在住宅宏观调控政策日益严厉的当下,商业地产却呈现出逆市上扬的态势。今年以来,众多房地产开发商、投资客开始转向调控措施较少涉及的商业地产,导致商业地产持续升温。

    高速“增值”的商业地产背后不仅存在着潜在的投资机会,同样存在着潜在的投资风险,不少业内人士认为,在现有的市场条件下,无论是开发企业还是投资者、消费者,都应该理性面对商业地产的升温,实现商业地产市场上的多方共赢。

    商业地产“热度”持续上行

    在广州最繁华的北京路步行街,一栋三十多层的某商业地产下面,十几个促销人员高举着“不限购、不限贷、升值空间大”的促销牌,在路上招徕顾客。

    促销员李先生告诉记者,现在这栋商业地产的均价已经达到了每平方米23800元,比年初上涨了1000多元。“这个附近已经没有能够再建商业大楼的土地了,投资稳赚不赔。”他说。

    根据广州中原地产的统计,2011年广州商业用商品房成交均价为每平方米22153元,比2010年全年均价高出10.9%,办公用地产成交均价为21281元每平方米,比2010年全年均价高出14.5%。

    这种现象并不是个案。根据链家地产市场研究部统计,2011年1-8月,北京商铺和写字楼的成交均价分别为每平方米24695元、24850元,较2010年分别上涨11%和6%。2011年1-8月,北京商业地产供应面积231万平方米,基本与去年同期持平,成交面积为203万平方米,较去年同期上涨6%。供应与成交比由去年的1:0.74增至1:0.88,消化率较去年增加了14个百分点。

    链家地产首席分析师张月认为,第四季度商业地产市场需求依然强劲,本地和外资企业在经济复苏期发展迅速,企业经营状况好转和经营规模的扩大,都将促使商业地产需求的旺盛;对于住宅限购将在全国范围内推广,将促使更多的投资购买需求溢出至商业地产。在无相关调控政策出台的前提下,前三季度商业地产价格快速上涨的趋势将在第四季度延续,并且升值的速度还会加快。

    中原地产工商铺高级营业总监罗思源则认为,第四季度商业地产总体上还会保持上升趋势,但是价格不会上涨得太高。“第四季度商业地产的市场供应量会增大,开发商为了抢‘游资’尽快回笼资金,不会定价过高。”

    商业地产“大战”风险不容忽视

    限购背景下大大小小的房企纷纷涌向商业地产“淘金”。“招保万金”四大龙头房企公布2011年发展规划及行业展望显示,谨慎扩张土地储备,转战商业地产是其战略选择之一。比如,以前坚持纯住宅开发的金地集团提出以“住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼”的战略构想,向复合型房地产企业转型。

    张月认为,银行、信托、企业债券等融资渠道收紧,促使房企在资金紧缺的情况下,更注重在售项目的资金回笼。和住宅市场成交低迷相比,今年商业地产成交呈现逆市上涨趋势,极有可能成为限购下众多房企的“救命稻草”。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存认为,住宅市场“遭遇”限购、实业回报利润趋低,在投资渠道较少的情况下,大量投资客开始炒作不限购的商业地产。

    张月等专家认为,商业地产趋热其间风险却不容忽视。政策调控很可能进一步向商业地产转移。

    8月末,上海银监局发出商业地产信贷风险提示,要求对未竣工验收的商业地产停放商业贷款,停止个人消费贷款用于购买商业用房。在7月份银监会2011年年中工作会议上,银监会主席刘明康表示要加强对商业地产等非住房类贷款的监测。张月认为,商业地产高涨行情即将触犯调控临界,进军商业地产的房企必须同时做好应对政策调控的准备。

    除此之外,还必须看到商业地产存量泡沫化已经比较严重。根据链家地产市场研究部的统计,北京目前库存可售商业地产面积为968万平方米,较年初仅减少了30万平方米。陈宝存说,商业地产目前处在供过于求的状态,与住宅不同的是,商业地产没有刚性需求这一说,都是投资需求。“现在这个价格多半都是炒起来的,北京的商业地产已经出现了卖不动的迹象,如果开发商还是一拥而上只会导致更多的资金套牢在里面。”

    罗思源认为,持有型商业经营资金回收周期较长,中小房企往往会向销售型商业地产领域转变,向短线投资经营转变。“这些中小房地产开发企业往往对于商业运行的投入不够,导致后期资金回笼困难,虽然有开发商包租、返租的做法,但是目前这种做法的弊端已经开始逐步显现,投资风险慢慢的表露出来。”

    商业地产关键还在后期的运营

    商业地产蓬勃发展的同时,人们关注的是如何让这个市场实现健康平稳发展,让开发商、投资者、政府三方都实现多赢。

    “和住宅业务相比,商业地产在销售、出租、招商、运营、管理等各个方面都需要更加专业的人才,需要形成系统、高端的商业地产运作模式和专业的人力资源来管理。”张月认为,商业地产不仅开发难度要高于住宅地产,关键还在于后期的运营。

    陈宝存认为,应当改变现在这种“先盖房子再招商”的做法,改变“建房人不懂招商,招商人不建房”的状态。由于商业地产和住宅地产面对的消费人群不一样,因此在规划的时候就应当对其规模、配套、定位、周边环境进行充分预估,由专业的商业地产运作团队来经营,不是每个商业地产都能活。

    罗思源认为,投资者在选择投资商业地产时应当综合评估价格、所处地段、开发商的实力和经营环境。他说:“商业地产所处的路段、区域非常重要,可以看到其未来价值提升的空间。与周围的配套设施、区域发展规划相适应则决定了该物业未来发展的情况。”

    陈宝存还说,有的地方在商业网点的规划上也不尽合理,比如国内某二线城市规划建设150个城市商业综合体。“建设出的房子没人买,更没有人用,政府应当严把审批关,进行科学合理规划,在发展的重点区域内商业网点布局要有前瞻性,讲究规划决策的稳定性和持续性。”