲量联行方面指出，今年第一季度的上海办公楼租赁市场并未受到春节长假的影响，继续保持活跃态势，强劲的扩张需求推高市场净吸纳量，浦西市场的净吸纳量达到4．314万平方米，较去年同期增长近八成。浦东净吸纳量达到6．504万平方米，是自2000年以来最高的季度吸纳量之一。出于对未来中国业务增长的良好预期，各行各业的跨国公司纷纷加入扩张大军，而这也推动着上海甲级写字楼租金快速上涨，一季度上海甲级写字楼租金达到8元／平方米／天，较去年第四季度上升6．6％，与去年同期相比，更是已经有24．1％的上涨。

    仲量联行在市场回顾报告中表示，初步数据显示，2011年第一季度的上海大宗交易额达到105亿元，与2010年第一季度（不包括2010年第一季度凯德置地购买东方海外资产组合的交易）时相比，增长了约11．5％。

    机构投资者热情依旧与此同时，在一季度的投资市场上，机构投资者对于上海甲级写字楼的热情也依旧不减。

    ARA基金以11．6亿元的价格，从资本策略（CSI）手中买入了虹口四川北路上的盛邦国际大厦，每平方米单价约20400元；中国太平洋保险买入了徐汇区长乐路上的超甲级办公楼世纪商贸广场，成交总价达到44亿元左右，均价约为48300元／平方米，成为首个保险公司直接投资房地产的个案之一。虽然保险公司拥有大量资金可用于购买房地产项目，但短期内不会对房地产投资市场产生显著影响。

    此外，记者注意到，当前，由于可供交易的优质商铺和办公楼物业有限，国外投资者已开始寻求非顶级或需要翻新改建的物业项目。例如，财富控股以5．75亿元的价格买入了淮海商城，计划在日后升级租户组合，以配合淮海路高端零售的定位，成交单价就在75000元／平方米左右。

    金融类企业购买楼自用事实上，在一季度的上海写字楼市场上，金融类企业购买写字楼空间自用继续推动着市场。而为了迎合这一市场需求，森大厦开始向自用客户分层出售上海环球金融中心，由于很多国内公司愿意为进驻这一标志性建筑支付一定的溢价，环球金融中心共计5个楼层在2011年第一季度以每平方米82000元的均价成交。

    与此同时，记者还了解到，华侨银行近期还在浦东源深路买入了办公楼上海国际集团广场作为自用，成交总价高达9．5亿元左右。在去年年底时，上海国际集团资产管理有限公司将其持有的上海国际集团广场有限公司100％股权在上海联交所网站上挂牌转让，挂牌价格再加上6．4亿元的委托贷款债务，这一挂牌项目的实际总价达到9．5亿元左右。而上海国际集团广场有限公司的主要资产即位于源深路1155号的上海国际集团广场。

    此前，坐落于卢湾滨江核心位置的瀛通绿地大厦正式宣布推出其两栋双子塔式的写字楼时，其坐落于日晖东路、开平路、江滨路、龙华东路所围合的范围之内，项目总占地面积1．46万平方米，由两幢分别高19层和20层的写字楼组成，总建筑面积为8．6万平方米。其中，位于日晖东路上的一栋写字楼计划零散出售，最小面积约为200平方米，售价基本在6万－6．5万元／平方米，而另外一栋靠近开平路上的写字楼，位置更加贴近黄浦江，拥有更好的景观，开发商上海瀛通绿地置业发展有限公司计划将其整栋出售，且当前已经有多家境内外机构正在洽谈之中，其中也不乏金融类机构。

    境外投资者开始回归从2007年第一季度到2010年第四季度，在大宗交易市场上，国外投资者在与国内投资者的竞争中份额缩减，2006年时，国内投资者所占比例还不到三成；到2007年，国内投资者比例已经超过45％，只是略低于50％；而2008年，国内投资者比例已经超越国外投资者，达到55％左右；2009年，国外投资者所占比例更是进一步缩减至不足20％，市场几乎被国内投资者所“垄断”；然而，一切仍然存在着变数，2010年中，国外投资者开始回归，与国内投资者各占50％的份额。

    而今年一季度上海大宗交易市场上成交的4宗案件中，分别为商铺、酒店、写字楼和混合项目，其中的三宗交易都是境外买家，而卖家多为国内公司。

    境外资金眼光“比较挑剔”

    记者采访了第一太平戴维斯中国区董事总经理刘德扬先生，在他看来，在当前的市场上，境外投资者确实比境内投资者更为活跃。“国内政府不断收紧信贷，不少开发商签了合约却拿不到钱，相比之下，国外银根就比较松，银行利率也比较便宜，境外融资相对简单，因此，境外资金也比境内资金活跃得多。”不过，刘德扬也进一步指出，虽然境外资金较为活跃，但是眼光也“比较挑剔”，“在上海、北京等一线城市，合适的投资项目已经比较难找，因此，境外投资者也开始在苏州、杭州等周边城市看楼。”