开发格局呈现局部泡沫化、同质化竞争激烈、运营管理危机显现……在四川省连锁商业协会会长冉立春看来，成都商业地产已险象环生。

　　3月24—25日，“中国商业地产行业发展论坛2012年会”在北京召开。四川省商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长冉立春对此行感慨颇多：“这是第九次参加商业地产年会。与往届不同，尤其是成都的商业综合体、商铺、写字楼等产品密集上市，让我看到成都商业地产的‘春天’并非是许多人想象的那么生机盎然。”

　　局部泡沫化

　　截至今年3月底，成都仅商业综合体项目就已高达百余个，数量空前、同质化、模式单一成为成都商业地产的真实写照和客观事实。

　　“成都的商业是地产主导型，商业网点的布局大多数是一厢情愿和拉郎配。”冉立春表示，这种“大跃进”式的开发使得局部地区的商业地产已出现泡沫化倾向，行业面临着巨大的压力和投资风险，“稳中求进”将是商业地产的政策选择，同时也是市场的选择。“成都商业地产不能只当一块‘疯狂的石头’，大跃进式的开发必将被‘稳中求进’的理性方式所取代。”

　　冉立春认为，现阶段很多商业地产项目开发和运营脱节，出现“贱招”现象且形成恶性循环。很多商业在建成之初都希望通过商家的进驻将物业运营带动起来，但因前期规划的脱节，又不能吸引好的商家进来，只好放宽条件，免租、降租比比皆是，而另一方面好的商家在没有准确定位的商业项目中运营，其品牌形象不能有良好的展示，盈利空间较小又会对商家又造成负面影响，撤店关门就在所难免。“商业地产一定要回归商业的本质，应大力提倡政府统一规划下的‘订单式商业’”。

　　“同质化”

　　“开发商们感叹‘招商难’，而品牌商家也在抱怨‘选址难’，折射商业地产的同质化竞争程度。”冉立春以成都新南天地商圈作为样板区域，凯丹广场、苏宁广场、九方购物中心等众多项目集中涌现，且多以类似面孔出现，该区域商业项目吃不饱的现象并不少见。例如已经开业的苏宁广场，可以满足片区内的大部电器消费需求，在同区域九方开发的综合体项目，其签约的主力店还是苏宁。同区域内出现两个苏宁店，不仅浪费了大量的商业资源，折射出同质化竞争的激烈程度。

　　“在商业地产开发最为火热的城南大板块，仅商业综合体项目就高达近30个，而区域内大多的商业综合体其业态都由住宅+写字楼+购物中心构成，而购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店，主力店也只是扳着指头就可以数过来的那几家，根本摆脱不了同质化竞争的结局。”冉立春认为，现在的商业地产开发短期利益、投机心态严重，在这样的形势下，没有特色卖点的商业，其后期运营和招商就像击鼓传花，最后落在谁手里谁就遭殃。“如果继续以这种不良的心态发展，预计未来3—5年，成都的商业必将面临一次残酷的的洗牌。”

　　运营危机

　　“千军万马过大桥，用这句话来形容成都的商业地产再合适不过了。”冉立春这样说。成都目前的商业地产不仅开发密集，而且体量巨大。二圈层的郫县，商业地产项目可谓是扎堆上马，有五彩城、绿地国际花都、龙湖时代天街、中信未来城等十余个项目，个个体量都不小，多数是几十万到百万平方米体量，龙湖时代天街达到180万平方米，区域总体量高达400多万平方米。开工量最大的城南，据目前不完全统计，其放量已达370万平方米。

　　“这么大的放量，销售及运营模式却比较简单、单一，大多以销售为主，而自持的比例很少，这无形中暴露出商业地产目前运营的危机所在。”冉立春直言，现在所谓的商业综合体进入的门槛低，开发商更多考虑的是快速回笼资金，这不仅不能很好的保证日后产品运营的品质，而且对今后的商业地产将带来很多的负面影响。

　　冉立春认为，人才的不专业也是制约商业地产良性发展的原因之一。目前成都商业地产中90%的从业人员是从住宅开发转型而来，对商业地产的运营还仅仅停留在住宅开发的惯性思维当中。冉立春无不担忧地向正在开发或准备开发商业地产的开发商提出忠告，当千军万马都来过商业地产这个大桥的时候，千万要在出发前记住回来的路！