以一手楼形式放卖回报率高但楼龄大大缩水

    陈女士是一个楼市小“炒家”，近期，熟识的中介向她推荐了一个写字楼“笋盘”——位于江南西市二宫地铁上盖的创展自由港，投资回报率可以达到6.4%，高于目前广州市场甲级写字楼5.8%左右的平均数。

    但是，现场考察过之后，陈女士心中犯了怵：创展自由港土地使用年限是从1996年开始，按照纯写字楼50年的使用年限计算，只剩下34年。这种“大龄”写字楼虽然价格笋，但投资价值究竟几何？

    据陈女士介绍，中介称创展自由港目前每平方米售价在15000元左右，户型均在100平米以下，最小的户型不到40平方米，单价和总价的“门槛”都很低。同时，该地段每平方米每月租价可以达到75元~85元之间，按每平米80元来算，投资回报率达到了6.4%，高于目前广州市场上甲级写字楼5.8%左右的投资回报率。

    对短炒客影响不大

    记者了解到，创展自由港是由原本的新疆证券大厦翻新而来，虽然目前是以一手写字楼的形式放卖，但土地使用年限是从1996年开始，按照纯写字楼50年的使用年限计算，已经“缩水”16年，只剩下34年。

    记者了解到，由于各种原因，一手“大龄”写字楼在广州市场上并不罕见。去年下半年开始发售的，位于北京路上的广百新翼大厦便是一例，由于曾遭到查封，该批写字楼的土地使用年限是从2001年计算起，目前仅剩下39年。相应的，该写字楼的均价也经历过数次下调，目前均价为15800元/平方米。

    “对于写字楼来说，剩余年限是一个因素，但是并不是最主要的因素。”合富置业分区营业经理朱良邑介绍说，珠江新城目前的写字楼市场虽然主要是新楼，但是许多土地都是上世纪九十年代末，或者本世纪初拿的地，事实上年限有可能也少了十年左右。而对于传统的写字楼密集地段淘金商圈，大部分写字楼都建于1992年至1997年之间。这些写字楼使用年限不会对未来的升值潜力造成太大影响。

    “购买写字楼，主要还是要看地段，所在区域的商业氛围；然后看硬件，包括设施、先进的网络通讯，最后看是否有成熟的管理公司。”朱良邑表示。他告诉记者，许多写字楼“炒家”事实上都是赌写字楼的升值潜力，很少会将楼留在手中超过5年。“虽然使用年限较短，但对于短炒客影响不大。”

    而如果投资者是购入之后长期持有，则要考虑剩余使用年限的影响。据了解，国家目前尚未对土地使用期到期后续期作出明确规定，但是《土地管理法》规定我国实行国有土地使用权有偿使用制度，写字楼用地是应有偿使用的，到期后如继续使用仍需缴交地价款。

    写字楼市场：平稳上升 租金下滑

    据朱良邑介绍，写字楼的价格一直保持着平稳的上升态势，“今年年初，珠江新城板块的写字楼，均价在每平方24000元至26000元之间，现在每平米的价格微涨了2000左右。”

    仲量联行早前发布的《今年上半年广州房地产市场调查报告》中也表示，第二季度，广州写字楼投资市场较为活跃，成交量增加，主要源于自用型买家购买整栋物业及分拆业权写字楼。资本值方面，受市场行情改善带动，第二季度环比微升0.5%至每平方米约46,000元（按实用面积计算）。

    但是，写字楼的租金却呈现下滑趋势。仲量联行数据称，今年上半年，广州全市整体写字楼空置率环比回落近2个百分点至10.6%，同期净吸纳量累计约16万平方米，同比减少超过一半。

    第二季度全市甲级写字楼租金环比下降1.1%，为每月每平方米155元（按建筑面积计算）。上半年受总体需求下滑及供应压力影响，平均租金累计缓降1.2%。

    下半年是写字楼旺季

    对于下半年的写字楼市场，仲量联行广州商业地产部主管马炜图表示，除非经济增长放缓的情况改善，否则租赁需求特别是外资企业方面，将会持续低迷；同时，新增供应量的洪峰也将大大增加空置率的压力。在需求下降和供应井喷的双重压力下，整体租金将面临严峻考验，对新竣工大厦的影响尤其明显。而在售价方面，由于市场气氛改善，下半年货币政策渐趋宽松，自用需求支撑写字楼投资活动，写字楼的售价有望继续平稳增长。

    而朱良邑认为，下半年二手写字楼方面的成交量和售价应该是稳中有升，珠江新城的成交量会较大。在租赁方面，他表示：“实体经济肯定会影响租赁市场，但是在广州市来说，下半年通常是写字楼租赁的旺季，预测写字楼的租金仍应有3%左右的增长。”

    据悉，今年下半年广州甲级写字楼新增供应达50万平方米，至今年年底，全市甲级写字楼的总存量将达360万平方米。