自限价政策实施后，房产市场投入资金从住宅向商业不断溢出已成为一种趋势。根据检测部门的统计，2012年上半年土地市场的商业用地板块表现活跃，商业办公用地及商住用地成交宗数占总成交宗数的40%，面积占总成交面积的66%。

    尤其值得注意的是，今年上半年商业办公用地拿地均价一度飙到2240元/平方米，比去年888元/平方米的均价上涨了152%。在成交金额方面，今年上半年商业用地成交金额已经超过去年全年的45%，在成交面积仅为去年全年63%的情况下取得12.72亿元的成交金额，可见投资方对商业地产的热情持续高涨，商业用地储备充裕。

    开发商：对商业办公用地热情最高

    相关数据显示，2012年上半年，中山市住宅用地成交价格持续受限价政策的影响，较之去年同期出现较大范围的回落。根据中原地产中山市场部的统计数据，今年上半年住宅用地拿地价均价为1895元/平方米，较之去年2596元/平方米的成交均价下跌了37%；而商业办公用地成交均价则由去年的888元/平方米上升到目前的2240元/平方米，涨幅达到了152%。

    “从数据可以看到，中山商业办公用地及住宅用地成交均价波动较大，涨跌起伏明显。与2011年相比，2012年上半年的商业办公用地价格涨幅达到152%，而住宅用地价格下跌27%。说明开发商对住宅市场看淡、对商业办公市场的预期良好。”中原地产中山市场部的研究报告显示，中山市的商业用地成交状况仍显示该市处于商业地产活跃期，其土地储备量极其充足。据了解，中山今年上半年商业用地成交金额已经超过去年全年的45%，在成交面积仅为去年全年63%的情况下取得12.72亿元的成交金额。可见商业用地的成交均价在不断上涨。

    合富辉煌的统计数据也显示，今年上半年商业及商住用地成交情况活跃，成交宗数占总成交宗数的40%，面积则占到了总面积的66%。根据合富辉煌的数据，今年上半年，中山商业及商住性用地总建面积为410万平方米，加上2011年下半年495万平方米商业及商住性质用地成交建筑面积，近一年该类型用地成交建筑面积在900多万平方米。

    “从中山市场消化能力来看，这个商业用地在近年内都较为充足。如果调控持续，投资金额持续大量往商业地产溢出的话，未来商业地产的建设和定位是时候应该考虑差异化竞争的落实了。”有业内人士指出，鉴于中山市商业地产在近年内的活跃表现，商业地产的差异化定位和市场细分已经开始触及实质性的生存层面，“这就意味着，对于中山来说，放缓脚步细化开发的时代已经真正来临。”

    市场：小户商铺唱主角消化速度快

    在商业地产市场反映方面，虽近年来写字楼逐渐成为中山商业地产中的主角，但大规模的体量涌入也在考验城市的消化能力。

    今年以来，随着国际金融中心、盛景尚峰商务五座、弘业ICF、宏宇大厦、星汇湾、中环广场等相继入市，中山城区写字楼供应量接近30万平方米。中山写字楼进入了一个高压竞争时代。

    根据此前高力国际物业的分析，未来几年中山写字楼市场需求呈大幅增长趋势，消化能力将大幅提升。但不可忽视的是，高端写字楼的消费主力集中在物流、仓储、金融、保险、证券、房地产、建筑等领域，而这些行业与经济环境紧密相关，波动性最大。

    虽今年来沿中山路、博爱路的高端写字楼引领了中山商业地产界的风向，但根据中山市国土资源局统计数据，小户型商铺等传统的投资领域仍然是其中坚挺的消化主体。相关数据显示，今年6月，在中山商业市场的305套新增量中，最主要的产品面积区间集中在60平方米以下，商业网签成交面积段也集中在60平方米户型以下。“小型面积商业单位总价相对较低，容易为市场所接受，消化速度较快。”中原地产指出，从供货区域来看，今年上半年商业地产成交区域主要集中在港口镇和火炬开发区，其中港口镇主要为保利国际广场、水禾园及中心德方斯的商铺，火炬开发区主要是誉港湾花园的商铺，这些都是针对传统投资市场而推出的小户型商铺。

    走势：增量放缓阶段性过热信号显现

    一方面是一级土地市场的持续火热，但另一方面，在市场增量方面，今年上半年则持续显示出脚步放缓趋势。根据中山市国土资源局的检测数据，该市6月份商业地产新增量为305套，环比5月772套下降60.5%，相比去年同期供应量也呈现出一定的降幅；7月份，在全市商品房成交6337套中，商业地产成交量为334套，环比跌幅43%。可见，新增体量的速度放缓已经呈现出一定的趋势。

    有业内人士指出，开发商对商业办公用地的活跃背后必将不断推高商业地产价格，这也不可避免地拉高商业地产的租金。目前，中山市城区鞋子偶租金介于为60—80元/平方米·月，虽与广州、珠海等周边城市相比具有较强的价格优势，但另一方面不能忽视的是，中山本土企业仍然是写字楼的主要消化主体，其消化能力的上升潜力仍依赖一定的不确定因素。从目前的商业用地供应量来看，眼下企业对写字楼的需求目前仍然无法消化新增体量。“另外不能忽视的，有一大部分小企业无法支付高额的铺租成本，一些旧写字楼仍然是这些小商户的主要阵营。”该人士指出，就租户的总量而言，相对于区位、交通、环境等因素而言，仍有一半以上的企业对租金的敏感度排在首位。

    “有一点值得注意的是，这群中小企业在很长一段时间内都是商业地产的消化主力，如果商业地产的一级土地市场过热，必然会催升租金成本。如果在接下来的商业用地拍卖中，出现了价格快速上涨的情况，那么可以说商业地产的泡沫前奏已经开始出现了。”针对目前的商业办公用地的活跃状态，有业内人士指出，目前中山商业地产的阶段性过热信号已经开始有所表现，与此同时商业地产所生发的一个问题是，市场细分和差异化定位将上升到决定商业地产项目生存的核心因素。“到了那个时候，市场细分和差异化定位就不再是一个改善型的方案，而是一个有关生存关键的策略。”