自3月份限购令实施以来，苏州住宅市场受限，商铺、酒店式公寓等不限购商业项目逐渐成为开发商与投资客眼中的焦点，加之，苏州政府对商业地产的发展也给予鼓励，其发展势头迅猛。

    酒店式公寓商住皆宜的特性注定成为商业地产中的佼佼者。明年，在整体房价较高的背景下，酒店式公寓房源凭借超高的性价比在苏州市场占有绝对的优势。

　　商铺虽有着较大的收益率，但其高昂的价格也让普通购房者望而兴叹，加之商铺投资的高回报附带高风险，市民在购房时应多方位考虑。其中，商圈气氛是较重要的一环，没有足够的商业氛围，到手的商铺很难出租，最后很有可能成为“死铺”。所以市民购房时一定要谨慎考虑。

　　经历近一年的市场紧缩，房地产企业回笼资金迫在眉睫，以价换量等促销手段已成为年末楼市主旋律。而面对苏州市场上频频出现的低价，越发理性的购房者探底的决心却毫不动摇，开发商与购房者之间的这场肉搏战依旧轰轰烈烈。在住宅成交陷入僵局的情况下，此时的商业地产成为了一块新热土。

　　据统计，2012年，苏州将有40家商业项目有推量计划，纯新盘与老盘加推各20家，总推量为228.02万方。其中晋合广场、苏州世茂广场、新苏吴地中心等楼盘超10万方的体量，给2012楼市带来不少新鲜面目，并为商业地产增温。

　　明年超200万方商业项目入市增温

　　苏州作为住宅市场受限购的二线城市，大量投资资本被强制抽身，逐渐转向商业地产。无论是开发商还是苏州地方政府，为了规避政策给市场带来的风险，纷纷将注意力集中于此类项目的开发。据统计，苏州年末的一次土拍中，商服用地占比达7成，唯一一块溢价率高达128.16%的地块也是环太湖板块的商业用地。2011年苏州商服用地入市量大幅度增加，未来商业地产火爆程度可见一斑。

　　随着商业用地入市量的增加，2012年商业项目推量火爆的情况已经有所显现。据统计，明年苏州共有40家商业项目推盘，总推量约214.7万方，从产品类型来看，酒店式公寓最为火爆，共119.5万方待推量，占比约为55.4%;写字楼待推量为62.2万方，占总量的29%;商铺推量较少，为23万方，占总量的10.7%。从以上数据我们可以清晰看出，酒店式公寓凭借商住皆宜、投资风险小等的优势，一直走在商业地产推量的前端，而写字楼与商铺房源推量稍显不足。

　　另外，从区域看，数据显示，在本次商业推量中，吴中以8家65.8万方的推量位居榜首;另外园区13家，总推量62.8万方;相城区7家，总推量为10.8万方;新区6家，总推量为23.2万方;城区5家，总推量为41万方。

　　针对如今商业地产的火爆，部分业内人士表示了自己观点，“住宅市场受到宏观政策打压后，部分开发商对于住宅市场采取较为保守的战略，由于商业地产处于限购圈外，在销售环节上少了一定的阻碍，所以一些开发商开始将关注度转向商业地产。预期在未来的两年中商业地产与住宅市场将会保持齐头并进的状态。”的确，商业地产的发展，是依附周边居住区密集度情况而定义的，只有商业地产与住宅市场同步健康向上的发展，才能保证双方的得利。

　　酒店式公寓唱“主角”商铺、写字楼行事低调

　　商业地产总体可分三种类型，分别为酒店式公寓、商铺、写字楼，虽然在住宅市场遇冷的背景下，商业项目备受瞩目，但三种产品类型受追捧程度仍有较大差异。

　　酒店式公寓商住皆宜的特性注定成为商业地产中的佼佼者。2012年总体推量119.5万方，占总量的55.4%。目前市场上酒店式公寓分两种，一种是产权70年的住宅;另一种则为产权40年的公寓，商业用电、用水，而其中只有产权40年的公寓才属于商业。这种酒店式公寓不限购，总价低，风险小，商住皆宜是刚需族与投资客理想的选择。近两年，为了促进市场的销售，挑高loft公寓开发量增加，多变的功能、超大的使用面积成就了酒店式公寓量价齐升的局面。目前有loft公寓的房源楼盘不少，合景睿峰4.49米挑高酒店式公寓房源38万起，石路国际公寓近期即将加推4.8米酒店式公寓房源。在整体房价高昂的背景下，酒店式公寓房源凭借超高的性价比在苏州市场占有绝对的优势。

　　相比酒店式公寓，商铺与写字楼2012年推量就比较少。据悉，目前写字楼租赁情况良好，但对于苏州二线城市的购房者来讲仍然比较生疏，投资意识不强。唯有园区随着金鸡湖商业CBD的发展，写字楼推量呈现上升态势，为总体的49.6%，其他区域在这块的实力都比较薄弱。另外商铺18家楼盘预推虽比写字楼多9家，但总体23万方的推量与写字楼62.2万方相比，供应不足情况明显。商铺虽有着较大的收益率，但其高昂的价格也让普通购房者望而兴叹，加之商铺的投资收益受区位及后期规划影响比较大，所谓高回报必定带有高风险，市民在购房时需要多方位考虑。

　　商业投资或成“糖衣”火爆的背后投资需谨慎

　　如今在通胀背景下，除了资格较老的商业投资者外，一些被挡在限购圈外的普通市民也将目光锁定商业地产。在住宅市场低迷的形势下，商业地产是否会取而代之，成为保值增值的“摇钱树”，有待市场及时间的考量。

　　“一铺养三代”的思想贯彻人心，但是并非商铺就能带来高效益，商圈气氛是比较重要的一环，没有足够的商业氛围，到手的商铺很难出租，最后很有可能成为“死铺”。因此购房时一定要考虑后期的发展，是不是能带来旺盛的人气。如阅湖湾、苏州世茂广场、万宝商业广场等楼盘附近具备大量的人流，后期的投资收益都比较大。写字楼与酒店式公寓的投资也是如此，良好的地段与对应需求人群大小是关键，不具备先决条件，后期收益就很难得到保证。

　　苏州商业地产投资热风靡楼市，对于此类投资，上海一位资深商铺投资人士提醒购房者，“影响投资收益的不仅有商业总体环境，还有地段、区域经济发展、区域人口构成、项目自身规划等等复杂的因素。因此商业地产的投资不仅门槛高，风险也很大，因此投资更需谨慎。”