1月18日，杭州市政府下发了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（下称《意见》），明令禁止商业办公楼采用公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称来销售，并且在宣传中暗示含有居住功能的现象也被叫停。《意见》将于公布之日起30天后正式实施。

    “躲得过初一，躲不过十五。”一位开发商不无感慨，“2011年住宅全面受限，让商业项目‘风光’了一把，现在这样相当于也被念上‘紧箍咒’了。”

    商业项目面临“去住宅化” 设计、推广、案名严禁暗示居住功能

    早在2003年12月10日，杭州市人民政府办公厅就曾下发过《关于规范杭州市区房地产市场部分公共建筑设计与管理的若干意见》，重点针对非住宅用地上出现的公寓式酒店、公寓式写字楼等带有居住功能的公共建筑作出规定。然而，和“老规”相比，新规不但条款更为细致，且直击酒店式公寓“要害”。

    首先，“老规定”中允许公共建筑类项目以单元式存在，只要求设计应该明显区别于住宅。然而，本次《意见》中明令非住宅类项目不得采用单元式或住宅套形式设计，必须采取公共走廊式布局，并且，卫生间要按照每层集中设置，每一层最多设置3个带独立卫生间的单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过一个）。也就是说，现有杭州市在售的具备独立卫生间的酒店式公寓将在接下来的市场上“绝迹”。

    其次，“老规定”中只提及套内不得设置通管道煤气的厨房和外挑式阳台，而新《意见》却把挑空阳台以及飘窗全部列入禁止范围。此举直接令目前多数酒店式公寓项目擅长运用的、以增加室内赠送面积的法宝无计可施。位于市中心板块即将销售的某酒店式公寓就以飘窗作为一大卖点。“我们不但赠送飘窗面积，还把交付成品的飘窗位融合了写字台和储藏空间两项功能，这一设计受到不少好评。一旦新政执行，商业项目开发商就无法在这一块做文章了。”该项目营销总监这样表示。

    再者，开发商在营销过程中不得再打着公寓名头做幌子了。虽然“老规定”中曾作出要求，“公建建筑项目不得出现带有公寓、花园、花苑等含有住宅性质的名称,建设单位和审批部门在对名称进行审批时,应严格规范其用词,避免误导消费者”，但本轮《意见》则把规定细化到：不能在广告和楼书中暗示具备居住功能，同时在各类宣传册中楼盘名称之后必须用相同字体、字号注明非住宅用途。据记者观察，目前在售的同类项目绝大多数都未在楼书封面的显眼位置标注非住宅性质，而只是在扉页或者内页以“综合体”、“全功能LOFT”等模糊字眼说明产品性质。

    《意见》还规定，今后在商业办公等非住宅类项目中，除了特别规定的以外，其他只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。并且，文件明确规定了，商业办公等非住宅类项目不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据。

    偷换概念普遍 大量纠纷源自“住宅化”误导

    之所以要明令开发商对非住宅和住宅有所区分，就是因为近年来越来越多非住宅项目在销售初期打着住宅的幌子，以一些看似像住宅产品特性的优势，迷惑了不少消费者，也因此制造了不少购房纠纷。

    例如，位于萧山闻堰的众安·启航舍就是打着住宅幌子卖商业的典型。2010年末，启航舍推出组团名为“隐龙湾”的商住两用项目，但销售员承诺业主以后使用的都是民用水电，而且预铺煤气管道，交付后可通煤气，但以上承诺均无法写进合同。此后记者从萧山区电力局以及萧山区建设局分别求证，得到的均是否定答复。

    这批房源将于2013年5月交付，目前还有尾房可售。记者近日以购房者身份向开发商咨询，得到的依旧是“可通煤气”的卖点。

    无独有偶，将于2012年下半年开盘、位于莫干山路萍水街交叉口的综合体项目蓝钻天成也曾向购房者表示会有通煤气的规划。然而当记者向其高层求证时，却得到“还在审批，无法保证能通气”的说法。

    律师认为，开发商这种行为有误导消费者之嫌，土地性质明明属于商业性质，以后办出的产权上标注的也是非住宅，但开发商在宣传过程中却有意突出住宅概念，混淆消费者视线。“如果能办出民用水电，顺利开通煤气，则是违规操作。如果待到交付却无法履行如上承诺，就是欺骗消费者的行为。”

    《意见》正式执行后，此类钻空子行为将会得到有力遏制。

    记者调查在售商业项目 逾三成不合新规

    以往开发商以酒店式公寓等类住宅的形式销售写字楼或其他商业物业，就是因为有利益可图，这次出台的《意见》，杜绝了开发商想把写字楼等商业产品做成住宅类型的打“擦边球”做法，这一政策可以说是堵塞了这一漏洞，让商业项目回归商业本质属性。

    因为酒店式公寓既有出租回报，又具备日常居住功能，再加上不受限购影响，所以很受市场欢迎。2011年，杭州主城区商业地产项目共成交房源10562套，跟2010年的10568套基本相当。其中，商铺和写字楼双双不敌2010年，全靠酒店式公寓异军突起。

    中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东认为，2011年杭州楼市成交陷入历史性低谷，能卖得动的多数都是非住宅不受限购抑制的商业地产，成交占比45.2%。商业地产中的主体又是酒店式公寓，占比32.5%，而这些产品若对照新规，都是不合规的。“原本非主流的一类产品在倡导回归自住、抑制投资的最强楼市调控背景下，居然成了吸纳投资资金的避风港，这多少有些讽刺意味。所以调控这类产品就迫在眉睫。”

    下沙因学区集中、流动人口大、出租需求量高等客观因素，成为酒店式公寓较为集中的区域。例如保利·湾天地、万国IBC、世茂·江滨COSMO、和达·自由港、盛泰·名都中心、万亚·金沙湖1号、和达·东东城等项目均在2011年取得良好的销售业绩。

    此外，再如滨江区的网新·双城国际、中奥·江锦国际、君尚·金座、汉峰·峰公馆、天鸿·君邑；三墩板块的西港·新界、浙大·创新科技园；钱江新城的万银国际、绿城·蓝色钱江……以上这些酒店式项目无一例外地配备了独立卫生间，具备居住功能。民间房产评论员大老哥认为，一旦取消了酒店式公寓单套配备独立卫生间的设计，接下来审批建设的酒店式公寓将会完全不适合居住。此举一方面为了规范市场，避免开发商钻法律空子误导购房者；另一方面，有利于今后物业上统一管理，减少纠纷和安全隐患。

    因酒店式公寓的保值增值速度一直都比不过住宅，在二手市场上的交易也不活跃，所以，当酒店式公寓失去了现有的居住功能之后，项目的地段、品牌价值等自身条件则越发要紧。