2011年上海陆家嘴营业收入保持较快的增长势头，但是由于大幅计提土地增值税清算准备金，公司净利润出现下滑。目前，公司已确定从“地产+房产”向“房产+物业租赁”的模式转型。业内预计，2012年将是公司转型之年，不过由于逐步淡出的土地批租业务拥有较高的毛利率，公司未来的毛利率水平将有所下滑。

    增值税计提拖累业绩

    陆家嘴2011年实现营业总收入41.66亿元，同比增长51.29％；实现净利润9.85亿元，同比下降17.35％；每股收益0.53元。公司拟每10股派发1.5元，共计分派现金股利2.80亿元。

    年报显示，2011年公司其他应付款达到57.13亿元，同比增长了71.48％，主要为土地增值税清算准备金增加了7.22亿元。受此影响，公司成本中的营业税金及附加项目达到12.04亿元，同比增长了4.77倍，成为影响业绩的重要因素。

    由于成本增长，公司毛利率出现大幅下滑。全年综合毛利率仅为56％，较上年下降了8个百分点。其中，土地批租的毛利率仅为57.56％，较去年同期减少了24.75个百分点，下降幅度十分明显。

    从公司2011年实现的营业收入来看，主要来源于塘东地块的土地批租收入17亿元以及房地产结算收入和出租收入各10亿元。对此，中金公司分析认为，公司对土地批租项目计提了7.2亿元的土地增值税清算准备金，而过去五年来公司计提的土地增值税合计额仅为3.3亿元。未来土地批租将淡出公司的主营业务，此次较为充分的计提虽然对2011年业绩造成了负面影响，但将保证未来盈利的释放。

    转型商业地产开发运营

    目前，陆家嘴已经明确定位为商业地产开发及运营商，正从“地产+房产”向“房产+物业租赁”的模式转型。

    从公司2011年收入来看，房地产租赁业务实现营业收入9.69亿元，占营业收入的比重为23.25％。申银万国研究显示，2009年以来，公司竣工开业办公楼进入成熟期，租赁收入已从2009年的4.7亿元增长至2011年的9.7亿元，租赁毛利率也从2009年的27％提升至68％，超过浦东金桥、中国国贸等商业地产公司租赁毛利率。

    目前，陆家嘴长期在营甲级写字楼共8幢，总建筑面积超过38万平方米。截至2011年末，运营一年及以上的甲级写字楼平均租金达6.71元/平方米/天，平均出租率为93％。公司长期在营的高品质研发楼总建筑面积已超过23万平方米，平均租金达3.77元/平方米/天，平均出租率为92％。此外，公司在营的商铺物业总建筑面积超过8万平方米，平均出租率均在90％以上。

    公司表示，计划2012年土地和房产销售收入（含预收款）不低于40亿元。包括公司持股50％及以上的下属公司在内，全年物业租赁收入不低于17.5亿元，物业管理及服务性收入不低于6亿元。

    中金公司认为，公司的战略转型将在2012年基本完成，将全面转变为持有物业和出售物业并举的营业模式，并逐渐退出土地批租业务。不过，由于土地批租业务有60％-80％的较高毛利率水平，公司未来的毛利率将回落6-7个百分点至42％左右。公司写字楼及商业物业租赁未来两年租金收入将保持15％左右的同比增长，房产销售将加快步伐，但在短期内难以弥补土地批租业务的收入。