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深圳厂房空置率创新高 工业地产发展遭遇瓶颈(2)

  • 杭州写字楼网
  • 2012/7/23 14:25:29
导读:   尽管政府强调要企业进行产业转移升级,但背后有一个重要原因不可忽视,广东很多制造业城市现在都面临着土地不足的发展瓶颈。    邢毅破产了,他极不甘心    他是深圳愿景光LED厂的老板,公司年产值曾经上亿元,在行内

    老病

    愿景光破产的伏笔在2009年埋下。

    受金融危机冲击,传统产业中的制鞋、玩具、小电子都遭到了重创。而LED则被视为高新产业、朝阳产业。珠三角各城市的政府都推出一系列LED产业示范工程。

    2009年,广东LED产业实现产值390亿元。经过3年迅猛增长,2011年,就突破1500亿元。

    但行业的“乱”也同步发展。LED行业几乎无技术门槛,产品样式也互相抄袭,价格战白热化。“很少有人在乎后期的维护,把LED灯卖出去钱挣到就不管了,整个行业就是一场乱仗,都在比胆量。就像一口井,井水就这么点,胆小的拿吸管吸,胆大的用抽水机抽。”邢毅说。

    邢毅的朋友、深圳莱特LED公司企划部副总经理施光典则表示,LED的蛋糕确实很大,不过分蛋糕的人也很多。而且,蛋糕还没有做成呢,大家都饿着肚子在旁边看着。之前大家口袋里都还有些吃的,现在很多人已经吃光了,到最后就看你撑不撑得住等这个蛋糕做成。

    邢毅就属于那种把口袋里的东西吃完了的。

    深圳台商协会会长张周源说,目前的这一波下滑趋势是从2008年就开始酝酿的。“2008年的时候,刚生病,很容易医好。但那年生的病没被根治。现在拖成老病,就不容易医了。”

    张周源说,3000多名台商在深圳从事制造业,90%是在做外销。“全世界购买力下降对企业的影响还是很大的,台商要一直撑着,不然就没有机会。”

    事实上,从成本而言,大陆对台商已经没有吸引力。“整个大陆人口结构改变以后,低廉的劳动力再也找不到了。”张周源发现,以前的普工以小学、初中毕业为主,现在的工人动辄就是高中、大学毕业,不愿干传统工业的脏活累活。

    台湾老板本该去东南亚寻找机会。“大陆现在的工资水平,对于东南亚其他国家,不管泰国、越南、马来西亚来说,都算高的。”而台商们之所以不走,是相信留下能等到大陆内需的增长,这是唯一吸引台商留在大陆的原因。

    留下来,就得承受痛苦。“像我们做外销的,五年前的价格和现在的价格是一样的。现在是微利,大部分的工厂现在都在苦撑。”

    除了用人和原材料成本递增、人民币升值外,中小企业的融资也一直困难。尽管各级政府都在说要切实改善中小企业融资环境,但真正要弄到钱并不容易。

    在2011年,邢毅发现,由于行业激烈竞争,毛利率已经从几年前的100%下降到不足15%。他想投入资金进行研发创新,以和竞争对手区别开来。但到当年下半年,他的资金链快断了。“上半年,还有很多人和我说,可以借我几百万元。但是下半年之后,10万都借不到了。”

    他后来得以向杭州一家银行贷款,流动贷款500万元,银行承兑汇票1000万元。但贷款的条件苛刻,500万元流动贷款获取的前提是,要现在银行内有500万元的存款。

    邢毅说,这是他第一次向银行贷款,非但没让公司挺过去,反而加速了它的破产。由于每季度必须按银行要求还款70万元,并且加上大量的利息、手续费、好处费,最后这笔贷款实际到手仅有400万元。而他在东莞的一家五金工厂、一套别墅、一套住宅都填了进去。

    由于一时发不出工资,工人开始罢工,引发连锁反应,供货商也对邢毅失去信心,债主提前上门,银行的还贷压力像一个紧箍圈,牢牢把他套住。他最后只能通过透支信用卡、借高利贷、6台豪车也全卖掉。

    有出没进,使得一切更加糟糕。每个月的水电、厂租、400多名员工的工资支出,共要110万元。而愿景光在2012年几乎没什么生意了,破产已不可避免。

    政府

    产业转移升级,背后有一个重要原因是,广东很多制造业城市现在都面临着土地不足的发展瓶颈。

    受生态保护和国土管控等约束,在2011年后的10年,深圳新增建社用地指标仅有42平方公里。深圳需要回头盘活那些零碎的土地,并统一收储。

    东莞的情形大体相似。去年,东莞的土地开发强度已超过43%。

    土地资源消耗得差不多了,再要土地的话,就得腾笼换鸟,“三旧”改造。

    6月1日,深圳推出了2012年度土地整备计划,计划年内释放出21.83平方公里潜力用地。此外,深圳新一轮土改也已启动。

    但政府、村集体(工厂业主)、企业三方博弈的局面不会改变。而企业主们认为,在新一轮的博弈中,企业仍将处在弱势。

    过去20多年,“最大的受益者是当地人,本地人就在这里永远坐庄了,赢家永远是他们。”张周源说,10年前,他的厂房月租是每平米9元,如今已涨至17元。22年来,他已经给当地村集体交了1亿多元的厂租。

    尽管自认“贡献”巨大,但对于脚下的土地,张周源他们更多扮演的是局外人。而邢毅的这次破产也是“局外人”所遭遇的结果。

    深圳龙华新区去年底刚成立,新成立的政府想租下愿景光的厂房,来做办公楼。从今年3月开始商谈。邢毅要求得到1000万元的补偿款。那时起,他就没再交租,以为租金可在未来的补偿款里抵扣。

    到6月,出租方国鸿物业管理公司因为邢毅未交租金、滞纳金、水电费等共100万,愿景光停水断电。“我被国鸿忽悠了。”邢毅说。最后他的补偿款没拿到不说,工厂的设备、电脑都被国鸿清理走。

    范军说,回过头来看,产业转移、经济下行共同造成的厂房空置,将对政府的土地整备有利。“厂房空置不一定是坏事,至少它不会那么奇货可居,可能会把大家(村民和企业)期待值降低,反倒能起到促进和推动(土地储备、城市更新)作用。”

    他说,“政府现在可能会把太多精力关注到产业的转移,其实它应该更多地在完善公共配套、公共福利、增加社会的公平性,把财力更多投入在这一块。在产业的扶持上,事实上很多中小企业可以救活,可以就地升级转移的,但是政府不愿意救活,不愿意施以援手,而是更多地去保留大企业。它总想到现成的500强,而不去培养未来的500强。”

    邢毅最终输了,背着沉重的债务,却也不想“跑路”。此前几天,他去浙江凑钱。他的父亲也通过拾工厂垃圾去卖,凑了2万元帮他还债。他希望有一天能重新赢一次,但不知道有没有那天。

关键词:深圳厂房,厂房空置率,LED厂,深圳工业地产
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