昨日，记者来到汉口花楼街，一个体量超过4.5万平方米的大型商业街，已悄然营业。当天逛街的人并不多，很多门面还在紧张装修。

　　这一景象似乎告诉人们，比起旁边摩肩接踵的江汉路步行街，这条街还是“小字辈”。但就是这条街，去年创下20万元/平方米的销售天价！

　　2010年开始，武汉商铺投资氛围渐浓，去年因住宅市场限购，更多资金转战商铺，至今门面投资热度有增无减。武汉市房管局数据显示，2011年武汉共卖出包括商铺在内的营业用房256.57万平方米，比2009年翻番，今年上半年，武汉再成交154万平方米，超过去年同期。“一铺养三代”是不少商铺给出的诱人之语。前年、去年那些单价每平方米3到5万元的商铺，今年已陆续营业，通过商户承租支付的租金，这些门面能给投资人多大回报？近来，记者对专业市场、步行街、小区临街等多种类型门面分别进行了探访。

　　“坐在家里数钱”与“承诺无法兑现”并存

　　去年，花楼街某商业中心的门面，以最高20万元/平方米、平均5万元/平方米的价格，创下武汉商铺之最。截至今年3月，这些商铺已销售一空，4月底该商业街正式开街。

　　可能是开业不久的缘故，记者在该商业街探访时并未看到较大的客流。在该项目招商经理处记者了解到，数百家门面九成以上已对外出租。“根据位置和户型大小，每平方米月租190元－220元。”招商经理指着2楼的剩余店铺说，商户签约期为两年。

　　这意味着2年内，租金回报稳定。以均价5万元/平方米算，购买40平方米商铺需200万元，年租金回报10.5万元，如开发商不补贴，短期年收益率仅为5%。

　　与上述天价门面同属一个商圈、一个几年前曾不被看好的商铺项目，却让投资人赚得盆满钵满。当年，由于该商圈竞争对手太多，业界普遍认为可能回报堪忧，但因项目管理方将招商重点锁定为小饰品、单品服饰等片区市场空白，购物中心傲然屹立该商圈。

　　目前，一间13平方米门面，月租超过5000元，对比2万元/平方米的售价，投资人可以“坐在家里数钱”。

　　在武昌街道口，一家开业刚一年的购物中心，正面临麻烦。记者近日实地探访，发现除餐饮外，至少一半的服装、饰品店铺，已大门紧锁并挂出转让广告。从装修痕迹看，它们都有过经营记录。

　　商铺投资人林先生透露，他去年以3万元/平方米的价格买下一间20多平方米商铺。物业方承诺，前3年年租金回报8%，且按季支付，可实际只支付了半年。

　　该购物中心物业工作人员王小姐对此并不否认。她告诉记者，中心还在发展阶段，商铺暂时效益不好，很多租户急于退租。“商铺没有租出去，就无法把返租的钱给投资人，希望他们能多理解，眼光放长远些，商圈的发展需要过程，这里地段好，不愁没人气。”

　　不少门面投资回报率未过盈亏平衡点

　　“1800元月租，50平方米，这个价格已经很低了。”近日，记者来到三环外一个小区临街商铺，房东何先生正在为他的门面寻找新商户。

　　目前，大部分专业市场、购物街，都是由开发商统一包租，每年承诺回报给投资人的租金大约为总房价的7－9%。但从上文中街道口那家门面看，承诺不一定兑现。那么小区临街门面，靠投资人自己寻租，情况又如何？

　　何先生门面所在的小区，住户于2003年入住，开发商在临街修了商业街。近日记者逛了一圈，粗略数数商业街仍营业的有22家、正在装修的有4家、空置的有19家、装修过已停业的有7家。何先生说，现在三环外的住宅也配套修了门面，“你租下来做洗衣房、小卖部什么的还可以，如果开服装店、酒吧肯定不行，顾客肯定去大商场。”

　　门面租金，是投资人最快变现的回报，通行的投资收益率计算方式为，投资回报率=月租金×12（个月）/售价。而就在何先生门面百米外，小区开发商正准备推出最新一期商铺，预估均价2万－2.5万元/平方米，且仍不包租。即便购买最小的门面，也需投资80万元，如果出租的话，按该商圈平均租金算，年投资收益率不到3%！

　　武汉资深商铺投资客易伟文测算，以商铺售价1万元/平方米算，每平方米租金需达到50元/月（收益率6%），才能在还完贷款的情况下有盈余。