——成都商报地产研究院联合锐理机构、高力国际、世邦魏理仕、中原地产等多家机构权威发布

    让写字楼回归理性

    机场书店里播放的永远是成功学讲座，激荡人心，气宇轩昂，每次候机我总欲罢不能地在此接受短暂励志，我真的想成功。写字楼就是楼市里最典型的成功学，写字楼的投资优势真的很全，它不比住宅差，低买高卖打短线能挣钱，靠收租金回报比住宅更是高不少，和商铺比较起来，它的投资门槛更低，写字楼往往能以小搏大。总结起来就一句话，写字楼把房产投资的优势给占完了，在楼市打拼，写字楼一度是投资者通向成功的捷径。

    出门看看，今天成都满大街都是写字楼的财富故事。时代广场，当时每平米卖五六千，现在每平方米月租金一百，二手房报价一万三；丰德国际广场，当初也是每平方米五六千，现在租金每月至少一百，二手房也是一万好几；金沙万瑞中心，2008年销售最低价仅4880元/平方米，现在房租每月每平方米80元，二手房售价一万五，三四年房价涨三倍，当年错过的投资者非得活活气死。

    投资回报率很好算，前几年的写字楼，哪个不是随随便便就超过20%。年投资回报率20%是什么概念？鄂尔多斯、温州的民间“放水”铤而走险也就这水平。对于投资者来说，5年就能收回全部投资，啥事不干还白捞一写字楼，这么轻松就能挣钱，谁还愿意起早贪黑做生意？回顾2010年之前的写字楼，个个几乎都是经典的财富故事，大量的投资者尝到甜头。

    当大家都把不理性当为理所应当，把不正常当为正常之后，你就再很难接受真正的理性和正常。我不是说绕口令，我是想说，谁规定写字楼就必须得保持20%的高回报率？谁说投资写字楼就一定比其他投资强，照这样的逻辑，那不是所有人都来投资写字楼？道理显然不是如此，事实上今天写字楼也正向着社会平均投资回报率回归，动辄20%以上的回报率是暴利，5%、8%才是正常。

    好消息听多了，最近频繁的坏消息我们还很不适应。一方面受到之前大量财富故事的激励，越来越多的市民对写字楼投资跃跃欲试，去年以来写字楼、SOHO、LOFT成交量屡创新高，但最近陆续交房的不少写字楼投资者却很难兴奋起来，之前说的月租金一百两百现在骤降至六十八十，租金预期拦腰斩断。

    我们无法回避今天写字楼面临的难题。写字楼租金的持续阴跌、空置率的上升，同时还有权威机构发出警示，目前成都专业写字楼和类写字楼已经供过于求。“截止到7月份，大成都范围内存量写字楼及投资性商业公寓，合计已接近500万平方米”，而今年上半年大成都区域才仅仅卖出91万平方米写字楼，500万平方米———即便不新增这可是好几年都卖不完的量，但实际上写字楼存量还在不断攀升。理想丰满现实骨感，这就是今天的写字楼。

    当然，我并非唱衰写字楼，这里我只想说明一个观点：我们已经走过了那个疯狂的年代，那个随便投资一个写字楼就能成功的年代，开发商也不是随便修一栋写字楼就能卖出好价钱，今天再来投资写字楼，不能莽打莽撞，我们得靠更多的智慧。开发商要建造更高品质、更具投资价值的写字楼，也得依靠更专业的实力和水平。 之前算是不正常，今天我们要回归正常，这需要一个过程。

    成交

    供过于求趋势明显9月将现又一高峰

    2012年上半年，对大部分的写字楼开发商来说并不那么愉快。写字楼市场供应持续放量，成交面积却每况愈下。根据中原地产最新的写字楼市场分析数据显示，2012年上半年成都写字楼新增供应153.90万平方米，成交面积62.38万平方米，成交同比下跌了8.7%，整体的供需比为2.47，同比升高297.11%，出现较大攀升，供过于求的趋势明显。

    但这也并不意味着，整个写字楼市场里没有亮点。无论是供应量巨大的城南，还是在写字楼产品相对稀缺的城区内，今年上半年都有项目表现得可圈可点。例如，新世纪环球中心3月23日开盘以来，已经销售了15个亿；信德·环球广场占据城中心优质地段，销售上也一直有着上佳的表现。

    供应放量 三环至绕城占八成

    据中原地产数据显示，2012年上半年写字楼新增供应153.90万平方米，供应持续放量。其中，4月供应量达到58.69万平方米，创下了单月历史供应的新高，6月供应持续保持在较高水平，上半年供应的大规模放量导致写字楼市场提前迎来了供应的小高峰。

    锐理数据相关负责人郭洁透露：“据锐理数据统计，2012年上半年写字楼的放量中，80%集中在了三环与绕城这一区域之间。”同样，中原地产数据也显示，今年上半年写字楼三环外新增供应量达到了100.04万平方米，占据整体供应量的绝对主力。中原地产分析认为，未来商务外移的趋势十分明显，多年来以市中心为核心的商务办公格局正在逐渐被打破。

    在今年的写字楼供应中，城南毫无悬念地成为供应量最大的区域，达到了80.60万平方米，占据了50%以上的高比例，尤其是天府新城是写字楼的主要聚集区。同时，可以注意到，在供应量一直较小的城区内，上半年涌现了一些优质的写字楼项目，例如信德·环球广场、万科·钻石广场、成都339等等，这些项目对于解决区域的办公需求来说，出现得十分及时。

    均价11000元 同比下跌0.2%

    相较于巨大的供应量而言，今年上半年写字楼的销售显得迟缓，共成交面积为62.38万平方米，同比下跌8.7%。整体来看，月均销售面积在10万平方米左右，3月和6月去化量出现峰值，其他月份整体趋于平衡。中原地产分析认为，由于住宅市场的限购，部分投资转向商业地产，对于某些总价低，投资性强的写字楼项目表现较为浓厚的兴趣。数据显示，今年上半年，乙级写字楼成交29.35万平方米，商务公寓成交面积21.73万平方米，占据了整个写字楼成交的80%以上。

    从整体销售均价来看，2012年上半年写字楼均价为每平方米11000元，同比下跌0.2%，基本持平，保持平稳。由于写字楼市场供大于求，去库存压力大，较多的开发商在价格体系上做了一定的调整，加上市场成交中以中低总价、投资性强的商务公寓占据成交主力，对写字楼成交价格有较大影响。

    其中，甲级写字楼销售均价为每平方米18439元，价格持续保持平稳态势，虽有小幅下降，但并不明显。相较而言，乙级写字楼以及商务公寓销售价格则变动幅度较大。乙级写字楼销售均价为每平方米11692元，同比下跌4.0%，在2011年明显上涨后，今年整体出现回落。而商务公寓则由于精装、配置等方面的提升，销售价格同比上涨12%，达到了每平方米8571元。