“一线城市核心区域的商业成本太高，竞争激烈。”这是近日召开的中国房地产投资世界2012峰会上嘉宾的共识，也是如今不少商业地产企业转向二三线城市的主要原因。但是，在不少商业企业将目光投向二三线市场的时候，二三线城市特有的商业特点，也让它们面临着不同于一线城市的烦恼。

    惊人的潜力

    3月20日，仲量联行发布了一份《中国新兴城市50强》报告，其中显示了中国二三线城市商业地产市场的巨大潜力。

    该报告显示，在过去3年里，中国主要的二线城市就有近1000万平方米的零售物业和250万平方米的甲级办公楼竣工。未来10年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，且未来还将建造超过1亿平方米的商用物业。

    而如此大规模的商业需求，正是源于近几年的城市化进程。“过去几年的城市化一直在造住宅，所以很多地方的商业设施实际已经相对落后。”阳光新业地产股份有限公司总经理张翅说。

    该报告中还预计，到2020年，中国50个城市将成为一个规模达6.7万亿美元的经济体。这50个城市指的是中国50个最具发展潜力的二三线城市，如成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、天津等。报告还显示在2011年，这50强城市总经济规模会达到2.9万亿美元，总城镇人口达到2.6亿，而其辐射到的城镇人口数量达3.7亿。

    此外，二三线城市商业地产的驱动力还来自中产阶层人口数量的增长。报告预计，未来五年内这些城市中产阶层的人数将增长一倍，达到1.25亿以上。

    大城市的今天，不是二三线城市的明天

    仲量联行认为二线增长型城市主要是西安、青岛、宁波和无锡等，三线新兴型城市包括昆明、哈尔滨和南宁等，而三线起步型城市则以贵阳、太原和乌鲁木齐等为代表。

    仲量联行的报告指出，在2008年，中国新兴城市50强主要城市的优质零售物业总量约为1500万平方米。到2011年，这一数字已大幅攀升至2500万平方米，预计在2014年翻番至4600万平方米，届时中国零售物业总量的三分之二将在一线城市以外。

    商业企业大量进入国内二三线城市，显然是看中了国内日益增长的强大购买力。但实际上，在不同的城市中，消费需求和商业地产的发展前景有着巨大的差别，不同区域之间的经济数据也常常是相对独立的，并不能在一定意义上代表中国二三线城市的消费能力。“大城市的现状并不能代表二三线城市的明天，它们之间的差距永远存在，永远不能完全模仿。”某业内人士说。

    中国是一个高储蓄社会，不但国家拥有大量的外汇储备，由于医疗、住房等压力，国内民众也有着储蓄的历史传统和现实需求。所以很多二三线城市的消费，还是以中低端的商业业态为主。但是一些辐射范围的重点城市，则拥有更强的商业吸引力。

    去年年底，西班牙时尚连锁服装品牌Zara在成都新开了一个面积达3000平方米的旗舰店。伴随着商业地产向二三线城市的渗透，零售商甚至是奢侈品牌都在快速渗透三线城市。但是在走向二三线城市的过程中，不同城市仍然要面对不同的问题。

    “成都、重庆是西部的主要城市，其商业的辐射范围除了本市外，还能吸引大量的周边城市消费人群，所以其商业地产的发展潜力显然更大。”业内专家表示。

    因此，二三线城市的居民，如果有购买奢侈品等高端商品的愿望，他们更愿意去周围的大城市或者梳城市去购买，而不愿在本地购买。而且这部分群体的数量并不多，因此，一些中小城市在发展奢侈品市场及高端消费商业时，往往不具备客观条件。“奢侈品现在还不适合进驻中小城市，因为中小城市的需求有限，品牌商也不会来，所以商业还是以中端和低端业态为主。”张翅表示。

    区域消费的惯性

    商业企业进驻二三线城市的另一个障碍，就是对于当地消费习惯的陌生。消费是人与人之间的行为，所以在消费过程中，不同的城市往往有着固有的消费习惯和品牌认知习惯。中国的很多品牌，都是在某个区域市场中销售得很好，而在其他区域则不尽如人意。

    尤其对于一些二三线城市中的中小城市，本土商业企业在当地商业市场往往占据着巨大的份额。比如，石家庄的北人集团是当地最大的零售业企业，在石家庄拥有先天下购物中心、北国商城、北国超市、北人电器等多种商业业态，但仅仅是在河北省内，该集团的其他城市的市场开拓都没有石家庄顺利。

    外地企业对于区域市场的进入，都要首先迈过本土企业这道关，至少要找到明显的差异化路线，否则只能以失败告终。2003年，王府井百货曾经进入石家庄市场，但是短短三年后，就不得不撤出石家庄市场，而石家庄的超市市场中，虽然北国超市成立较晚，但是在其出现之后，仍然逐渐占据了石家庄最大的市场份额，在与华润、易初莲花、家乐福的竞争中，也逐渐占据了最大的份额。

    本土商业企业由于植根于本土，庞大的规模往往能带来巨大的成本优势，所以在这场拼人气的商业竞争中，往往更容易占据主动。

    而且，不少商业地产企业，都是通过住宅开发企业转型而来的。因此很多开发商并不专业。“对于这一业态的结构、人流甚至消费模式都没有进行过深入的了解，尤其是零售市场领域，更是一招胜则全胜，一招败则全败。”一位长期研究商业地产的人士表示。