一、地段最为关键

    衡量一处商业地产价值的重要因素就是地段。这是因为房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区域土地的稀缺性，使得物业增值的空间比其他地区要大得多。因此，是否位于城市的中心区域，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首要因素。另外，交通、人流、商业配套以及相毗邻的企业平均水准等，都是衡量该区域是否具有增值潜力的重要因素。商业地产的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业氛围成熟。

    尽管城市中心区的商业地产价格一般较高，但由于其具有租金高、入住率高的特点，投资回报也相对较高。如果投资目的以销售为主，投资者不妨考虑选择发展中商圈；如果投资目的以租赁为主，则建议投资者应选择已成熟商圈。而天津商业地产的租金价格近几年持续走高，特别是档次高、设施好的高品质写字楼更保持了较高的出租率，另外，交通必须方便，这对于商业地产尤其不可缺少。

    不仅如此，作为一名商业地产的投资者，甄别好优质客户同样至关重要。不同的租户对商铺以及写字楼的需求也不相同，那些知名以及实力雄厚的企业在选择商业地产租赁时通常会以档次为首要因素。而那些中小型或成长型的企业，在求租时看中的往往则是商铺或写字楼的性价比，至于档次问题则在其次。因此，投资者在投资商业地产时，要把握好与客户群定位两者之间的平衡关系。

    二、莫一味求便宜

    投资商业地产，投资回报率则是投资者最为看重的，从而它也成为一个商业地产投资的关键点。可以说，比较投资方案的依据，就是投资回报率。

    计算投资回报率公式为：“计算购入再出租的投资回报率=月租金×12（个月）/售价”，“计算购入再售出的投资回报率=（售出价－购入价）/购入价”。

    例如，有一临街商铺，面积为100平方米，售价约400万元，周边同等商铺平均价格为月租金400元/平方米。也就是说，这个商铺要是买下并成功出租，业主将有可能获得4万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？通过上述计算公式：4万元×12/400万元，可以计算出这套物业的投资回报率为12%。如果业主将其转手，最终以430万元的价格成交，那么它的投资回报率=（430万元-400万元）/400万元，通过计算得出这套物业的投资回报率是7.5%。通常来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然，不同的商铺情况也不大相同。

    另外，有的投资者由于资金有限，往往会选择一些切割成很小块面积进行出售的商铺类产品。殊不知，尽管这类产品在价格上可能会便宜些，但求租的客户档次普遍偏低，而且流动性大。更重要的是，当租赁市场不景气的时候，其他业主便会为争夺客户资源竞相压价，从而会大大影响投资者今后的收益。

    三、配套不可小觑

    对于想要投资写字楼的客户来说，硬件配套设施的期权与否则尤为重要。写字楼硬件配套主要包括电梯数量、停车位数量和内部综合布线系统等。首先，电梯方面，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为标准。其次，车位方面，目前车位紧缺是写字楼物业面临的问题之一。为吸引租户作长远投资打算，选择的写字楼车位配置比例至少有1：1以上，并配备足够的地上访客用车位，但遗憾的是往往很多写字楼都无法达到这个标准。最后，布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务。因此，既然是满足办公需求，就要选那些网络、通讯设备配置较高的楼宇。另外，尽管是办公使用，但很多求租者还是很在意朝向、采光、层高、公摊以及承重等一系列问题，因此投资者要尽可能选择那些具有较高人性化和实用率的写字楼。

    此外，对于商用物业来讲，其升值潜力的大小在很大程度上取决于后期的管理水平。对大厦的设备设施有较好的维护，能够保证长期、高效的使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。因此，只有高标准的产品硬件与高标准的物业管理服务相结合，才能保证物业的保值增值。这方面的例子已不胜枚举，例如在香港经济危机期间，其经济指数大幅下跌，很多写字楼已经人去楼空。在这种情况下，只有那些服务水平较高，口碑较好的写字楼仍然保持了较高的出租率。（原标题：投资商业地产三要诀 地段最关键莫求太便宜）