4月1日起，广州市地税房屋评估价系统上线。这个系统实施3个多月来，商业地产人士向记者反映，越秀区一些写字楼评估价“拔高”速度快，如江湾新城写字楼成交单价8000多元/㎡，被地税评估为1.4万元/㎡，导致该交易成交价100多万元，土地增值税居然要交20多万元，交易就此停顿。商铺在评估价新系统下也未能幸免，以北京路为例，北京北、北京南与北京路中段的商铺售价价差一倍，但在评估均价提高的情况下，北京南和北京北的商铺评估价也“被拔高”。中原地产工商铺写字楼副营业总监刘伟伦认为，商业地产房屋评估价宜按照具体地段和商业楼宇的实际情况来定价，切勿“一刀切”看齐地段最高价。

　　“高龄”写字楼价容易“被拔高”

　　中原地产刘伟伦说，目前他们有一单写字楼交易因税负过重而停顿下来，买卖双方希望复核价格让交易能顺利进行。这单交易涉及沿江东路江湾新城的写字楼。据刘伟伦介绍，江湾新城楼龄近20年，因间隔和管理费问题令交易价一直走低。江湾新城为上世纪九十年代初设计，写字楼内有很多梁柱和主力墙，实用率只有55%，且管理费偏高，中区写字楼每月管理费30元/㎡，旁边两栋A和C栋整层出租管理费为23元/㎡/月，若分租则按照29元/㎡/月收取管理费。按写字楼实际状况来说，江湾新城A和C栋写字楼属于乙级写字楼，但管理费却等同甲级写字楼水平。由于以上种种瑕疵，江湾新城的写字楼价一直不高，售价在8000多元/㎡。今年3月中旬，该行协助成交一个100多平方米的江湾新城写字楼单位，由于业主身在国外，需等到4月后才回来递件交易。递件问税时得出要缴纳20多万元的土地增值税，买家难以承受，交易就此搁置。

　　刘伟伦表示，业主于2005年购入江湾新城100平方米左右的写字楼单位，当时购入发票价为6000元/㎡，税务部门允许物业每年升值5%，因此发票现价相当于8100元/㎡（6000（1+75%））。本次8000多元/㎡成交为市价水平，本来应该算无增值，不用缴纳土地增值税，但税务部门得出的评估价为1.4万元/㎡。据土地增值税四级累进税率计算，按本次增值幅度不到100%（（14000-8100元）/6000）所对应的土地增值税税率为40%，增值额为59万元（140万-81万元），应纳税20多万元。刘伟伦认为，59万元的增值额其实是“人为拔高”，因为按照银行评估价，江湾新城的写字楼单价也只是八九千而已。

　　据了解，除江湾新城外，越秀区还有不少“高龄”写字楼在评估价环节“被拔高”，如人民北的创兴广场写字楼，也因55%的偏低实用率而价格走低，但其评估价与江湾新城看齐，都为1.4万元/㎡。环市东路广东国际大厦一个成交价为1.2万元/m2的写字楼单位，在递件评估环节被评出1.7万元/㎡的高价，光土地增值税一项也要几十万元。

　　据写字楼代理业人士介绍，评估价系统上线后，不少买家闻风得知评估价“被拔高”的事情，他们看中写字楼单位都事先到交登中心评税窗口咨询目前的评估价水平，当得知评估价比市价高出一截后，都立刻“缩沙”不买。

　　路头路尾商铺价大不同 评估价却“被平均”

　　据商铺人士透露，评估价新系统上线以来的3个月，他们也明显感觉到商铺评估价“被拔高”，主要原因是税务部门按照门牌号码来计算地段成交均价，因此导致一些价差较大的路段低价区域“被平均”，评估价大幅上涨。他们举例说，北京路从天字码头到北京北财厅，但真正黄金路段为健民药店到文明路口的一段，这路段的商铺成交价在20多万元/㎡，而路头的北京南和路尾的北京北商铺则在10多万元/㎡，两者加权再平均，低价路段的评估价有可能“被拔高”50%以上。

　　中原地产区域营业经理洪韵表示，如果单纯以路段门牌号应用同一个评估价参考标准，对低价铺位的确很不公平。她举例说，惠福东路靠近北京路一段已变成步行街，铺位售价高达20多万元/㎡，但靠近解放路一端的商铺也算是惠福东路，但成交价只有6万~7万元/㎡，若平均下来，靠近解放路的惠福东铺位很“蚀底”。洪韵透露，就算不是以路段划分，以板块区域平均价也有失公平。她举例说，天河城对面的天河南一路属于六运小区，正对天河城的天河南一路铺位与惠福东路步行街看齐，均价在20多万元/㎡，但六运小区内街铺位从4万~8万元/㎡，若与高价路段一平均，低价路段也不得不“被纳税”。

　　土地增值税四级累进税率：

　　●增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
　　●增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
　　●增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
　　●增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。