“一铺养三代”，这是老话儿。它的现代解读是天津商业地产的发展：从社区商铺到商业街，再到商业综合体。多轮升级之后，天津商业地产无疑已发展到了一个崭新的阶段。

　　但商业地产在蓬勃发展的同时，也带来了很多需要深思的地方。

　　第一，规模过剩，吸纳不足布局不均。我们统揽天津所有的商业地产项目就不难发现，目前所有投入使用的商业设施中有50%集中在和平区、南开区，档次概念重复，竞争很大。而某些区域，尤其是城市扩张过程中的新兴居住区，商业设施却严重不足。

　　第二，开发商与置业者的预期错位。由于商业地产开发运营周期长，一个新商圈培养至少7年以上，为了避免政策、市场等多层面的风险，无论是否拥有足够的资金，自持型物业仍然不为开发商所热衷。因此，错位便由此产生，体现在开发商对自己的投资回报预期过高，透支下游置业者和商家的利益，以及在市场不成熟情况下，过快地开发天津商业地产，造成开业后“雷声大雨点小”。

　　第三，商业布局局部集中和大量新项目的定位雷同。这导致了天津商业地产同质化竞争将进一步加剧，这种同质化竞争在已成型的滨江道和平路商圈尤为突出。

　　最后，天津目前的商业也存在缺少自己文化特色的弊端。大多数商业项目周边的特色餐饮都比较匮乏。各种品牌专卖店装潢同质化严重，品牌文化大多没有在服装和店面上得以体现。

　　曾有一位商业地产开发商老总说过，住宅开发商是“小学生”，商业地产开发是“大学生”。天津商业地产在锣鼓声声中，有成功喜悦，但升级之痛也不可避免。

　　即便面临诸多难题，我们也欣喜地看到一座座升级换代的商业地产拔地而起，从万达第三代综合体到中粮大悦城再到即将面市的远洋未来广场，天津的商业地产正在阵痛中步步前行。如今，商场的空置率在逐年下降，租金也在逐步提高。我们探讨天津商业地产存在的隐忧，是希望未来的商业布局更加清晰、规划更加合理、差异化竞争更加明显，实现天津商业地产真正的腾飞。