在2011年风生水起的上海商业地产，依然是投资者在2012年资金保值出路的第一选择，近期商业地产项目的受关注程度已经足以证明这一点。

    宝山万达广场甲级写字楼全新样板段刚刚公开，其推出的45-65平方米精英商务空间以及100-1700平方米写字楼就受到投资者的关注，其中不乏从周浦、江桥项目就跟随万达的铁杆投资者；真如城市副中心首个综合体项目天汇广场低调开盘，2个多月以来已累计认购超过100套；鹏欣·一品漫城在房展会上带来小高层、花园洋房以及商铺，其中商业项目第八大道短短4天成交24套独占鳌头……不少投资者坦言，那些由品牌开发商开发，进行专业化运营，并有着成功先例的商业地产投资机会，肯定是他们的首选，商业地产投资最看重的还是规避风险，实现稳健的投资收益。

    商铺外扩中成熟机会更受捧

    来自戴德梁行的统计数据显示，预计未来五年内可能入市的大型商业项目约为31个，体量逾427万平方米，供应将主要集中在内外环间及外环以外两个区域，体量占比分别达到34%与42%。华东区商铺部主管、董事韦泽铭表示：“内外环间将更多呈现出集中供应的趋势，如吴中路附近已集中了新华、万象城等多个项目，外环外则以超大体量的主题型项目为主，且主要围绕外环环线附近分布。”

    德佑地产研究主任陆骑麟表示：“商业地产市场虽然没有受到政策的刻意打击，但想要长期维持较高的成交量依然面临掣肘。不过，市中心的优质商业地产项目目前依然受到市场青睐，不少开发商倾向于只租不售，这也在客观上减少了市中心商业地产的成交。”

    在这轮商铺供应外扩过程中，不少投资者锁定其中的成熟机会进行，其中招商运营的模式是影响投资者拍板的关键，例如嘉天下休闲广场作为骏丰嘉天下的商业部分，是嘉定南翔区域内唯一大型综合一站式高端商业旗舰。上海丰悦投资管理有限公司总经理倪蓓娜告诉笔者：“嘉天下休闲广场4/5商铺出售，还有1/5开发商持有，并已与包括苏宁电器在内80%商家签订或达成了租赁意向，这给了投资者极大的信心，近期销售情况相当火爆。”

    宝山万达广场的商铺同样是因为成熟的招商运营模式被投资者追捧，这个将于2012年年中开业的项目，万千百货、万达影城、大歌星、大玩家、沃尔玛超市、国美电器、第一食品商店等主力店及玛莎百货、H&M、ZARA、优衣库等系列专卖店，豆捞坊、望湘园、板长寿司、广州蕉叶、避风塘等众多知名餐饮品牌均已入住，让投资者对于其作为北上海商业中心的前景有信心。

    上海鹏欣地产总裁助理兼营销总监方征炜，则把第八大道的热销归结于区域商业氛围的成熟：“鹏欣·一品漫城本身是约50万平方米的超大成熟社区，第八大道作为复合型商业街区，不仅满足社区内高端人群消费需求，更填补了区域商业空白，一期已有联华超市等商家入驻，消费潜力有助于缩短养铺期，助力商铺收益提升。”

    产权写字楼频现带租约标签

    据德佑地产市场中心监测数据显示：上周（2012年3月12日-2012年3月18日）上海再次出现了商品房的成交均价明显超过商品住宅的成交均价部分，究其原因与市中心高端商业办公项目的集中成交相关。例如上海国际航运服务中心，上周成交了20套，合计35302平方米，均价6.6万元/平方米，证大大拇指商业广场上周成交7套商业项目，均价8.76万元/平方米。

    事实上，商业地产市场尤其是写字楼市场的发展比较依赖于实体经济的发展，在市中心写字楼租金高起的情况下，一些交通便捷的新兴区域的办公楼项目也迎来投资机会。戴德梁行华东区写字楼董事沈洁表示：“一方面，产业结构的优化促成金融、咨询等高端服务业的良好发展，构成高端写字楼的稳定需求；另一方面，由于稳定的投资回报及保值增值因素的驱动，其中部分企业会从租赁行为转向购买行为。”

    例如位于顾村板块的绿地公园广场准甲办公楼，总建面积约23万平方米，是服务于北上海的一站式购物、娱乐、休闲、商务办公综合体，推出60-180平方米精装准现房，签约20万起，买即送5年期车位使用权，凭借周边10余个产业园聚集效应、50万人口导入商机，成为投资者眼中的潜力股；绿洲中环中心作为中环线旁的双塔5A甲级写字楼，之前开发商出于现金流已出售了大部分面积，近期推出带租约出售办公楼，均价在28800元/平方米，周围商业配套和轨交线路完善；近期亮相的中宇国际中心建筑面积约25万平方米，是集5A甲级写字楼、高档商业中心、酒店式服务公寓于一体的城市地标综合体，依托花桥CBD核心区中央位置。

    商住小户型强调做房东机会

    由于商业地产投资的强劲势头，不少投资客开始涉足包括酒店式公寓、SOHO、loft在内的商住小户型。醇熟的区域加上已经形成规模的产业导入效应，做500强企业白领房东的机会使这些项目备受关注，而“不限购、不限贷”的特性，又让这些项目在与同区域住宅项目的投资价值比拼中，实现逆转占据上风。

    例如在金桥板块，贝尔、夏普、华为等世界级强企均已入驻，产业带动作用相当明显，早已深耕在此的禹州地产推出金桥国际五期——禹洲·蓝爵，自开盘以来一直销售火爆，目前已经进入尾盘销售，其“不限购、不限贷”的特性，加上仅2.2-2.4万/平方米的报价，在区域内很有竞争力，受到购房者的追捧。一些居住于此的白领介绍，金桥有其自成一体的商业圈、办公圈和生活圈，较为成熟和典型的当属禹洲·蓝爵一带，自然成为金桥企业高管、白领和外籍人士较为理想选择。据禹洲地产上海公司销售总监张帧健介绍：“2012年，除却正在热销的禹洲·蓝爵之外，禹洲·城市广场、康桥项目、金山项目也都蓄势待发。产品已不局限于商住楼的开发，还将瞄准标准写字楼、城市综合体的开发运营，这对一直关注禹州品牌的投资者来说，提供了更多分享上海商业地产投资原始股的机会。”