去年，深圳写字楼新增供应量86.1万平方米，其中60余万平方米出租，25.5万平方米销售。

    今年，预计全年深圳写字楼新增供应量约135万平方米，其中78.5万平方米销售，56万平方米租赁，并且绝大部分将于下半年入市。从单纯的供求关系来看，今年写字楼投资的风险较去年确有加大。但是前海利好的出台，深圳从单核心、双核心向多核心发展的转换，多个区域产业升级的规划，依然为写字楼投资留有空间。下半年要选择写字楼该如何操作？手上已有多套写字楼物业的投资者，是否需要产品调整腾挪？

　　未来一手写字楼更走俏

　　如今的楼市投资，希望通过短炒获利已经是不太现实，住宅如此，写字楼更是如此。在已经过去的上半年，写字楼成交量大跌六成，预计下半年比上半年还要再跌2-3成。现在入场，希望明年或者后年赚钱之后出手，老实说，很难。

　　凡事都难兼顾各方好。整体来讲，只要经济向上，资产增值的空间就会有，参考香港等地区的规律来看，未来一旦整体价格达到一定水平，入市销售的物业会非常的少，进入只租不售的阶段。长期稳定地持有优质甲级写字楼，是实现资产保值的不错方案。

　　但在写字楼扎堆片区福田和南山，现在的投资门槛已经相对较高。如果是新手上路，又不希望投入太多资金，不妨避开太热的片区。比如南山，可避开前海和后海，在交通便捷的周边区域做多一些考虑。当然，也可以选择新兴片区，比如在龙岗中心城，选择一些成交活跃的物业。

　　两周之前，商用物业即将按照评估价收税的消息已在行业内传得沸沸扬扬。尽管深圳市地税局表示，近期只是对深圳市场上存量的商用物业展开了一次全面调研评估，具体政策是否出台、如何制定细则、何时出台，都还处于讨论阶段。

　　如果商用物业评估价过户政策开始执行，参考住宅的两个方向，一种是征收差价的20%，另一个方向是征收评估价的1%-2%。这对一些购入时间较早、价格较低的写字楼打击可能较大。交易税费的增加，会增加一手物业在市场上的竞争力，未来一手写字楼可能在市场上更为走俏，包括一些新近入市，价格涨幅并不高的二手物业，可能都会受到投资者的青睐。

　　长期持有选成熟片区

　　对于有经验的写字楼投资者，如今这个市场，如何配置手上的物业？单纯看租金回报率，罗湖的写字楼是不错的选择。加之目前也有大量的城市更新在推进，未来等到罗湖再次成熟，这些物业的价格可能会从现在的3万-4万元/平方米涨到5万元/平方米。但罗湖一些早年入市的产品，如果物业管理不够专业，吸引力已经不高。这个阶段，可以对自己手上的物业略作更新换代，把一些未来租金上涨空间有限或者时间成本和收益回报不太相当的物业，调整到福田或者南山去，或者调成为区域内品质更佳的物业。

　　持有一些成熟片区的成熟物业，再搭配少量新兴片区的写字楼，收益可能会有新突破。但新区的成熟速度往往和政府的推进力度有关，对于产业的吸引能力也处于不可知的状态，需要守多久很难把握。不可控的未来是它的劣势，也是它的优势，因为这样的区域往往价格基数低，涨幅往往惊人。

　　需要提醒的是，高收益往往高风险。一旦经济波动，核心区域由于和经济的关联度更高，表现得会更为敏感，空置率会更加快速地体现出来。2008年金融危机下的福田CBD，一日空过一日的写字楼里，不知道曾有多少投资者断臂求生，相反罗湖的乙级写字楼里却承接了不少从高租金片区转移过来的小企业，在波动时期保住了现金流。（本期智慧支持：世联集团写字楼事业部总经理张栩哲；中原地产工商铺部总经理何世胜）