近日，上海浦东集中推出5宗城市综合体地块，大多分布在南汇区域迪士尼乐园周边。在推介会上，出让方着力强调了毗邻迪士尼的区位优势。浦东新区商务委相关负责人表示，希望吸引国际、国内有实力的商业地产开发企业进驻。

    业界认为，商业布局中的盲点过多，是南汇区域发展的瓶颈。当地政府希望借助迪士尼效应吸引龙头商业地产企业进驻，以带动区域的商业格局整体提升。但迪士尼乐园为封闭式运营，其利好效应能否实质性辐射周边区域，有待检验。

    同时，南汇区域的商业基础比较薄弱、人气欠缺，城市综合体项目能否以高端定位成功招商，也尚待检验。

    5宗地全是综合体

    在近日举办的“2012浦东新区城市综合体战略招商推介会”上，集中推出了5宗城市综合体地块，且大多分布在迪士尼乐园周围。5宗地块分别位于康桥、航头、新场、宣桥、惠南5个镇。从地理位置看，康桥、宣桥镇的招商地块距迪士尼乐园最近，分别为5公里、6公里。

    “迪士尼已动工大半年，政府欲借助迪士尼概念吸引大的开发企业进驻。”一位对迪士尼区域关注颇多的当地大型房企投资部负责人表示，综合体地块要想成功吸引大型企业，并为日后的整体物业运营奠定基础，其所在区域的影响力至关重要。

    在此次土地推介会上，浦东新区商务委相关负责人表示，希望通过集中推介城市综合体地块，吸引国际、国内有实力的商业地产开发企业进驻，藉此引导浦东商业的空间布局从陆家嘴、八佰伴等传统商业中心向新区拓展，并带动区域发展升级。

    事实上，借助迪士尼效应推地，只是当地政府大力打造浦东南部区域商业规划的一个环节。在“十二五”期间，以迪士尼主题乐园为中心的国际旅游度假区，将建设主题购物中心、主题酒店、大型品牌直销中心和特色餐饮设施。同时，将重点建设环临港(南汇新城)商业商务区域，并结合新城建设，形成综合性的新城商业中心格局。

    其中，浦东南部地区的商业中心将按照产城融合的原则进行布局，规划在临港新城、惠南、周浦、康桥、宣桥、新场、航头、大团等8个区域布局大型商业中心。此次推介土地的5个镇，只是其中的一部分。

    人气有待提升

    有业内分析人士表示，在住宅限购背景下，商业地产尤其是综合体项目中的销售型商业部分，其市场表现相对较好，这正是地方政府大力推出综合体项目及开发商大举进入的信心所在。由于南汇区域受益于迪士尼效应，或将受到商业地产开发企业的青睐。

    但上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆的观点却与此相反。他认为，迪士尼对辐射区域的商业发展影响不大。以香港、东京的迪士尼乐园的布局来看，都是封闭式运营，虽然可带来大量外部人流，但对周边区域的商业发展却起不到太大的辐射作用。“从消费者的分类来看，决定商圈存活的主要因素并非流动人口，而是常驻人口。”

    上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，当前南汇区域的常住人口分布并不密集，且该区域与主城区之间的交通并不通畅。“南汇虽然早在2009年就已并入浦东新区，但并未成功分流浦东中心区的人口。”

    “当地政府的意愿比较好，但实现起来比较难。”陆骑麟表示，南汇区域与浦东中心区相比，经济发展相对缓慢，当前区域内没有高档商业分布，仅有一些稀少的百货商场。“定位层次较高的城市综合体进驻确实可带动区域商业升级，但该区域的人气有待提升，后续招商也是一道难题。”

    陆骑麟的担忧并非没有道理。国内商业地产龙头企业万达集团在该区域开发的大型城市综合体项目——周浦万达广场，已于2009年9月开业。但据一位不愿具名的商业地产分析师表示，该项目的运营并不顺利，商业品牌层次也不高。“运营接近3年，人气依然不足。”